《中國經濟周刊》記者 鄒松霖
不同於以往，中國房地產市場的2020年跌宕起伏、「四季分明」。
年初，新冠肺炎疫情強行給全行業按下「暫停鍵」，歷時半年，市場走出停擺、超預期復甦。
年中，房企融資「三道紅線」出台，顛覆行業遊戲規則，其行業洗牌效應已顯現，且將影響深遠。
雖然政策不斷加碼，仍難抵熱點城市樓市持續火熱。年底，深圳商品房「打新套利」引發重大關注，房產稅等「硬核」舉措呼之欲出。
年末，中央經濟工作會議對房地產行業的政策要求，繼續堅持「房住不炒」主基調，並首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題。城市間分化已現，「因城施策」將成為常態。
疫情下多金房企也受衝擊
年初，全國房地產行業經受疫情的巨大衝擊，各地樓市成交陷入冰點。據克而瑞監測，春節前後一周，全國重點城市房地產銷售數據接近零成交。
整個一季度，據中國指數研究院統計，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近10年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。
疫情影響下，2月至3月，20多個城市相繼出台「救市」政策。政策著力於紓解房企經營壓力，或對限購、信貸政策進行微調。如降低預售門檻、減少預售規模限制、緩繳免繳社保、放寬購房資格等。
置業顧問、房企高管紛紛下場走入因疫情而火爆的直播間。4月2日，復地集團聯手薇婭試水直播賣房，此後，碧桂園、恆大、富力等頭部房企接連入局，北京住建委還發文鼓勵房企線上營銷。隨著疫情影響逐步消退，直播售房逐步成為房企日常營銷手段。
4月以來，疫情形勢逐漸得到控制，樓市也進入復甦階段，房企銷售額觸底反彈。 8月，百強房企銷售金額同比增長近30%，市場迎來年度黃金節點。
據國家統計局數據，截至11月末，全國商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%。
中國指數研究院預測，如無意外，今年全年銷售面積或有新突破。
「三道紅線」綁住狂奔腳步
疫情漸趨穩定後，樓市復甦力度超出市場預期，多個熱點城市樓市火熱，引發新一輪嚴監管。
為抑制樓市過熱，7月份開始，杭州、東莞、寧波、深圳、南京等19城相繼出台政策，收緊樓市調控，升級限購、限貸、限售，嚴打假離婚，增加房地產交易稅費。
供給側方面，一二線城市土地市場高單價、高溢價地塊頻出，到8月，南京不得不出台土地競價觸頂後改「搖號」確定最終競得人政策。
眾多調控政策中，房企遇到的最大挑戰莫過於監管祭出的融資「三道紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍等三道線。
按照「三道紅線」觸線情況不同，房企被分為「紅、橙、黃、綠」四檔，分檔設定房企有息負債的增速閾值，以倒逼房企去槓桿、降負債：如果「三道紅線」全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加；踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。
今年以來，龐大的債務規模誘發房企頻現「爆雷」事件，頭部房企亦未倖免——泰禾集團深陷債務危機，截至10月初，泰禾已到期未歸還借款金額高達459.05億元，波及行業甚廣；福晟集團也有多隻債券違約。
「三道紅線」的出台可謂及時。
據克而瑞統計，目前頭部房企整體償債能力穩健，六成以上房企處於綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，兩成以上房企「三道紅線」皆不達標。
在「三道紅線」緊箍咒下，融資市場和土地市場的變化已然顯現，各大房企都在為達標而加大力度降負債，主動調整發展節奏。世茂地產、金科股份等已主動調低目標增速；綠地控股也制定了詳細的降檔方案，同時計劃通過分拆上市、引入戰投等措施，回到安全區間。
「三道紅線」劍指房企高負債，失去資金彈藥，其對房地產行業的影響可謂深遠。未來，房企分化，繼續進擊還是保守萎縮，「三道紅線」或將成為分水嶺。
房市「瘋牛病」再引爭論
7月底，國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，再次重申要牢牢堅持「房住不炒」的定位。
然而，市場的瘋狂超出想像。11月，深圳網紅盤「華潤城潤璽一期」出現新盤與周邊二手房房價倒掛，引得購房者爭相搶購，甚至出現眾籌打新、代持購房等現象，引發輿論與監管部門關注。
出台房產稅等加碼抑制房地產泡沫「硬核」舉措呼聲四起，銀保監會主席郭樹清發表署名文章表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
值得注意的對比是，同在年底，「房住不炒」優等生長沙，其房地產調控的「長沙樣本」在20多個省市區、200多個地級市改革部門推薦的近千個改革案例中脫穎而出，成功入選10個「中國改革2020年度案例」。
12月16日—18日，中央經濟工作會議召開，對房地產行業的政策要求，延續了堅持「房住不炒」基調，並首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題。城市間分化所必然要求的「因城施策」或將迎來2.0時代。
動盪起伏的2020年即將過去，進入2021年，如何通過地產調控長效機制的持續深入推進，讓房地產回歸我國國民經濟的「壓艙石」，而非「灰犀牛」。
（本文刊發於《中國經濟周刊》2020年第24期）
2020年第24期《中國經濟周刊》封面