1、東京地產泡沫既有長期原因，也有短期原因。長期原因包括日本經濟的長期增長，很強的經濟競爭力，在亞洲的領先地位，以及日本國民的樂觀情緒。短期原因包括匯率升值，貨幣寬鬆。
2、日本泡沫的破滅，是匯率停止升值，央行快速加息，以及國際銀行監管加強的共同結果。
3、我國的情況，和日本各方面都很不一樣，不用過於擔心泡沫。一定程度上，我國已經吸取了日本的經驗教訓。
1、泡沫被吹起來的短期原因是匯率升值、利率刺激。
第一，1985年的廣場協議，迫使日元快速升值，日元兌美元的匯率，從1985年的250左右升值到1990年末的130左右，升值差不多一倍，每年升值20%左右。日本和中國一樣，外貿占比很大，日元的快速升值影響很大，比如不利於日本的出口企業。
日元升值還有一個非常重要的連帶效果，就是使得投資日本房產的短期收益，一下子大幅增加，使得大量資金湧入日本房地產市場。當時房價是漲的，買個房子，不僅享受房子升值收益，還享受日元上漲的收益。雙重收益之下，買房的人都掙了好幾倍，你讓沒買的人怎麼坐得住？
第二，日本在1986年開始降息。降息的目的是刺激經濟快速增長，因為日元快速升值影響了出口，也影響了經濟增長，降息不失為一種短期的對沖政策。但是也有很大的副作用，就是進一步刺激了房地產價格，因為資金便宜了，買房的人更積極了。
在這兩重因素下，日本主要城市的房子從1985年到1990年又增長了一倍多。這不是在很低的價位上又漲一倍，而是「百尺竿頭，再漲一倍」。本來就貴的離譜，又漲1倍多，才導致東京核心區域房價達到紐約8倍這樣離譜的價格。
泡沫的長期原因：日本的經濟奇蹟
1980年代的日本，是亞洲唯一的工業化強國，而且已經是全球第二大經濟體，技術實力和經濟實力遠超當時正在崛起的亞洲四小龍。當時中國雖然已經開始改革開放，但還是很落後，也不對日本構成競爭威脅。即便是製造業還沒有外流的美國，競爭力也不如日本。當時的國際貿易，日本是順差的，美國是逆差的，看起來美國的公司根本競爭不過日本。「日本可以說不」這樣的口號，就是在這樣的背景下提出來的。
東京不僅是日本的經濟中心，甚至有可能成為整個亞洲的經濟中心，當時整個亞洲將近30億人口，都是日本的潛在市場，日本的企業完全可能占領整個亞洲市場，甚至世界市場。就像紐約不僅美國的經濟中心。而是世界的金融中心。這個原因極大鼓舞了日本企業和居民的樂觀情緒。泡沫就是在這樣的樂觀情緒下成長起來的。
但歷史給日本開了一個殘酷的玩笑。泡沫破滅以後，日本經濟長時間的低迷。到了2003年，日本經濟終於要走出低迷的時候，中國已經開始崛起，日本的老齡化已經很嚴重。此消彼長之下，中國迅速取代了日本在世界經濟舞台上的位置。值得注意的是，這是中國崛起的開始，未來中國的成長不可限量，有一句話是說：中國企業是國外大型企業的粉碎機。
2、刺破東京地產泡沫的三支利劍
第一，日元已經大幅升值了一倍，快速升值的趨勢結束，從1990年到1995年，日元延續了升值的趨勢，但是速度已經大幅減緩，5年總共升值才23%左右，每年4.2%，和之前的每年20%，不可同日而語，因為日元升值而買房的動機已經大大減弱了。
第二，日本央行開始加息。到了1989年的時候，日本的通貨膨脹抬頭，日本開始加息，對抗通脹。加息對於借錢買房的人來說，是個巨大的負擔，因為每月的支出都在增加，這個是非常直接的支付壓力。加息到一定程度，就直接引發了房價的崩盤。
第三，更加隱蔽的原因是1988年的時候，全球主要國家通過了巴塞爾協議，這個協議是要增加銀行的資本充足率，相當於大幅收緊了銀根。這就大大限制了日本銀行的手腳。
在央行加息、升值結束、國際銀行監管這三柄利劍的合力擊穿下，把已經極度膨脹的日本地產泡沫刺破了，給日本經濟留下了一地雞毛。日本用了13年的時間，直到2003年，才最終修復這次泡沫造成的影響。
3、日本的泡沫，有哪些經驗教訓？
從1985年到1990年，重要的事情有5件。這5件事情，像一套組合拳，先是把日本的泡沫吹大，然後再把日本的泡沫刺穿，給日本留下了一個爛攤子。
1、第一件事，《廣場協議》。1985年9月。美國、日本、德國、法國、英國，簽訂《廣場協議》，目的是讓美元貶值，解決美國的貿易赤字問題，美元貶值，當然也就是日元升值。因為這個，日元被迫升值了一倍左右。這是以美國為首的5國一手操辦的，可笑的是，日本也是5國之一。我相信這背後一定有深層次的利益交換，但目前不得而知。我國的金融市場沒有完全開放，經常被市場上一些自由主義經濟學者詬病，足見被人忽悠的不輕。改革開放以來，我國迫於美國強大的壓力，在對美貿易順差的背景下經常要購買美國利益團體產品來緩解壓力。如今的貿易摩擦是我國經濟規模龐大後無法避免的爭端。
2、第二件事，日本大幅降息。簽署廣場協議的第二年，即1986年，日本出現了因日元升值引發的蕭條局面。外貿出口增速，由1985年的4%，轉為1986年的負15.9%，也就是出口下降了15.9%，經濟增長率也從1985年的6.3%下降至1986年的2.8%，為了對抗這個經濟下行，1986年1月-1987年2月，日本央行連續5次降息，把利率降到2.5%，這是當時世界上最低的利率。作為比較，當時美國的利率在5.5%到7.5%的範圍內，超過日本1倍以上，低利率對於資產價格的刺激作用非常大，導致日本的地產價格再次暴漲。
3、第三件事，《羅浮宮協議》。1987年2月，7國在巴黎羅浮宮簽訂協議，日元繼續升值，日本地產繼續上漲。
4、第四件事，《巴塞爾協議》。1988年7月，巴塞爾委員會通過了最初版本的《巴塞爾協議》，協議的核心內容是增加銀行的資本充足率，提高銀行的風險防範能力。這使銀行的放貸能力被限制住了。快速擴張的日本銀行被捆住了手腳，沒法為已經吹起來的泡沫繼續輸血。
5、第五件事，日本加息。在升值，低利率的雙重刺激下，日本的通脹和泡沫越來越嚴重。到了1989年，日本開始加息，對抗通脹。從1989年5月到1990年8月，日本連續加息，利率從2.5%一直上漲的6%，漲了一倍多。
日本央行還明確要求金融機構限制對不動產業的貸款投入，日本貨幣供應量（M2）增長速度從1988、1989年的10.4%和10.6%，跌至1990年的8.5%，1991年再跌至2%。信貸的快速緊縮，最終導致泡沫在1991年開始崩塌，從此開始了日本「失去的10年」「失去的20年」，至今，已經快要30年了。
透過日本地產泡沫，可見我國地產與日本完全不同。
1、目前我國市場情緒低落，房產調控很嚴厲，和日本1980年代的情況正好相反。加上現在房價和東京90年房價差了一個數量級，根本談不上泡沫的。
2、日本的泡沫是在已經很貴的房價基礎上，「百尺竿頭，再漲一倍」，而我國呢，不停進行房地產調控，和日本的情況也是完全不一樣的。
3、日本的政策，有很多的失誤，值得我們借鑑。《廣場協議》之後的日元升值，傷害了日本的出口，這只是在日本經濟上砍下的第一刀。倘若日本不降息刺激經濟，泡沫也不至於吹得那麼大，後果也不至於那麼嚴重。
歷史不能假設，如果日本沒有出現那麼大的泡沫，沒有從此一蹶不振，可能我國的崛起速度也會受到制約吧。
歷史學才是未來學！！！