安居客張波:樓市熱度「冰火兩重天」2020年總體成交量預計下降5%~20%

中國經營報 發佈 2020-03-28T05:53:44+00:00

3月27日,受《中國經營報》觸角學院邀請,58安居房產研究院分院院長張波在第二季「企業智慧生長指南」直播第16期《疫情之下,房地產行業密碼》中預計,上下半年樓市成交熱度可能出現「冰火兩重天」,下半年熱度可能超過去年同期,但商品房總體成交量預計下降,成交金額可能出現5%~20%的下

文/陳玉琪

「各地出台紓解政策,不代表房地產政策將大放鬆;疫情的確對經濟造成影響,也不代表短期會以房地產來拉動經濟。」

3月27日,受《中國經營報》觸角學院邀請,58安居房產研究院分院院長張波在第二季「企業智慧生長指南」直播第16期《疫情之下,房地產行業密碼》中預計,上下半年樓市成交熱度可能出現「冰火兩重天」,下半年熱度可能超過去年同期,但商品房總體成交量預計下降,成交金額可能出現5%~20%的下滑。

疫情下,購房者出現心理「癢點」

疫情當前,張波首先總結了樓市心理的「四點」:

「痛點」,線下賣房難;「癢點」,購房者面對房企打折促銷出現心理動搖;「叫點」,房企現金流緊張;「卡點」,房地產政策調控未出現放鬆跡象。

結合對購房者的調研數據,張波分析道,隨著疫情緩解,購房需求開始出現回暖。2月購房者信心指數較1月出現回升,環比上升3.5%,超過四成的購房者認為2020年是買房的好時機。「只要在價格方面有所鬆動,其實是非常有可能拉動購房者心理預期的。」

相關數據顯示,有62.7%的購房者認為疫情會對近期房價產生影響。對此,張波建議,開發商或二手房源的房東抓住時機,及時調整價格,是比較貼合絕大部分區域購房者的預期的。

張波進一步分析,有51.8%的受訪者表示疫情不會影響其近期的置業規劃,儘管目前實際簽約的人群與去年相比有所下降,「但不代表這些人今年不買房了」。

調研數據還顯示,有59.7%的房企認為購房者未來會更關注物業服務。張波解釋道,這是由於「疫情期間,物業好不好一目了然,好的物業公司和一般的差別太大了」。

樓盤熱銷,房市回暖了嗎?

儘管受疫情影響,購房者出現心理波動,但部分城市樓盤熱銷的新聞引發廣泛關註:萬科星城288套公寓開盤7分半即售罄,招商太子灣14套房源8秒宣告售罄,銷售金額達6億元……

樓市真的出現反彈了嗎?

在張波看來,上述房產熱銷都是發生在個別城市的個案。從2019年商品房銷售情況看,儘管商品房成交金額上漲,但主要由住宅商品房拉動,辦公樓、商業營業用房銷售量都呈現下降趨勢。

受疫情影響,1~2月商品房銷售面積及銷售額增速都出現「跳水」,銷售面積同比下降39.9%,銷售額下降35.9%。分地區看,中部地區下滑趨勢最為明顯,東部地區情況稍好,但降幅也超過30%,一線城市中,北上深商品住宅成交量同環比均呈下降趨勢。

由於市場數據存在滯後性,張波還從實時用戶數據進行了分析。他指出,春節期間通常是年內訪問熱度最低的時期,今年受疫情影響更甚。對比2019年及2020年春節前後一個月的訪問熱度發現,今年除夕前訪問熱度與去年相比差別不大,但初一之後熱度同比出現較大幅度下降。

2月份以來,全國找房熱度出現了明顯回暖,三四線城市尤為明顯,找房熱度2月環比上升27.3%,高於一線城市的21.0%與二線城市的19.4%。

疫情也推動了房地產線上化的進程。以VR售樓處為例,1月全國找房熱度環比下降,但線上VR看房訪問占比提升明顯,環比上升57.7%,北京、海口、太原的VR看房訪問量占比環比增長超70%。

「這也給我們一個提示,我們一直認為房地產是一個依靠線下的行業,但在未來,更多功能可能會轉移到線上。」張波說,「線上可以極大提高用戶找房的效率,用戶簽約等相關功能也可以放到線上完成,減輕用戶來回奔波的時間。」

政策調控:放鬆還是收緊?

疫情發生以來,個別城市樓市政策出現「一日游」,涉及到鬆動限購、限售和限商的政策公布後,引發廣泛關注後又被陸續撤銷。那麼後期相關政策是否會鬆動,又將產生哪些變化,能否帶動樓市升溫呢?

據張波觀察,目前針對房地產企業的扶持政策主要集中在減免物業租金、土拍延期成交、適度放寬預售條件等方面,與需求側相關的限購政策的放鬆並沒有得到通過。

「各地紛紛出台政策扶持房地產行業渡過難關,房地產政策的微調在情理之中,但不代表房地產政策將出現大放鬆。」張波分析,調控政策的節奏不會因為疫情而出現大轉變,「四限」政策在短期內不會出現全面放鬆。

張波還指出,LPR持續降息也不代表房地產市場會快速轉熱,但這在一定程度上降低了房貸利率水平,間接拉動部分購房需求快速入市,對樓市穩定能起到一定積極作用。

張波認為,央行19日發布的2019年第四季度中國貨幣政策執行報告再次強調了「房住不炒」的調控主基調,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,房地產市場穩定發展的目標不會改變。

(編輯:黃玉璐 校對:顏京寧)

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