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投資人說丨WeWork、優客仍在虧損,共享辦公投資是機會還是風險?

嘉賓簡介:鴻坤億潤投資合伙人 王煥中國社科院經濟學碩士,歷任國盛證券、西部證券、廣州證券投行部副總經理、併購重組內核委員會委員,主持了深華發、中孚實業、廣鋼股份等十多家上市公司IPO、定向增發和併購重組,有著豐富的產業投資及併購實操經驗。

2019-12-28 16:39 / 0人閱讀過此篇文章  

嘉賓簡介:

鴻坤億潤投資合伙人 王煥

中國社科院經濟學碩士,歷任國盛證券、西部證券、廣州證券投行部副總經理、併購重組內核委員會委員,主持了深華發中孚實業廣鋼股份等十多家上市公司IPO、定向增發和併購重組,有著豐富的產業投資及併購實操經驗。主要投資方向:教育、消費,主要投資業績:優客工場、神州鷹、崑崙決、萬國體育等。

觀點精華:

分標題一、持續看好共享辦公領域投資機會 要警惕重擴張輕運營風險

分標題二、長租公寓既要有租金收入也要有資產增值收入

分標題三、商業做得好或不好 流量是關鍵

分標題四、持續看好養老地產投資機會 但僅有地產還不夠

分標題五、5至10年內家族信託與家族財富辦公室投資機會將會凸顯

分標題六、裝配式建築和裝修的投資機會已經到來

分標題一、持續看好共享辦公領域投資機會 要警惕重擴張輕運營風險

第一財經記者高遠:感謝王總接受第一財經專訪,鴻坤億潤也是優客工場早期的投資人之一,(另.12月11日,優客工場向美國證券交易委員會(SEC)公開遞交招股書IPO,股票代碼「UK」,計劃籌資1億美元。)而作為最優客工場的榜樣WeWork上市後市場對於它的經營模式有很多的質疑,您認為目前共享辦公行業的投資機會還在麼?還是這種投資機會已經是過去時?

鴻坤億潤投資合伙人王煥:這個行業是我長期看好的一個行業,一般情況下投什麼項目的股權,首先要看這個項目是否從根本上來看要有好的盈利模式,那麼好的盈利模式的根本點在哪?在於它是能提高現社會生產效率。共享辦公是通過社會化的分工,更好地解決了租客和出租人之間的信息不匹配和工作不匹配的問題。出租者要承擔什麼?要承擔找房、裝修、布線、包括前台設置、傳真、網線、網關這一系列事務,這些其實他們並不擅長。他們可能一年也不會做一次,可能4~5年才會做一次,沒有人會擅長做這些。而優客就是把這些不擅長的部分給你解決,提高你的效率、提高了整個交易過程的效率,所以這一領域整個大賽道我覺得是肯定會存在的。

但我覺得目前共享辦公有些項目出現問題的癥結在於,所有類似公司都在瘋狂地擴張,中國在2018年以後其實好了很多,這當中有一些共享辦公的企業在逐漸倒閉,為什麼會倒閉?原因就是擴張,資本推升它大擴張的時候,沒有注重它的安全性。共享辦公是什麼,假設你是做二房東模式的共享辦公,投了一個億進去以後,如果這個點做得不好,這個點是會持續虧錢,這個點甚至可以一直虧到你到租約結束以後,因為你投入了裝修成本、你也不可能說走就走,那麼在這個情況下它會持續不斷的虧錢,每年虧你500萬,還不是說你虧了這個點就完了,每年可能會砸錢。我覺得WeWork很多時候就是這個情況,它的增長在加大,虧損也在加大,這是一個不太健康的一個模型,而優客的模型雖然我不能披露具體數據,但它收入在上漲,儘管它也在虧損,目前所有共享辦公模式的公司也都在虧損,優客的虧損在大幅收窄,這種單店模型是健康的模型。

因為大家知道每開一個店它是有個養店期的,在養店期裡面,你開的店越多,可能虧損會越嚴重,現在我們逐漸去放慢擴張步伐,去做好運營。而WeWork還是在依照軟銀給它的錢去揮霍,去做大的擴張,而不去注重運營的話,我覺得肯定是會出問題。

分標題二、長租公寓既要有租金收入也要有資產增值收入

第一財經記者高遠:另外長租公寓也是被很多投資人關注的領域,但這一領域目前也出現了一些這樣或者那樣的問題,您認為目前長租公寓的商業模式是否不夠健康?如果給這個行業一個盈利的預期,您認為是在什麼時間點實現盈利是比較健康的?

鴻坤億潤投資合伙人王煥:2019年10月8號左右青客公寓公布了在美國IPO的招股說明書,顯示大概虧兩個多億,八個億收入虧兩個億,我不能說它不健康,它可能拿到這一棟樓,在這個時間點上它是虧錢的,但可能在兩三年後在租金上漲和整個大環境裡包括通貨膨脹因素等影響,到最後這棟樓我們覺得是可以做到盈利的。我相信每個去拿樓或者去做二房東或者去做長租公寓的公司都會有這麼一套測算的邏輯,包括美國華平投資集團的投資邏輯,也是基於在這些,我們也會去看整個大資產的增值。

當然如果去對比美國的長租公寓,美國有長租公寓類上市公司,它是既有租金收入,也有資產增值收入,這個是最健康的模式。但中國現在還沒走到這一步,要走到這一步,必須去有一步才會有第二步,你必須去走第一步,所以說近階段我們更偏好去投的是輕資產運營的公司,投完以後再從輕資產去轉重資產。再去拿資產增值這部分收益。現階段更看好這樣的公司,也並不是說它們不健康,它們目前跟美國長租公寓相比有差距,但是我覺得這是這一行業必須走的一條路。

您認為行業盈利還有兩到三年?

兩、三年、三、四年。

我們認為,國內長租公寓發展到最後分散式的長租公寓只會有一家; 集中式長租公寓可以有很多家。最終國內長租公寓集中式會走向品牌分散;而分散式會走向品牌集中。

分標題三、商業做得好或不好 流量是關鍵

第一財經記者高遠:其實商業地產對業主的資金流和信息流的掌握有很多天然的優勢,這一方面對數據的歸納和總結後是否也凸顯了一些行業的投資機會?

鴻坤億潤投資合伙人王煥:我覺得最大一個就是流量入口,我們會發現所有的商業現在做的好或不好,商業的價值體現在它的流量。一個商場所來的人或來消費或被服務的人越多,它整體產生的GMV的概念越大,它商業的價值就越高。所以對商場來說,我們發現很多的能吸引客流的消費品類和品牌,比如說我們看過了書店類的、音體幼這樣的就特別引流。像喜茶每天在排隊、之前的名創優品之類、ZARA等這種次一級的流量入口,我覺得都有很多的機會,包括之前的很多類似於快消品的店,走的都是低價格流量大的這種路線,這種企業一般來說跟商業地產談判的時候,一般都能拿到類似的專門補貼。所以我們覺得如果要去做投資機會的選擇,在線下具有聚集流量能力的這種企業,都在未來會比較有機會,因為它跟別人競爭的時候,天生就會有一些優勢,而且它確實會有一些流量入口規模化以後,它確實能有規模化盈利的能力。

分標題四、持續看好養老地產投資機會 但僅有地產還不夠

第一財經記者高遠:現在很多房地產商也在進入養老地產的領域當中,這一過程中保險公司扮演了特別重要的角色,而作為房產、醫養、養老結合是被看好的一個投資領域,您認為從商業地產資產運營的角度來看,這是否是一個產業投資的機會?

鴻坤億潤投資合伙人王煥:養老地產這個大的行業其實大概經歷了5~10年的發展過程,包括泰康保險在內都在水,開發商去做養老地產的核心訴求,很多時候還是通過配套的服務去賺一部分錢,因為持有這份養老地產的成本相對來說還是不經濟的。它可能會有通過別的配套住宅或者配套商業、配套其他的服務去賺錢。我們看到大部分房地產商會做養老地產,但是養老地產的運營一般不由地產商來做,未來可能會有一些專業的機構來做養老地產的服務。

整個養老地產,包括養老產業,我們是長期看好這個領域。這也是銀髮經濟的一部分,我們長期看好這個行業,我們也有專門的醫療團隊,專門的養老團隊去做這個事情。銀髮經濟的一個很明顯的特點是,不太注重品牌,因為它的信息獲取渠道相對來說比較少,更注重享受和服務的體驗。它不是一個地產商或者開發商就能體現出來一個領域,它應該需要一個全配套的流程,包括你的醫療體系、服務體系。這個體系不僅僅是簡單的幾套養老住房和養老地產而已,這是整個大養老產業體系的融合。

分標題五、5至10年內家族信託與家族財富辦公室的投資機會將會凸顯

第一財經記者高遠:另外房地產信託和家族財富傳承也是被很多機構看好的投資領域,在這當中房地產公司做房產信託或家族財富管理是有著先天的優勢,您是否看好這一投資趨勢和行業機會?

鴻坤億潤投資合伙人王煥:我們非常看好這個行業,我們公司有自己的家族辦公室,有自己的財富辦公室,我們有財富公司,我們之前大概5~10年,本身就是一個家族辦公室的投資體系,然後再向足夠的大資管平台方向做拓展,我們鴻坤億潤資本其實是從家族辦公室變成一個大的資管平台,但是我們還是有一些家族辦公室屬性在裡邊, 這套體系是我們非常看好的領域,就是大資管體系,包括家族財富管理體系。其實中國人傳統理財很簡單就是把錢存銀行。或者變成P2P。你要去綜合找到一個年化收益8%左右的綜合收益率的產品,其實你要多方面地去配合,單純的家族財富管理或者其它方式,你很難取得一個很高的投資收益,應很分散的去做這種投資。國外這個領域已經非常成熟了,中國這方面才5年左右的發展歷程,所以這是我們整個投資的LP圈,跟國外最大的區別,這個區別就在於國外的LP基本上募基金、家族財富辦公室投資為主,包括一些這種校友捐贈基金會、社保基金等渠道。中國基本上還是C端客戶占了大概百分之四五十。我覺得這是一個資本市場逐漸成熟的過程。大家會覺得我把這個錢交給你是放心的,投資組合當中可能會有一些家族財富辦公室投資的品牌出現,這個是我們很看好這個領域的發展趨勢,而且我們覺得這個趨勢至少在5~10年里會有明顯的改變,大家不要去再被P2P或者被其他的所謂投資組合去割韭菜了。

分標題六、裝配式建築和裝修的投資機會已經到來

第一財經記者高遠:裝配式裝修是您看好的一個投資領域,未來這一領域當中它能夠誕生的投資的機會,我們應該如何把握?這個時代是否已經到來了?如果給它一個風口到來的周期,您認為是未來的幾年之內?

鴻坤億潤投資合伙人王煥:裝配式裝修的基礎是裝配式建築,只有建築裝配化、數據化、結構化了,裝修才能結構化、數據化。所謂裝配式裝修就是三四個工人三到七天一個房間就裝修完了,這些工人一到兩個月培訓就可以上崗,這解決了我們傳統裝修行業里,大量的培訓和非標準化作業的問題。

這套裝配式裝修和裝配式建築的技術是很成熟的。在日本建築百分之七八十都是這種裝配式裝裝,但是中國人可能接受這些也需要一些時間,而且它的成本又高,所以目前來看地地產商是很難用的,地產商如果不用的話,這個最大的市場就沒有。我們目前尋找投資的下游企業就是可以走一條中間路線的企業,能要用裝配式裝修的方式來解決問題,但是用的板材都是加工的板材、傳統地產的板材、石材、木板,只不過是通過技術手段把它們做成可裝配式的裝修材料。我們現在看的就是地產商要能用的這類技術和提供解決方案的公司,這也緣於我們產業基金投資的視角不同,我們準備投資的這個企業平台目前還在做深度的溝通。





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