【僑報網報導】紐約市今年第二季度房地產交易量下降，銷售額降至23.1億美元。
根據福布斯報導，地產專家介紹，這是十年來最低的交易活動，總交易量比2020年第一季度下跌68％，總美元交易量比2019年第二季度下跌77％。儘管數字因地理位置和物業類型而異，但這種趨勢貫穿整個紐約市。
儘管第三季度的交易量可能會保持較低水平，但人們對紐約市持續的長期潛力仍充滿信心。有能力承受當前低迷狀況下資產所有者相信，紐約房地產最終將復甦並重拾價值。
十年成功路
2010年，谷歌（Google）以19億美元的價格收購了第八大道111號。這標誌著紐約市作為主要技術和創新中心的地位的轉折點。隨後，諸如Salesforce和IBM之類的許多主要技術公司也紛紛在曼哈頓建立了大型辦事處。2018年，谷歌以24億美元的價格收購了切爾西市場大樓。
在過去的十年中，紐約市加深了其專業人才的隊伍，而中城和金融區等社區則多樣化了其昔日的形象，不只是律師事務所和投資銀行的堅強後盾。許多高層建築升級了基礎設施，並重新定位為新一代公司的戰略推動力。現代工作和辦公經濟創造了更可持續的房地產生態系統，能夠應對行業低迷。
金融危機後，紐約市見證了重大的重新分區（rezoning）、公共和私人舉措以及低失業率。在2018年，WeWork成為該市第二大辦公室租戶，而哈德遜廣場（Hudson Yards）和高線（Highline）掀起了一股入駐熱潮。巴克萊中心（Barclays Center）於2012年開業，標誌著布碌侖市中心的崛起。曼哈頓史岱文森鎮(Stuyvesant Town)在2015年易手。哥倫比亞大學在2016年往上城擴大了版圖，康乃爾科技園在羅斯福島開業。
十年來，紐約房地產以驚人的增長推動了都市經濟的發展，甚至可以承受當前的經濟放緩之類的主要逆境。未來發展趨勢仍會上升，專家認為，仍「穩」字當頭。
短期的痛苦
當前的逆境十分嚴峻。現在，酒店入住率僅47％，在短期內對該資產類別構成了真正的威脅。零售物業繼續面臨著低收租問題（約為30％）和高空置率（約8.9％）。寫字樓市場的收租也較低，預計短期和中期會有更多空缺，這將給寫字樓租賃價格帶來壓力。預計今年辦公室租金將下降20％。
多戶住宅（multi-family）市場好壞參半。市場定價的空單位缺率更高，據Ariel Property Advisors預測為20％。租金穩定的單位空缺率低，但收租率也低，充其量最高為75％，在某些情況下低至50％。另一方面，可負擔住房的表現非常好，因為收租不是問題，是政府保證的。
倉庫和工業物業在低迷時期表現良好，因為過去幾個月對存儲和供應鏈物流的需求基本上沒有受到影響，甚至有增加。
市場對房價的總體影響是不可避免的。根據愛麗兒（Ariel）六個月的平均值，多戶住宅資產下降了15％至20％，土地價值因地點而異下降了10％至15％。此外，根據喜達屋資本集團（Starwood Capital Group）創始人巴里·斯特恩利奇（Barry Sternlicht）的說法，辦公樓資產損失了40％。
改善的跡象
不過，下半年好轉的跡象已經出現。放貸人再次變得越來越活躍，儘管他們仍在尋找合適的資產（產生收入並具有高回收率的資產）以及合適的所有者或資產管理人。商業抵押貸款支持證券（CMBS）貸方又重返市場，而過橋貸方（bridge lenders）非常活躍。與大流行初期相比，紐約市房地產貸方的胃口如今要大得多。
在疫後房價偏低的情況下，紐約市學校將重新開放，這將對房地產市場產生積極影響。9月，許多家庭將部分搬回城市，而高等教育的學子回歸，也將刺激五大區一系列新的租房活動。
總結
流行病可能會在中期持續一段時間，等待疫苗的到來，但是當疫情消退時，紐約市將迅速反彈並得到發展。辦公室租金將低得多。居民將搬回紐約，並可能幾十年來頭一次在黃金地段享受較低的租金。一些酒店和零售收入也將開始恢復，儘管疫情可能意味著許多酒店的用途發生了變化。
短期前景令人沮喪：價格壓力，空置率上升和收成下降都是現實。但是，由於紐約市的長期實力，這種低迷（危機）提供了機會（轉機）。看看現在資本的流向。投資者和貸方已經在尋找戰略位置的優質資產。
但是請注意，許多業主寧願在來年不出售，除非他們需要這樣做。所以，交易量可能很低，尤其是在第三季度，尤其是在優質資產方面。
保守的投資者預測租金將在36個月內恢復。可以肯定的是，利率將保持在較低水平，放貸方將變得更加積極。
編譯：V