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觀點直擊|萬科換屆與郁亮這三年

位於深圳東部大梅沙地帶的萬科中心門口,股東們在身著統一制服的萬科物業管理人員指引下,掃開三個二維碼_國務院客戶端、深圳健康碼以及萬科物業自己的網址,逐一登記。

2020-07-01 02:48 / 0人閱讀過此篇文章  

觀點地產網 6月的深圳,太陽炙烤著大地,有著海風都吹不散燥熱。

位於深圳東部大梅沙地帶的萬科中心門口,股東們在身著統一制服的萬科物業管理人員指引下,掃開三個二維碼_國務院客戶端、深圳健康碼以及萬科物業自己的網址,逐一登記。

疫情、炎熱的天氣並不影響股東們現場參會的心情,雖然萬科中心那個下沉活動中心裡錯開、加大距離擺放的位置,讓此次參會股東看起來比往年少了許多,但在大會開始前30分鐘,活動中心還是被占滿。

萬科出席的管理側也多達十數人,包括董事會主席郁亮,深圳地鐵集團董事長辛傑,總裁祝九勝,執行副總裁、營運長王海武和董秘朱旭等。

這次股東大會距離王石卸任已經三年,郁亮在接棒之後再次迎來董事會重選之日。

三年似乎是一個輪迴,股權之爭落下帷幕,廣信資產包有了新的動態,難得的是深鐵方面也首次出席了股東周年大會。

三年不易

「三年前我從王石主席手上接過這份重擔,我當時說了6個詞,感恩和感謝、責任和壓力、信心和勇氣。三年過去了,這6個詞依然能概括我當下的心情。」似有感慨,郁亮在講述三年間的感想時常有停頓,看起來在認真回想。

畢竟,他也坦言,過去三年挑戰確實大。

「一方面我們要儘量減少曠日持久的股權事件對萬科經營管理、團隊穩定所產生的影響;另一方面,房地產行業的白銀時代特徵日趨明顯,高歌猛進的時代正在遠去,行業發展的決定性因素,從土地紅利到金融紅利,現在到了管理紅利時代。」郁亮表示。

四年前,萬科創始人王石被提議罷免,萬科部分已經簽約和銷售項目面臨解約風險,銀行對萬科的信用評級慎重考慮,合作方調整商務條款,獵頭打員工的主意。

彼時郁亮顯得略為無奈:「管理團隊會盡力維持,但是今天我們也感到有心無力。」

當時郁亮和王石一般,正被寶能提出議案要求罷免。股東大會上,王石甚至在回答過程中多次使用「妥協」來形容萬科管理層與大股東的交流,足見迷茫。

而郁亮在2017年股東周年大會上接任之時,寶能雖未入局董事會,但居於第二大股東之位,萬科股權結構仍在動盪中。

時過境遷,2017年萬科獲得深鐵支持,2018年開始,寶能逐漸清倉萬科股票,在萬科今年一季度公布的前十大股東里,鉅盛華僅持有1.14%股份,股權之爭成為過去。

「三年前萬科股權結構還不穩定,三年來在股東跟社會方方面面的信任和支持下,我們迎來了相對穩定的股權結構。」對於郁亮而言,更加重要的是獲得深鐵更大支持:「尤其深圳地鐵作為大股東堅決支持萬科的混合所有制機制,支持我們的事業合伙人機制。」

新一屆董事會候選人名單中,深圳地鐵作為大股東,席位數量並無變化,仍然保持三席,分別是深圳地鐵董事長辛傑、總經理唐紹傑、副總經理李強強。

萬科管理層席位數量也與上屆保持一致,仍為三席,分別是郁亮、祝九勝、王海武。

四個支持

2017年,深鐵在股東大會上公開表達了對萬科的「四個支持」承諾,支持萬科的混合所有制結構,支持萬科的城鄉建設與生活服務商戰略,支持萬科的事業合伙人機制,支持萬科管理團隊按照既定戰略目標實施運營和管理。

三年間,深鐵確實如承若一般,以管資本而非管企業的方式行使大股東職責,股東周年大會亦鮮少出席。

這一次,深鐵方面出席了股東周年大會,辛傑坐在了郁亮左手邊,宣讀議案內容時,兩人不時交流,態度親密。

股東顯然關心未來是否會繼續保持這個狀態,辛傑直言:「我們希望做一個萬科合格的股東,跟中小股東一起支持萬科的發展。因此我們不但要秉承對萬科的『四個支持』承諾,未來還要全面支持萬科的發展,這個全面指的是全過程和地鐵全員支持。」

深鐵對萬科的支持,甚至已經直接深入到業務層面。

2020年4月,萬科首度聯手深鐵以52億元拿下佛山「香港城」,但這僅是開始:6月29日晚間,萬科公告披露,與深鐵簽署備忘錄,擬共同投資成立合資公司,雙方分別持股50%,發揮各自優勢,深化「軌道+物業」領域合作。

備忘錄的簽署,定下了雙方合作的範圍,包括合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地,並實施項目開發;軌道沿線城市更新項目的獲取、開發建設及運營;軌道沿線土地整備利益統籌項目的獲取、開發建設及運營;產城融合大型項目、新的城市發展片區統籌開發建設及運營;以及其他雙方決策共同推進的項目。

萬科公告指出,成立合資公司有利於雙方加強戰略協同,充分發揮深鐵在軌道交通建設、運營及地鐵上蓋物業開發經營等方面的綜合優勢,萬科則發揮在城市規劃研究能力、房地產開發經驗、專業能力和品牌影響等方面的優勢,實現雙方互利共贏,促進雙方持續發展,推進TOD模式的落地。

「地鐵集團作為『三鐵合一』的集團,未來與萬科合作的合資公司將會秉持市場化、法制化的原則,一起探索『軌道+物業』和站城開發。」辛傑表示,深鐵未來跟合作夥伴一定是最優化的合作,萬科是世界一流的,是行業翹楚,是第一,所以合作是永恆的。

辛傑甚至表示,對萬科不設考核目標:「郁主席帶領的團隊在行業內也是在市場中拼搏出來的,我們也相信在郁主席帶領下,這個團隊能披荊斬棘,能更好回報我們的股東。」

話音剛落,會場響起陣陣掌聲。

向董大姐學習

三年時間,萬科從擁抱新時代,到「活下去」,再到「鞏固基本盤」,每一年都有著不同的態度。

「市場發生變化,戰略要跟著變化,還要管理精細化。同時,我們還面臨自身重要變革期,如何解決好眼前業績和長期變革的平衡問題,都是擺在我面前的責任和壓力。」在郁亮看來,房地產行業已經告別了土地紅利、金融紅利,來到管理紅利時代,應該向製造業學習。

順應這個說法,有股東好奇,製造業代表企業格力ROE為30%,而萬科目前僅20%左右,最高亦只有22%,萬科要如何提高凈資產收益率?

「我們要好好向董大姐學習。」郁亮難得和股東開起了玩笑。

「只要ROE的話,也是有方法的,比如更高的槓桿率,但萬一出現波動怎麼辦?我們可以改變會計政策,對投資性房地產採用公允價值記帳,從估值提升中產生很多帳面利潤出來,但是估出來的利潤沒有現金流支持,這和我們的價值觀不太一樣。」

郁亮直言,從股東對萬科的要求看,各個維度都要,如速度規模不能下來,ROE不能低,負債率不能高。但這是不可能完成的任務,還是平衡一點好。而壓力和責任,也是含著平衡各方面目標的壓力和責任,所謂基業長青,要穩定的現金流,要有利潤的收入和有現金流的利潤。

僅就數據而言,萬科在過去三年似乎找到了一個較好的平衡,銷售額2019年增長至6308億元,營業收入增長至3679億元,歸母凈利潤則從2016年210億元增長至389億元,累計增長85%;分紅從87億元增加至118億元,累計增長36%。

股東自然不希望自己擁有的權益被攤薄,更何況是被低價稀釋。據了解,過去半年時間,萬科股價從高點33.6元跌至目前26.14元每股。萬科卻在股價相對低點的時候選擇了增發H股,以25港元配售3.155892億股新H股。

這讓不少股東甚是費解,甚至有股東直言,這是多年投票以來,第一次投反對票,堅決反對低價增發,相當於資產賤賣。

對此,朱旭解釋稱,發行H股最主要是增加H股比例、提高H股流動性。每次配售都是引入長線基金,攤薄相對較小,同時股價折扣率非常低。

對於多年來首次申請的回購股份預授權,朱旭解釋稱,主要是因為近年來監管機構不斷簡化回購決策程序,公司在本次修訂的《公司章程》中也做了相應調整,申請授權的條件已經成熟。

「未來如果市場有突發情況,例如股價連續20個交易日跌幅超過30%或者說跌破每股凈資產時,根據本次授權,董事會可以立即啟動回購穩定股價,保護股東權益。如果不是維護市場穩定這一需要,其他的情況,比如要進行股權激勵、發行可轉債、減少註冊資本等,則需要另行提請股東大會審議決定後再進行。」

本文源自觀點地產網





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