深圳寫字樓存量已逼近香港,上半年租金及價格持續下跌

南方都市報 發佈 2020-07-18T11:41:16+00:00

「2020年上半年,大灣區寫字樓市場租金及價格下跌趨勢持續,租金跌幅高於價格跌幅,區域整體收益率進一步萎縮」。

南都訊 記者王鵬鈞進入 「新常態」(空置率持續走高、租金穩步下跌)狀態的深圳寫字樓市場,灣區各姊妹市場又走出什麼行情?

「2020年上半年,大灣區寫字樓市場租金及價格下跌趨勢持續,租金跌幅高於價格跌幅,區域整體收益率進一步萎縮」。近日,商業地產研究機構第一太平戴維斯發布《大灣區甲級寫字樓指數》,該報告介紹,疫情導致的經濟增速放緩疊加過高供給影響,上半年灣區各城寫字樓租金、價格普跌,分別環比下跌4.1、3.6個百分點;其中深圳價格降幅最高,環比下降8.5個百分點至190.8元/㎡。

註:租金指數反映租金變化趨勢,價格指數反映銷售價格變化趨勢

深圳存量已逼近寫字樓大戶香港

今年上半年,受疫情影響,大灣區多數在建項目工期延誤,多城供應高峰或順延至2021及2020年。以深圳為例,根據此前仲量聯行的監測,上半年深圳只有四座甲級辦公樓竣工,為市場新增供應約32萬㎡。就整個大灣區而言,新增供應約73萬㎡,環比下降48.2%,但由於消化不力,總存量仍進一步增長至2838萬㎡。

第一太平提供的數據顯示,其中尤以港、深、廣三城存量較大,分別占總存量的27.9%、27.5%、18.7%。目前,深圳總存量已與香港極為貼近,兩市存量分別為781萬㎡、792萬㎡。

身為全球金融中心的香港,也是商務辦公市場需求大戶,尤其是摩天大樓林立的中環,租金在全球一騎絕塵。但自香港社會性事件爆發以來,寫字樓空置率連續上升,仲量聯行報告顯示,至去年年底,香港整體空置率創下6年以來的新高。後續,2020年開年以來,市場又遭受新冠肺炎疫情影響繼續承壓,中資金融機構、共享辦公平台等紛紛放慢甚至擱置擴張步伐,「空置率環比增長0.5個百分點,至5.2%」,第一太平監測顯示。

深圳的高存量則在於持續數年的高供應入市,儘管TMT、金融等行業表現出了旺盛的市場需求,但在百萬供應量之下,深圳寫字樓存量及空置率仍被抬升,「空置率在一線城市中表現最高——目前已達28.1%」,上述《報告》指出。

談判桌上更為強勢的租戶和買家

對寫字樓業主來說,租金、價格雙跌意味著更低的收益率,但對租戶和買家而言,意味著在談判桌上更加強勢。包括第一太平、仲量聯行在內的多機構觀察表示,以價換量的優惠舉措正在被廣泛執行,業主主動提供更長的免租期、更大的租金讓步和更高的租金比例等市場刺激手段以留住及吸引租戶。

「深圳、東莞、肇慶、江門的業主尤為積極地提供優惠舉措,且條款制定更為靈活……深圳業主尤為青睞優質租戶,與之可談判空間較大……」,第一太平強調。

受下半年集中供應影響,深圳市場空置率還將進一步走高,租金、價格也料將隨之下跌。根據此前仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰的介紹,下半年深圳預計總共還有約90萬㎡供應的入市。

附:第一太平對港、廣、佛三城上半年寫字樓市場分析

香港:2020年上半年,受制於多重內外部不利因素影響,香港租賃需求繼續呈現萎縮趨勢,零售業及酒店業受打擊最為嚴重;受疫情影響,一些公司於上半年在香港的IPO計劃不得不推遲,給當地的金融及專業服務行業亦帶來連鎖反應,搬遷或擴張計劃因此擱置。香港平均 空置率環比增長0.5個百分點,至5.2%。

廣州:2020年上半年,廣州寫字樓租賃需求表現呈現U字形復甦,全市凈吸納量自第一季度至第 二季度轉負為正。另一方面,TMT行業在疫情時期業務呈現增長,成為租賃需求增長極之一。截至6月末,廣州寫字樓供需關係維持相對健康,平均空置率因新增供應入市結構性小幅上升至6.5%,但仍為大灣區內第二低,僅次於香港。

佛山:疫情過後,以製造業為主的第二產業短期內步入保守期,租賃及置業活動暫緩。考慮到物業資產具備抗通貨膨脹、投資和金融等屬性,部分企業表達出更積極的寫字樓購置億元,但同時,這也或許抵消了這類企業既有的物業租賃需求。儘管如此,由於2019年眾多新增項目招租結果表現不俗,尤其是具備便利交通及商業配套的項目,故而縱使在疫情的影響之下,全市平均空置率僅上調0.1個百分點,至38.5%。

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