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作者|楊小米+明明 編輯|霄霄
來源|遇見小mi（ID：yujianxiaomi2015）
01
最近，我一直在追孫儷和羅晉主演的《安家》，原名是《賣房子的女人》，孫儷的角色定位實在不算討喜。
這部劇，主要關於房產中介賣房的，很多地方可圈可點，尤其劇情設置在上海，很多場景很熟悉。
當然，劇中槽點也挺多，但相比《完美關係》，這部劇正常多了。
「孫儷」扮演的房似錦是空降的房產中介店長，可是她的很多賣房操作，在我看來，真是房產行業中的「黑中介」。
如果自己不懂，攤上這樣的中介，輕則買到不適合自己的房子，重則出問題，造成金錢損失。
對於上海的房產市場，尤其二手房交易市場，我相對還算熟悉。
不僅僅我自己買房，主要是朋友多，每個人買房、賣房、置換房子的故事，都會告訴我，加上律師朋友七七，還會接一些房產合同糾紛的案子。
「孫儷」賣的第一套房：奇葩的「跑道房」
這個房子，屬於奇葩戶型，俗稱「跑道房」，由原本的一室一廳和經過電梯間和消防通道後房間構成，且該房子沒有窗戶，只有頂上的小天窗。而且，每一次去這個房間，要走Z字型，很麻煩。
老油條謝亭豐表示，「所有的客戶都帶去看了，也沒有一個人要買的。我的一世英名，眼看就要毀在這套房子上了。」
王子健表示，「這能賣得出去嗎？晚上起夜上個廁所得繞好幾個彎。誰買，誰腦子有毛病。」
房似錦（孫儷扮演）最終把這套房子賣給了博士夫妻（海清和蘇淳飾演）。
她為了把房子賣出去，重新設計，把跑道設計成孩子的畫廊，房子裡的閣樓可以看星星。
她還給海清聊夢想：「這個房子，符合我所有的夢想。所以，我把它推薦給您。當你累了、煩了、被生活磨得百孔千瘡的時候，這裡就是你獨處的空間。你不必走出家門，就能擁有詩和遠方。」
在上海，但凡腦子清楚一點的人，都不會為了在上海市中心看星星，就買這樣的家庭自住房。真想休息，一家人去住民宿，哪用得著這樣？
從銷售的角度，這賣點挖掘得太到位了，但你買房時，千萬不要被中介「忽悠」了。
「孫儷」賣的第二套房：老兩口全款買一室一廳
為了讓海清的房子順利成交，房似錦盯上了開包子鋪的老兩口，甚至還找了「房托」，夸這個房子好，製造緊張氣氛，讓老兩口只看了這一套，就下了買房的決定。
現實中，不見得找房托，但很多房產中介製造讓消費者緊張的氛圍，促成交易的行為非常常見。
簽訂合同時，徐姑姑（羅晉扮演）建議老兩口貸款買房，利用槓桿來為自己謀取最大利益的時候，房似錦卻跟老兩口說，若是貸款的話，要多還120萬利息，至少要賣80萬個包子。
老人家聽後，又在緊張的狀態下決定了全款。
房貸是我們的福利，槓桿一定要用足，老兩口要是不放心，可以付一半，買兩室，在有限條件下，房子能買大就不要買小。
從這兩個單子來看，房似錦都沒有站在買家的角度來考慮問題，一切為了賣房子。
02
在我買房時，我特別感謝中介，一直以來，也很認可中介的價值。
作為普通人，一輩子也買不了幾次房子，靠譜的房產中介很重要，那麼，如何知道中介是否靠譜，有一點很重要，就是你一定要懂點常識，知道如何判斷一個房子的好壞。
那麼，在買房的過程中，我們應該注意什麼呢？
1
確定買房的需求和預算
買房的需求分析和調研很重要，你是單身人士買房自住，還是投資；是小夫妻的婚房，還是買了孩子方便上學，需求不同，選擇房子的標準也不同。
畢竟房子是屬於非常個性化的產品，沒有最好的，只有最適合自己的。
第一套房子，我們完全沒有考慮學區問題，我們家離幼兒園和小學都是五分鐘的距離，但不是學區。
為什麼提到這一點？買房時，有一件事情管著你，預算。各個方面都到位，那麼，價格高出來可不止一點半點。
你要根據自己的需求，看看哪一點最重要。當年，買房，重點學區這事，我沒考慮。
說說預算：你有多少錢？你能調用多少錢？你打算用多少錢？
首付，一般首套房，首付是全款的30%，若是貸款的話，我們可以選擇用足槓桿，公積金加上商業貸款組合貸。
當時，我和劉先生好好盤算了一番，列了一個清單，我倆的存款、可以借的錢、公積金貸款多少和商業貸款多少等等。
看房時，我們直接給中介說了我們的預算，一開始他帶我們看總價400萬的房子，看了幾套，我一再強調，預算沒有那麼多，不符合我們的需求。
中介還帶著我們看了很多一室一廳50多平的房子，考慮到二套首付70%，如果事業發展不如預期，買二套遙遙無期，我們強調一定要2房，最起碼有了孩子，也夠住。
正因為知道自己的需求和預算，中介溝通時，發現我們思路特別清晰，找到的房子，在預算之內，屬於特別好的了。
2
一定要實地多看房
確定了預算和需求，一定要高密度的實體看房，這個過程中，你的需求會越來越清晰。
我建議大家看一套房子，就要做筆記，這樣方便總結。買房子就是買你未來的生活，值得你拿出來1個月-3個月的時間。
看房的時候，一定要親自感受房子周邊情況。周圍的交通、距離超市多遠等，自己走一走，算算時間。
看房看什麼？（針對剛需自住）
主要以下幾項：交通，配套價格，戶型，學區，公攤。這是主要的，根據你的情況，做調整。
在《安家》中，孫儷給海清推薦房子，畫了一張圖，說了小區周邊的交通和配套，這個是要注意的。
交通：
在上海，作為雙職工家庭，我們要上班，上班來迴路上，坐什麼交通工具，大概花多長時間，也要考慮在內。我覺得，通勤時間儘量要控制在1小時以內。
我們小區隔著一條馬路，就是地鐵站，特別方便。門口3分鐘，劉先生公司班車點。
我上下班多坐網約車，不堵車到市中區20多分鐘，堵車嚴重40分鐘。劉先生開車，不堵車20分鐘，堵車40多分鐘。
在考慮買房時，交通是我們要著重考慮的一個點，其實有一個板塊的房子，比我們小區好，也能買到更大的，但是早晨和晚上，那條主幹路太堵了，路上得花一個小時。
買房，位置很重要，太遠了，每天路上，占去了大部分時間，真的有點痛苦。
關於配套：
配套主要考慮購物是否方便，我們小區南門後面有一條街，有菜市場，隔一條馬路，有大的商場，星巴克、麥當勞、西西弗書店等名店都入駐了，生活很方便。
小區環境，我們小區，俗稱老破小，就是老小區，但比很老的小區好一些，停車好停，綠化也不錯。
我和劉先生太忙了，早晨出去，晚上回家，小區的環境好，也沒有空享受。只要過得去，就行。
關於戶型：
我和劉先生很在乎戶型。那什麼樣的戶型才是好戶型呢？
好戶型的選擇標準是布局合理、動靜分區明晰、私密性好。
我們先看構成一個房子的5要素：客廳、臥室、衛生間、廚房和餐廳。
我們家是70平，沒有電梯，公攤面積很少，實際使用面積很大。很多朋友，來我家，都很吃驚，這房子不小呀。
我們的戶型是南北通透，主臥和次臥是南北方向，私密性比較好，採光很好。
房子，一樓和頂樓我們是堅決不考慮的，上海的一樓太潮濕，頂樓容易漏水，夏天也特別熱。
還要考慮噪音，有些房子靠馬路，這樣的我們也不考慮。
大家看，我們事還挺多的，房子真要實地看，看的過程中，需求會更清晰。
那麼，孫儷推薦的過道房，智商在線的人，自住的話，尤其置換，沒誰會買。買房時，你要考慮賣。我們的房子，租和賣，都是很容易的。
看房的時候，可以選擇多家中介帶自己看房。
這麼做，就是為了貨比三家，一來，不同的中介可能對同一套房子的議價能力不一樣，可以幫助自己買到更便宜的房子；二來，享受更優質的服務。
3
熟悉整個房子交易流程
我們買房的時候，一定要注意流程，各個流程，都可能踩坑，不懂的話，先去網上查，然後可以問中介的工作人員，多問2家，認真記筆記，一一確認，整理一個詳細的清單。
一手房和二手房是有區別的，注意事項自然也有區別。
一手房的大致流程為：簽訂合同、網簽、辦理貸款、繳稅過戶、等著拿鑰匙。
我們在購買一手房的時候，需要注意以下問題：
要儘可能選擇一些大的開發商。一方面，降低小開發商因資金不夠而出現爛尾樓的風險；另一方面，方便以後換房。
購買期房時除了要查看預售房產許可證，還要特別注意看一下買的房子是否已經被抵押。
由於是先交款後交房，所以相對風險比較大，這幾年爛尾的樓盤不少見。
二手房交易的基本流程：產權調查、簽合同、網簽預告登記、首付款支付、賣家解抵押、銀行面簽及住房抵押、交稅、房屋權屬轉移，最後交房、尾款支付。
在二手房交易流程中，我們要認真對待每一個環節。比如：
簽訂合同的時候，不同的合同，需要注意的地方也有所不同。
我們與中介簽訂居間合同時，要注意佣金比例，要爭取晚交，儘可能明確，交易不成功，全額退款。
我們簽訂房子買賣合同時：
要認真填寫首付、過戶、交房、金額、逾期交房的違約金等等；
附加合同要注意約定的裝修、物品清單、稅費等；
我們最好是將房東的口頭協議事無巨細地寫進補充協議，尤其是稅費。
繳納稅款一般包括契稅、增值稅、個人所得稅，不同城市，政策會有所不同，需要看當地政策。
物業交割的時候要仔細檢查房屋的質量，牆壁是否有裂縫、天花板是否滲水；一定要清點物品，最好是能拿到戶型圖，一方面是方便裝修，另一方面方便以後再賣出去。
最後，我說一下，為什麼買房值得你投入時間？你省的錢可能是你一年的工資，成長不是一點半點。
真誠希望大家在買房之前做足功課，能夠以自己滿意的價格買到滿意的房子。
楊小米：自媒體【遇見小mi】創始人，《行動變現》一書作者，心理學科班出身，定居在上海的山東人，3年從普通職員到市場總監，並創業，分享職場經驗和成長故事。