觀點地產網 在國內，軌道上蓋物業早已不是什麼稀奇事，較早進入並發展TOD業務的開發商有萬科、碧桂園、越秀等。
繼去年中國房地產商品房銷售額進入約15萬億規模後，隨著今年以來政策及城市間新增鋪設的交通軌道逐漸增多，地鐵上蓋物業這一模式再次吸引不少開發商眼球。
12月18日上午，京投發展股份有限公司與無錫地鐵集團、中鐵四局組成聯合體，以總成交價85億元獲得江蘇無錫濱湖區3宗商住地，成交樓面均價13432元/平方米，將打造無錫首個軌交車輛基地綜合開發項目。
有意思的是，上述地塊在入市交易前，就有消息稱，萬科曾有意拿下這三宗地塊，但最終因成本因素考慮退出。而今年9月，萬科曾以溢價約30%、總價33億競得杭州蕭山TOD項目，彼時成交樓面價為1.43萬元/平方米。
事實上，京投發展以做軌道物業開發而聞名，其副董事長兼總經理高一軒在接受媒體採訪時曾表示，「京投發展有信心成為亞洲軌道物業專家。」
然而，從三季度的業績表現及市場動態來看，此次要吞下無錫軌交車輛基地綜合開發項目，京投發展發似乎面臨著不小的資金壓力。
無錫TOD故事
據觀點地產新媒體了解，最新出讓的是「無錫具區路車輛段生態綜合開發項目」所屬錫國土（經）2019-54、錫國土（經）2019-55、錫國土（經）2019-56三宗地塊，其中兩宗為純居住用地，另一宗為居住、商業及商務用地，總用地面積37.64萬平方米，最大建築規模不超過70.9萬平方米。
上述地塊位於無錫經開區的核心位地段，屬於中瑞生態城開發地塊的一部分，與地鐵4號線博覽中心站無縫對接，並毗鄰貢湖灣濕地公園和尚賢河濕地公園。結合地價來看，市場給出的預測價格將有望達到每平方米3萬以上。
在地塊掛牌前，市場傳言萬科、京投、華潤、綠地等都有意向。
其中動作頻繁的是無錫望愉地鐵生態置業有限公司，該公司於2019年3月27日成立，註冊資本為5億元，股東包括無錫地鐵集團、中鐵四局、京投發展、無錫萬科，於12月5日經由無錫經濟開發區市場監督管理局核准設立。
中鐵四局官網信息還顯示，今年5月23日，無錫地鐵集團副總裁地鐵資源開發有限公司董事長陳昊，曾帶領無錫望愉地鐵生態前往無錫地鐵新梅車輛段項目交流學習。
而工商信息顯示，12月5日即獲得核准設立的同一天，無錫望愉地鐵生態出現工商變更，無錫萬科退出，股東剩下無錫地鐵集團、中鐵四局、京投發展，公司法定代表人從王金磊變更為潘長青。目前尚未知悉，萬科為何退出。
至12月11日，京投發展公告稱，擬對無錫望愉地鐵生態2019年度借款額度從不超過人民幣25億元上調為35億元。
最終，是京投發展、無錫地鐵以及中鐵四局聯合體毫無懸念以底價85億元競得無錫具區路車輛段生態綜合開發項目三宗地塊。
這也是京投發展、無錫地鐵以及中鐵四局首次合作的軌道交通車輛基地綜合開發項目，據悉無錫地鐵是牽頭單位，計劃打造新的地鐵場段上蓋產品；京投發展以軌交車輛基地物業開發企業的專業者身份入主，中鐵四局則有在全國承建20多個地鐵車輛段項目的經驗。
持股比例方面，京投發展、無錫地鐵、中鐵四局將按照50%、30%、20%比例合作，按此計算，京投發展至少需要支付42.5億元土地收購價。
「對於此次拿地資金來源，我們和其他房企一樣，有自有資金，也有通過融資等渠道獲得一部分資金」。京投發展負責人戴嘉寧向觀點地產新媒體表示補充道。
戴嘉寧還表示，本次拿地不存在前期與政府勾兌地塊的情況，是走正式招拍掛形式獲取的。但此次項目較大，地鐵上蓋的項目有它開發的特殊性在，一般都要求一體化開發，因此涉及的資金量、工程量都很大，開發門檻比較高，聯合開發也是常態，也是一種趨勢。
京投發展路徑
布局無錫市場，對京投發展來說並不陌生。於2011年京投發展通過股權收購形式獲取無錫鴻墅項目，長達7年後該項目才面向市場開盤銷售，銷售均價介乎每平方米1.4萬至1.6萬元。
但透過軌道物業形式布局無錫，京投發展倒是頭一次。
作為北京市基礎設施投資有限公司旗下市場化房地產二級開發的唯一平台，京投發展的發展模式主要以軌道交通車輛基地開發為核心，沿軌道物業上下游進行縱向拓展，兼顧小鎮開發，投資開發近20個項目。
市場研究分析稱，未來幾年內，全國城市軌道交通車輛基地上蓋開發將帶來約2億平方米左右的發展空間，其投資效益可能達到4萬億元。這方面，京投發展在北京擁有5座軌道物業，其中3個為車輛基地上蓋項目，另有兩個項目為地鐵站點上開發。2018年底該公司還獲得三河市燕郊軌道物業。
戴嘉寧介紹稱，在北京的項目主要是自己操盤為主，不過之前有過一個合作項目，是和萬科合作開發的，當時也是看中萬科的品牌和營銷能力，但京投發展仍然是絕對大股東，萬科持股比例較小。
事實上，大多TOD項目前期需要投入較多資金，且開發周期較長，使得企業資金鍊條容易出現斷裂的現象，同時依託軌道交通開發也增加了項目開發的不確定性。
此外，TOD項目的進一步可持續建設資金保障能力較弱，運營虧損彌補難度較大，一部分回流的資金會更傾向於地鐵線路的拓展和基礎設施的完善，難以給物業建設提供一個更好的設施環境。
得益於前幾年開發項目的紅利，京投發展於去年錄得簽約銷售同比上漲614.2%至45.39億元。但今年房地產行業趨於下行，融資收緊的大環境及政策性等因素，對以TOD運營為主營業務的京投發展而言或許更艱難了。
業績報告顯示，前三季京投發展的營業收入未達預期，僅為13.01億元，同比減少40.72%；歸母凈利潤由盈轉虧，凈虧損達到2471萬元，同比減少130.6%；歸母扣除非經常性損益的凈虧損4419萬元，同比減少343.09%。
值得一提的是，京投發展的經營活動產生的現金流量凈額錄得負值，為-84億元，對此京投發展表示，主要因為報告期獲取新項目支付地價款，同時財務費用翻了逾一倍，同比增長116.8%至1.65億元。
另一方面，頂著會造成同業競爭的壓力，京投發展開始通過出售北京核心地段項目過半股權予控股股東進行「輸血」。
於今年9月11日，京投發展發布公告稱，擬以14.82億交易對價轉讓子公司51%股權及債權予北京市基礎設施投資有限公司，後者持有京投發展38%股權，為第一大股東。彼時公告中，京投發展聲稱，轉讓行為是從公司整體經營發展、現金流等方面考慮，轉讓後可快速實現投資收回、收益兌現，其所得款項將用於公司經營業務。
在融資方面，京投發展今年還採取了多種融資手段，其中主要包括了控股股東增持股票、發行公司債及票據、向金融機構貸款融資等。於2019年上半年，京投發展各類借款凈增加額為94.21億元，新增借款仍用於新增土地儲備。