「買不起房可以租房」看似有道理,實質上是房價過高后的無奈選擇

勇談房產壹貳叄 發佈 2020-05-10T14:33:45+00:00

目前來看確實是有部分人再怎麼努力也不一定能夠買得起房,但是相信隨著房價持續走穩,收入逐步提高這部分人群數量會回歸到合理。

大家好,我是勇談。高房價的問題已經是眾所周知的事情,中國家庭70-80%的財富都集中在房產上。這樣的結果就導致了一個現實情況「不少人買房基本成為一種奢望」,在房價維持基本穩定的情況下隨著大家的收入水平提高,或許還有奮鬥的動力和買到房的希望。但是房價一旦再漲(尤其是大漲)大家就會產生一種無力感。藉此機會簡單談談我的觀察。

現在的高房價確實已經造成部分人再努力也買不起是事實,這樣的趨勢真的不能繼續下去

  • 雖然說並不是所有人都適合在城市買房,但是對於很多在城市工作、生活的人確實需要耗費太久才能購置一套房產了,低收入與高房價之間的矛盾已經很明顯

跟大家分享一組2020年第一季度國家統計局公布的數據,2020年第一季度商品房銷售面積21978萬平方米,商品房銷售額20365億元;也就是說2020年第一季度商品房平均銷售均價為9266元/平米。而2019年居民年可支配收入不過30733元,也就是月收入在2561元左右,按照這個收入來計算一個家庭要想購買一套90平米的房產需要27年!!如果算上3個家庭的話,這個時間會縮短到9年左右。這也是為何如今的高房價已經到了「一房掏空三代人」的原因,幸虧如今有首付30%的商業貸款存在,不過商業貸款本質上還是把債務後移。更何況並不是所有人都有資格或者適合進行住房貸款的,持續的還款壓力並不是所有人都可以承受的。

  • 「租房是一種趨勢」這樣的思想要不得,一旦國內出現了類似於歐美國家那樣租房為主的情況後,那麼全民負債率起碼的翻番

長期以來國人都以「儲蓄率高」著稱於世,但是這樣的情況隨著90後成為消費主力後已經被根本改變。「大約60%的90後有實質性負債」等新聞已經屢見不鮮,國人家庭債務占據GDP的比重也在不斷上升,目前這個比重已經超過了50%;圖上所示是從2017年到現在為止的家庭債務與GDP的比值,可以看到目前這個比例已經到了55.2%!而造成這個情況的根本原因還是多數家庭都購買了房產,房產本身的負債率就在50-70%之間(商業首付50%,住宅首付30%以上)!如果有一天這個比例達到60%甚至70%的時候,也就基本意味著國人沒有積蓄了。如果再發生類似於2020年的疫情情況後,國人只能靠救濟過日子了。

高房價導致的「低慾望」不是沒有例子,日本如今還很難走出「低慾望社會」的泥潭

  • 房地產企業應該感謝我國「有房才有家」的思想是主流,如果說房價高到多數人都買不起逼迫大家思想出現轉變,就真的危險了

我國房地產行業之所以有超過20年的高速發展,有一部分因素就是「有房才有家」的傳統觀念。包括如今不少地區的父母哪怕「砸鍋賣鐵」也要為子女買房結婚很大一部分都是來自於這樣的傳統思想。不過大家有沒有想過這樣一個事情「一旦有一天房價高到老百姓真的買不起房了,那麼房子還賣給誰?大家思想就要改變了。」上世紀80年代日本的國民就經歷過這樣的事情,房價太高高到泡沫破裂後大家都買不起後,整整2代人都對於房產都抱有牴觸情緒,甚至連帶對於其他消費都有消極作用,這就是「低慾望社會」來的緣由。圖上所示就是過去25年日本消費者信心指數走勢圖,可以看到這個數字波動很大基本在30-50之間,而我國呢?基本維持在100左右。

  • 目前的高房價已經導致部分人買不起房,當然需要理解一點「房產並不是所有人都應該買得起」

大家需要明白的一個事實是「並不是所有人都必須在城市購房。」我國的制度決定了,未來居民的居住房產會以商品房和宅基地兩種為主。哪怕未來我國城鎮化率已經高達70%以上,也並不是意味著所有的居民必須在城市生活、居住。目前農村宅基地的居住形式還是值得保留的,起碼對於不少人來說未來農村的發展機會和機遇未必比城市小。所以,從這點來說我並不是完全認同100%城鎮化。再換句話說,房產自古到今都是一種財富象徵,商品房出現的本質目的是為了解決居民住房問題,也就是說只要大家住房問題得到解決了,就沒有必要非得買商品房。

房產稅到底還是要以解決居民住房問題為前提,國內房價過高的原因在於投資性太重

  • 產生房產投資風的原因很多,其中最重要的原因就是房地產的收益率太高、太穩定

一般來說世界上主要經濟體的資金去處一般就兩個:股市和樓市,畢竟對於任何一個國家來說投資驅動都是經濟發展的主要動力。有投資就需要新增大量貨幣,而股市和樓市就是消化大量貨幣的主要陣地。在2008年以前,我國股市曾擔當了這樣的使命,不過隨著「股市有風險」的幾次教訓使得人們學會了謹慎,直到樓市開始出現,商品房開始出現。「溫州炒房團」的出現使得國人都有「眼前一亮」的感覺,原來可以這樣玩。於是包括上市公司、實體企業、各種大小老闆和老百姓都開始進入樓市,開始投資房產。為何會如此?就是因為房價長期的只漲不跌,甚至是大漲!一年10%甚至有時候20%以上的收益,誰都難以坐得住。就以如今的房產信託為例,房產信託之所以成為很多資本的追逐對象,就是因為其高收益率(一般在8%以上),大家需要知道的銀行的商業貸款放貸利率也不過5%左右。所以,要想解決高房價問題就是要解決「房地產的高收益問題」。

  • 「房住不炒」最根本的問題也是要解決房產的高收益問題,穩定房價不允許大漲是關鍵

此次疫情後國家的定力之堅定讓人嘆服,畢竟歷史上2008年、2013年、2016年歷次放鬆房地產調控的都是在經濟面臨較大壓力的情況下。2020年此次疫情使得國內GDP第一季度-6.8%增長,卻依然沒有改變國家堅持「房住不炒」的信心。在青島、海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店和荊州都有放鬆調控的措施出台後,立馬被「叫停」!足以表明國家的態度,甚至在媒體曝出深圳房價大漲的背後有「房抵貸資金注入」後,央行立馬進行嚴查禁止「房抵貸買房」等,其實就是表明了一個態度「不允許房價大漲」。

綜上,對於房地產的現狀問題國家層面其實比我們更清楚,而且從提出「房住不炒」後始終堅持了這樣的調控力度,這點是難能可貴的。目前來看確實是有部分人再怎麼努力也不一定能夠買得起房,但是相信隨著房價持續走穩,收入逐步提高這部分人群數量會回歸到合理。當然大家不要期待一種情況「任何人都可以在城市買得起房」。各位覺得呢?原創不易未經允許不得隨意轉載,喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄,更多優質內容繼續貢獻中。

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