21君：2019年4月，一篇《黑龍江鶴崗房價驚現「白菜價」：一套房賣1.9萬》的網貼火遍網絡。一時間，鶴崗這個鮮為人知的城市讓無數購房者趨之若鶩。
隨後，一外地購房者《流浪到鶴崗，五萬買套房》的直播更是讓鶴崗炙手可熱。很多人也為文章作者李海應對人生的從容和理性點讚。
可本地人似乎沒有李海那般的從容。近幾年，煤城轉型，就業機會少，人員不斷流出，房子難租難賣。鶴崗小城的居民，雖然沒有住房壓力，可他們為孩子為未來擔憂。
和鶴崗類似，我國的很多小城市已經步入收縮型城市的道路。對於這種收縮型城市，尤其是資源枯竭型的收縮型城市而言，究竟有沒有可能走出一條全新的路徑？
值得我們去深思。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨陳潔
編 輯丨李博、張楠
「因為本人要去外地發展，所以低價出賣。」
12月25日，記者在58同城上查詢鶴崗的二手房，搜索頗受外地人歡迎的光宇小區時，點進最新一條信息，就看到這條賣房理由。
今年以來，人們驚訝的發現只需要3萬-5萬元就能在鶴崗買房安家，這個黑龍江的小城市成為了「網紅」。
隨處可見的賣房信息 （圖片來源 / 央視財經）
但是在實現很多人的「安居夢」的同時，鶴崗的人口流出趨勢，卻不太可能因為外地買房客的湧入而扭轉。
鶴崗產業結構相對單一，過度依賴煤炭業。2011年，鶴崗被國家發改委列為第三批資源枯竭型城市。隨著人口的不斷流出，鶴崗已成為典型的收縮+資源枯竭型城市。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，城市收縮的本質在於核心產業衰退帶來的增長動力弱化喪失，繼而造成城市發展相對遲滯、經濟效益低下、就業容納力降低及勞動人口流失。
類似鶴崗這樣的收縮型城市，未來的出路又在何方？
人口跌穿百萬大關
房子在4樓，63平，6.8萬元。21世紀經濟報導記者查詢光宇小區前10條信息發現，這還是比較貴的房源，最便宜的一房一廳售價3.8萬元。
今年5月份，一位網友花費5.8萬元購買一套77平米的房子，並成功在鶴崗安家，由此帶動大批跟風者。
△央視財經《經濟半小時》欄目視頻
據鶴崗方面接受央視採訪時稱，今年前11個月，超過2000套鶴崗的房子被外地人購買，比去年同期增長超過30%。
「鶴崗是個例，這麼便宜的房價，對於一個人口近百萬的城市來說不正常，因為五六萬元連建造的成本都不夠。」華南城市研究會副會長孫不熟告訴21世紀經濟報導記者。
孫不熟認為，有人選擇去鶴崗買房子並常住，但這些人還是比較特殊的，比如船員，做直播、做淘寶的人員，他們不需要在特定的位置工作。
為何鶴崗會出現「白菜價」房產？這一方面和鶴崗回遷房建設過度有關，另一方面也與這個城市的人口流出有關。
統計公報顯示，2001年鶴崗全市人口111.25萬人，到2015年為105.6萬人，到2018年就跌穿百萬大關，為99.5萬人。近年來，鶴崗的人口一直是流出的。
這背後是鶴崗過高的人口老齡化、城鎮化率。
2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報顯示，2017年鶴崗人口城鎮化率高達82.6%。
「城鎮化率達到80%以上，反而成為鶴崗的劣勢。為什麼很多小城市房價能漲，恰恰是因為這些小城市的城鎮化率還比較低，仍然有大量的農村人口需要進城，有大量人口還沒有進入城市。鶴崗已經過早地透支了城鎮化紅利，現在到了一個邊際效應遞減的階段。」孫不熟說。
此外，鶴崗35歲以上非生育高峰期人口占總人口比重近7成，這導致鶴崗的人口自然增長率為負數。查詢中國城市統計年鑑，2017年鶴崗全市出生5041人，死亡15253人，自然增長率為-10.11‰。
低房價背後的低工資
為何鶴崗出現人口尤其是年輕人口的流出？
鶴崗主要產業煤炭已經逐步枯竭。2017年鶴崗統計公報顯示，鶴崗最重要的工業產品為原煤和洗煤業，2017年的產量為1146萬噸原煤和664.8萬噸洗煤，但分別出現-9.3%和-7%的增長。
與此同時，鶴崗其他產業也沒能發展壯大。
數據顯示，2017年，鶴崗城鎮非私營單位就業人數為106962人，其中僅採礦業就有35229人，這個行業的年平均工資為51970元，並不算低。
整體來看，2017年，鶴崗城鎮非私營單位的平均工資為51787元。但是2017年鶴崗人口為100.9萬人，城鎮非私營單位就業人數不過占總體人口的10%左右。
鶴崗私營單位就業人員平均工資情況要低得多，2017年平均工資為32993元，平均到一個月不足2800元。
21世紀經濟報導記者查詢鶴崗私營單位的11個行業就業人員平均工資情況，發現最高的只有36514元一年，為金融業。農、林、牧、漁業，製造業，信息傳輸、軟體和信息技術服務業，房地產業等，年平均工資均不足3萬元，月平均工資不足2500元。
圖片來源 / 21世紀經濟報導
上海交通大學經濟學院特聘教授陸銘對21世紀經濟報導記者表示：
如果一個城市出現人口萎縮，首先是青年人的流出。尤其當經濟發展到後工業化階段，服務業吸納越來越多就業人口的時候，大城市由於服務業的品質、數量的多樣性，更能推動服務業發展。加上大城市往往會積聚更多創新的人才，比如研發機構、大學等，又會進一步強化它在知識創新相關產業的發展。
房價有沒有可能成為一個小城市的競爭優勢？比如鶴崗，能否通過低房價吸引更多的人口流入？
孫不熟表示，房價便宜不是一個城市的競爭力，它是一個結果。「比如美國的底特律，一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行，房價不會便宜到這個地步。」
陸銘也表示，房價的事情要分兩面看。
一方面，部分群體覺得大城市的就業機會不是很有吸引力，又覺得大城市的房價貴是個很大的問題，那麼低房價就有可能成為吸引這部分人去買當地房子的原因。
但是鶴崗這樣的小城市房價低，是城市產業發展缺乏後續動力，對年輕人就業創造能力比較低的結果。從這個角度來講，房價低是沒有吸引力的表現。至少去鶴崗買房不是絕大多數人的選擇，如果真成為絕大多數人的選擇，那裡的房價就不會便宜了。
收縮型城市出路在哪
和鶴崗類似，我國的很多小城市已經步入收縮型城市的道路。
今年3月，國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，首次提出收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
陸銘表示，一些地方成為人口流入地，是因為經濟增長發展更快，就業機會更多，那麼就有另外一些地方相對經濟發展速度比較慢，創造就業機會比較少，就會成為人口流出地。所以，有些資源枯竭型城市成為收縮性城市，如果放在整個國家發展的大格局裡是正常的。
盤和林指出，隨著我國城市化進程的推進和人口劉易斯拐點的出現，大城市人口集聚、中小城市收縮顯著逐漸成為城市發展新常態，這是不同規模城市利益在新型城鎮化進程中的再分配，也是工業化向信息化轉變發展的新趨勢，符合城市發展的基本規律。
像鶴崗一樣，已經成為收縮型城市，尤其是資源枯竭型的收縮型城市，究竟有沒有可能走出一條全新的路徑？
陸銘表示，收縮型城市確實有轉型成功的可能，但具體怎麼做還要看每個地方自身條件。在國外，一些地方資源枯竭，最終轉型成科技型城市，但是這只是少數的案例，絕大多數地方會發生持續的人口收縮。甚至在一些地方發展出新的產業之時，比如旅遊業，也並不意味著一定可以逆轉人口流出的趨勢，因為創造的就業機會還是有限的。
盤和林認為，收縮型城市的地方政府應該積極進行精明收縮、減量規劃，減少盲目逆勢擴張帶來的資源浪費。與此同時，挖掘歷史人文底蘊，優化宜居生態環境，以「盤活存量」。
2019年鶴崗市人民政府工作報告提出，要大力發展新經濟、新業態。結合實際，深入挖掘優勢資源，用新業態新模式推動自身優勢潛能轉化為經濟優勢，為轉型發展增添新動力。抓好旅遊康養產業迅速升級。推動生態優勢向產業優勢轉化。
陸銘表示，小城市的發展還是要看自身的條件，有的小城市成功轉型為一個旅遊、創意產業有競爭力的城市，尤其是離大城市並不是很遠的小城市。「每一個城市的發展，需要根據自身的稟賦，審時度勢地去看。」
文章觀點僅代表作者觀點，不代表本公眾號立場；文中投資建議僅供參考。