來源：地產圈沒秘密
每天有三分之一用微信的時間秘密君都在與購房的粉絲聊天，需求五花八門，焦慮各有不同，一樣的有三點：不會買賠了吧？不會有問題吧？疫情之後，房價如何？買賠買賺是個占卜的活兒，當年忽悠大家買團泊的人現在不嘚瑟了，因為暴露了不是靠分析而是靠拍腦門的本質。但是防坑卻是可以鑒往昔知來者的，所以秘密君整理了過去一年買房的8大坑，若有不全大家可以留言補充。
01 第一坑：降價
降價是2019年獨有的景觀，動輒大降3000，大打八折，100平方米的房子買了沒看到房子長啥樣呢就虧了30萬。降價的項目有幾種：高價拿地的、售價完全與周邊市場脫鉤的、槓桿奇高資金鍊緊繃的、品牌弱勢競爭難度頗大的。雖然降價是一種回歸，有買有賣完全是市場行為，但對買了項目房子的業主確實是個坑。
02 第二坑：兌現
相信大家都看過南方某地藍色油漆刷出來的湖，湖上還要建一座石頭拱橋的段子，這純屬是侮辱智商的行為。天津市場稍微好一點，沒出現油漆刷出來的湖，但是簡陋逼仄的機械停車位卻真的有，純是為了湊車位配比。在售價上漲無望的情況下，不少無良企業從成本上可勁兒摳，摳出了新氣象，也摳出了貨不對版的兌現大坑。
03 第三坑：建築質量
不知道從什麼時候起水泥強度不需要用專業儀器檢測了，而是改成用手摳測試了，一摳就掉， 不是因為人人都有鷹爪功，而是質量問題已經變得明目張胆了。過去是牆面不平地面裂縫，現在承重結構都敢偷工減料，可謂是坑出了新高度。
04 第四坑：企業實力
天津樓市魚龍混雜，頭部房企與小微房企同台競技。很多小企業小項目昨天推廣火熱，今天改頭換面或者沒音了。一問原來是收購了、經營困頓了，收購尚且是好事，連收購都沒人收購的項目有多少就那麼涼著？疫情之下，企業經營風險急劇放大，買了這樣項目的業主只能唱涼涼， 所以秘密君一再說要警惕企業的經營風險，特別是這種年頭。
05 第五坑：渠道
去年天津的渠道因為渠道費被推上了風口浪尖，渠道費動輒6個點8個點。有錢能使鬼推磨，為了高昂的佣金，渠道商可謂是無所不用其極，服務也好，承諾也罷，攔截已經不再稀奇，各種花招層出不窮，購房者防不勝防。 如果誰買房沒走過渠道的套路，那只能說被坑免疫力槓槓滴。
06 第六坑：虛假廣告
「坐擁寧靜」可能是「項目偏僻，人氣不足」；「河景豪宅」，可能是「臭水溝」；從項目位置、道路交通，到周邊設施、未來規劃，房地產廣告中誇大其辭幾乎大家已經到了免疫的境地，但是 真正買房的人卻多多少少會受此暗示，最後收房，失望大於希望只能暗嘆「坑」「坑」「坑」。
07 第七坑：學區&戶口
雖然政府明令禁止拿學區來做文章，但總是有很多詞彙可以暗示，在開發商眼裡只要有學校就可以稱為學區，但是天真的購房者往往會以為是名校重點。秘密君接觸的案例中不光有宣傳學區的，甚至有宣傳落戶的，結果有項目到交房時候才發現，根本落不了戶，衝著低總價、落戶天津的購房者而言，這坑的不光是錢，還有落戶之後的一系列安排。這一類，外地客群上當的幾率要大的多的多。
08 第八坑：規劃
秘密君說天鋼柳林副中心規劃了15年之後，bingo，又重新定位成了設計之都。現在有多少項目拿著N年前的地鐵、發展規劃來賣房子？環渤海、副中心、高新區、通武廊、京津冀……什麼帽子大就戴什麼， 你說真的假的？的確是有這個規劃，你說能落地多少？這個不是開發商的問題啊。但是如果輕信規劃，那你就輸了，近點的等個五六年，遠點的，等個十五六年，還未必能見到落地。
避坑指南
你說避坑容易麼？說容易也容易，說不容易也不容易。 容易在：選靠譜的開發商、選靠譜的購房通道、要有獨立思考的能力。但是這三點做到卻並不容易。
購房者並非都是地產專業人士，也並不會因為一次兩次購房可以完整了解開發企業的全貌，容易被宣傳所左右。所謂宣傳，眼下行業媒體有奶吃便是娘，誰砸錢宣傳的多，誰就成了靠譜開發商。現在天津哪家媒體敢說半個字開發企業的不好？換句話說，開發商靠譜不靠譜一般購房者根本搞不清楚，更何況這個企業有沒有經營風險，質量口碑如何、管控體系是否完善、社會信譽是否良好這些內容。
開發商實力之外，更要命的是購房通路。眼下購房的通路有無數種：直接去案場、透過渠道、透過媒體、透過獨立經紀人、甚至可以透過淘寶電商跟直播平台。每個渠道給到的優惠承諾都極為誘人，但是 承諾究竟是真的假的？究竟底價是什麼水平？究竟哪個通路最靠譜？恐怕購房者直到被坑都整不明白。這一點不光是令購房者頭疼，混亂的銷售秩序令開發商也極其頭疼。
混亂之外，2020年又有一個新形勢是突如其來的疫情,疫情之下買房的坑更加隱形，賣房的銷售壓力巨大，怎麼辦？秘密君提過核心是做好有信任基礎的客戶經營，打造自己的私域流量。 典型的萬科，去年開始就在經營一個線上+線下、新業主+老客戶的閉環體系，叫做「【e選房】+『分房體』」。在疫情之下，這個閉環體系在別人看來是有先見之明，在萬科來說，是長遠布局的解決客戶信任抗性與營銷秩序混亂的一個重要手段。萬科希望透過這個體系打造自己的私域流量，從而構築自己在營銷端新的護城河。
【e選房】+『分房體』體系線上兩大埠分為【e選房】與「分享家」，【e選房】面向新客戶提供了解購買的全流程服務，而「分享家」則是針對「老帶新」的推薦成交發力。線下以一站式遍覽全城萬科項目的「房產超市」與注重交付標準體驗的線下「體驗中心」構成，分別擔當流量入口與親身體驗館的角色。
萬科e選房
早在2019年年初，萬科華北區就已經完成上線了【e選房平台】線上小程序，小程序可以看到萬科在天津的所有項目詳情，同時可以實現VR看房、一鍵致電等功能。
2020年疫情影響下，萬科在【e選房】埠上進行了全面優化，全面完善在售產品信息，主打真實房源、真是價格、真人客服1V1在線服務。利用VR技術與置業顧問在線講解實現線下場景的還原，客戶足不出戶即可完整了解到在售項目的真實情況，避免因線下缺失而導致踩坑。
萬科分享家
「分享家」是萬科針對「老帶新」推出的一個自主開發整合內外部資源的全民營銷平台。平台完全開放，註冊成為經紀人，即可一鍵分享天津萬科優質房源給身邊有置業打算的親朋好友，輕鬆賺取佣金，被推薦人還能拿到額外的購房優惠，幫助購房者躲開「買錯」、「買貴」「報價混亂」的坑。事實上線上營銷信任度先天不足，老帶新正是當前品牌房企利用自身的品牌影響力與客戶信任度拓展新客戶的法寶利器。
線下房產超市
「房產超市」是線下的流量入口，在天津核心商圈的核心位置，將萬科所有項目裝入線下展廳內，實現一店看所有， 「房產超市」同時配備資深品牌大使提供置業諮詢及問題解答，並精準進行房源需求匹配，提供最客觀的購房指導，如果有意前往項目可以專車直送。目前雖然受疫情影響處於閉店狀態，但是在過去一年的經營中已經驗證了其流量收集的顯著功能，未來隨著萬科商業的拓展「房產超市」的數量與體量也有望進一步拓展。
萬科生活體驗館
「萬科生活體驗館」，落位萬科翡翠系標杆項目萬科東第，在原有售樓處基礎上進行了展示提升，除了具備「房產超市」基礎功能外，購房者還可以實地觀摩萬科東第的實景園林、住宅、物業管理等內容，為擔心踏入「兌現力」「質量」之坑的客戶吃上一顆定心丸。
如果說線上的【e選房】+「分享家」是蘋果商場，那麼線下的「房產超市」與「體驗中心」共同構成了蘋果專賣館。有流量、有體驗，兼具「官方」、「真實」、「直達」，避免來自外界的聲音的干擾，讓購房者直接與開發商對話，規避了隱形的、顯性的購房套路，真正實現信任經營。
當開發商還在線下貼身肉搏的時候萬科已經開始經營線上，當疫情來襲開發商轉向線上的時候萬科已經完成了線上線下結合的布局。對於萬科來說這是全新的銷售邏輯，而對於購房者來說，也可以避開諸如渠道、兌現、企業實力、廣告等等一部分陷阱。有句雞湯說「唯有夢想與信任不可辜負」，每個房子多多少少是購房者夢想生活的象徵，每個開發商都不應該辜負客戶的信任。當下大概也是個契機，促使開發商多點真誠少些套路，多些萬科一樣經營客戶信任的動作，少些油漆刷湖的花活。