三湘都市報·新湖南客戶端記者 楊昱 通訊員 王成 鍾建林
業主能擅自出租小區的公共場地收取租金歸自己嗎？6月16日上午，記者從長沙市芙蓉區人民法院獲悉，東成大廈小區業主委員會訴聯鑫實業有限公司物權保護糾紛一案二審判決已出，法院做出了明確回答：不可以！
打贏了官司，該小區業委會主任談俊很高興。但由於對方沒有履行支付24萬元公共收益的義務，該案現已進入執行階段。
糾紛
業主私自將大廳出租遭業委會起訴
早在2006年5月31日，開發商將東成大廈屬於自己的房產所有權轉讓給了長沙聯鑫實業有限公司，而聯鑫公司也名正言順地成為小區的一名業主。2009年5月28日，聯鑫公司把東成大廈五樓、六樓整層及負一樓大堂東南角接待台部分出租給華維酒店使用，其中沒有標註接待台面積，但房屋租金已包括該部分租賃的租金，其租賃期限自2009年6月1日至2019年5月31日。合同簽訂後，該酒店在東成大廈負一樓大堂東南角設置前台接待吧檯一處，並設置固定長凳一張，用於酒店住宿接待並向聯鑫公司交納租金。
2016年1月21日，長沙市芙蓉區東成大廈第四屆業主委員會成立後，在清點小區帳本時發現，聯鑫公司作為小區的業主，在未經業主大會授權的情況下，擅自出租小區的公共場所來收取租金，這些租金還都進入了自己的腰包。
為了拿回本該屬於業主的部分，小區業委會將聯鑫公司和華維酒店起訴至芙蓉區法院。
法院
業主無權私自出租公共場地
經法院現場勘驗測量計算，華維酒店所設吧檯和沙發實際占地面積為12.08平方米，而從東成大廈負一樓竣工圖紙、房屋分層分戶平面圖等證據來看，該處用途均為大廳。
「東成大廈負一樓大廳是小區共有部分，應當由全體業主共有和共管，其利益也應當由全體業主共享。」辦案法官審理後認為，聯鑫公司作為東成大廈業主之一，顯然無權將大廳東南角一部分出租給華維酒店使用。華維酒店未認真審查場地所有權的歸屬就簽訂合同，與聯鑫公司的租賃行為共同侵犯了東成大廈全體業主的權益。由此，兩公司所簽租賃合同中關於「負一樓大堂東南角部分」條款無效，兩公司應將該部分場地清空，並將占用該部分所獲得的利益返還給東成大廈業委會。
雖然涉案場地包含在《房屋租賃合同》，但考慮該場地系華維酒店前台接待用，法院參考同為負一樓大堂的另一份案外人合同標準，酌情確認月租金為2000元。該利益自2009年6月1日至2019年5月31日為240000元（120*2000）。因該租賃合同已於2019年5月31日屆滿，故自2019年6月1日起至場地清空退還之日止的占有使用費應由華維酒店承擔。
綜上，2019年6月27日，芙蓉區人民法院作出一審判決：確認長沙聯鑫實業有限公司與湖南華維酒店管理有限公司所簽租賃合同中關於「負一樓大堂東南角部分」所有條款無效；兩公司將涉案吧檯及長凳清空，並將24萬元公共收益返還給東成大廈業委會；華維酒店向東成大廈業委會支付場地占有費。
聯鑫公司不服，提起上訴。日前，長沙中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。
專家說法
這些都是全體業主所有，你知道嗎？
「從《物權法》和即將實施的《民法典》來看，小區歸全體業主的共有部分可分為幾大塊。」湖南涉外經濟學院人文藝術學院法學副教授周雁武說，除城市規劃之外，建築區劃內的道路、綠地屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路、城鎮公共綠地或明示屬於個人的綠地除外；小區的公共設施、公共設備、公共場所以及物業管理用房是歸全體業主共有的；屋頂外牆是歸每一棟業主共有的；房屋專項維修基金，是歸全體業主所有的；還有一部分就是，利用屋頂外牆、電梯、大堂等公共部分廣告收益以及租賃收益，都歸全體業主所有。
周雁武還認為，現在不少小區的架空層、夾層、轉換層等被開發商或前期物業占用或出租，業主公共權益被侵犯。按照有關規定，架空層、夾層、轉換層等屬於公共配建，應當屬於小區全體業主共有。
【來源：新湖南】
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