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黑石集團提出私有化,SOHO中國或迎命運轉折點

3月10日消息,黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判,交易價值40億美元。據悉,黑石集團提出的私有化報價為每股6港元,較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。

2020-03-10 10:57 / 0人閱讀過此篇文章  

3月10日消息,黑石集團正與SOHO中國(00410.HK)就後者私有化進行談判,交易價值40億美元。

據悉,黑石集團提出的私有化報價為每股6港元,較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。當日,SOHO中國在香港暫停交易,停牌前暴漲37.58%,報價4.1港元。

據知情人士稱,有關交易細節預計將在未來幾周內敲定。目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權,且他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。

黑石或將接管SOHO中國的債務。據SOHO中國2019年中期報告。截至2019年6月底,其負債為326.8億元(約合47億美元),投資資產價值為87.8億美元。

「PE之王」黑石集團創辦於1985年,業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等。截至2019年中報,黑石集團營業收入35.12億美元,凈利潤16.94億美元,被視為市場最受歡迎的基金之一。

黑石集團與SOHO中國早有交集。2018年4月,黑石集團宣布,前SOHO中國總裁閻岩加入公司亞洲房地產部,並出任董事總經理一職。

2019年10月,SOHO中國被傳打包出售辦公樓資產,涉及新建麗澤SOHO在內的8處核心項目,估值超過500億元,在集團非流動資產中占重要低位。項目將以分批打包的方式尋求出售,計劃未來2年內完成交易。

據媒體報導,此筆交易中,黑石集團聯合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場三個項目。

彼時,圍繞潘石屹轉移資產的質疑塵囂日上。儘管潘回應稱:「說我跑了都是謠言。」但在轉型失利、業績跌落的陰影下,SOHO中國仍被重重迷霧包圍。

早在2014年,SOHO中國就有收縮之意。當年,SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業面積。潘石屹解釋,地產已經不是剛需,SOHO中國有大量優質資產,做包租公是前景優質的買賣。

此後,潘石屹賣賣賣的腳步加快。2015年,復星國際將SOHO中國外灘8-1項目收入囊中,作價84.93億元;2016年,潘石屹將SOHO世紀廣場擺上貨架,國華人壽以32.97億元收購;2017年相繼出讓上海虹口SOHO項目、凌空SOHO50%股權,交易額合計近85億元。

2019年6月,潘石屹拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9套交易標的,預估總價值78億元;9月,SOHO中國就旗下部分商業項目售與慧泊停車場投資有限責任公司,作價7.61億元;10月,SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q,傳出有11個項目打包賣給築夢之星。

頻繁出售資產背後,是SOHO中國轉型後連續下滑的業績。

轉型「自持」物業前,SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。2012年,SOHO中國營收161.43億元,凈利潤高達105.85億元。但潘張二人經營理念存在分歧,張欣主張重產品、輕銷售,不認可潘石屹的低買高賣手法。

在樓市調控持續、商業地產熱度遇冷後,SOHO中國於2012年宣布從「銷售」轉向「自持」物業,潘石屹徹底做起包租公生意。當時,潘石屹預測,5年後SOHO中國租金年收入將超過40億元。

五年後,財報數據卻一片慘澹。2012年~2018年,SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸母凈利潤由105.85億元減至19.25億元。當中國地產商紛紛邁入千億時,從海南淘金北上的潘石屹只落得老一代地產人的名號。

2018年,SOHO中國凈利潤同比下降59.33%,2019年低迷持續,上半年凈利潤約5.65億元,同比下降48.36%。截至2019年6月底,SOHO中國總資產688.98億元,一年內到期債務20.53億元,同期公司現金及等價物僅11.5億元,無法覆蓋短債。

面對此番困境,潘石屹對外坦言:「中國租金回報率我都不好意思說。」他表示,美國辦公樓租金回報率接近4%,紐約甚至達到5%~6%,而我國租金回報率偏低,只能先用低房租吸引顧客、日後再漲。

一邊是業績低迷、出售資產,另一邊SOHO中國不拿地、不收購,2013年北京麗澤是其拿下的最後一項大宗地塊。潘石屹對外表示,出售資產所得資金不會用來購買穩定資產,「因為銷售得來的78億元一半交了稅,還要給中介付1%~2%。」

這種情況下,隨著寫字樓市場日漸低迷,SOHO中國拿什麼拯救日益疲軟的業績?

2019年末,潘石屹新註冊7家公司,註冊資本總計2.53億元,除北京辰濟企業管理有限公司外,股東均為境外註冊公司,使得市場再度質疑其轉移資產。種種傳言下,隨著黑石集團拋來「橄欖枝」,SOHO中國或將迎來命運轉折點。





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