2020年，是不平凡的一年。這一年裡，在新冠肺炎疫情影響之下，房地產市場走出了「V」形曲線。面對挑戰，我們看到了，上半年多地政府「救市」、房企創新營銷、市場復甦、成交恢復；下半年熱點城市土拍升溫、調控收緊，還出現了「三道紅線」新規試點、房企降負債、長租公寓暴雷等值得關注的現象。
即將到來的2021年，在疫情防控常態化的背景下，房地產政策會走向何方？新房、二手房的量價會上漲嗎？房企還會堅持降負債嗎？新的增長點又在哪裡？
趨勢1：
整體調控延續「房住不炒」
2020年11月，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》發布，強調「十四五」期間，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住房和城鄉建設部召開座談會時也強調，「要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。」
「從『十四五』規劃建議和座談會傳遞出來的信息來看，明年房地產整體調控將延續『房住不炒』的定位。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2021年，房地產調控的「穩地價、穩房價、穩預期」主要目標不會變。
中指研究院指出，2021年，我國房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，堅持「房住不炒」「因城施策」，完善房地產長效機制，保障市場平穩運行。在「穩地價、穩房價、穩預期」的目標下，短期內限購、限貸、限售等調控政策難現明顯放鬆。
趨勢2：
部分城市或將微調樓市政策
在堅持「房住不炒」的主基調下，上述「因城施策」的表述意味著，不同城市、不同地區根據實際情況，在「三穩」目標下，對現有政策進行微調，繼續打擊投機性需求、支持剛性需求。
對此，我愛我家研究院認為，2021年，各地政府因城施策將會更加靈活，熱點城市調控政策將持續加碼，遇冷城市或將適當放鬆調控。明年調控政策出台方向將會集中在土地供應、人才購房補貼、加強商品房預售資金監管等方面。
中原地產首席分析師張大偉也表示，「調控政策避免一刀切，未來各地房地產調控依然由各城市主導，不排除有部分城市出現政策調整。」
「2021年，濟南、青島、天津等城市可能會加大引進人才的力度，在促進城市發展同時，激活房地產市場。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂預測，對於房價上漲過快、市場預期較高的城市，如東莞、深圳等可能會在限購方面進一步收緊、在住房金融方面加強監管。而部分因一二手價格倒掛導致新房市場火熱的城市，可能會調整不合理的限價政策。
趨勢3：
新房成交將小幅波動
受疫情影響，2020年中國樓市跌宕起伏。中指研究院發布的《中國房地產2020年市場總結及2021年趨勢展望報告》（簡稱「報告」）顯示，今年一季度，在疫情衝擊下，新建商品住宅市場交易量明顯縮減；從二季度起，疫情得到控制、中央及地方採取的各項支持政策開始顯現成效，加之房企積極營銷，積壓需求恢復釋放，帶動新房成交回升。受成交變化的影響，百城新建住宅價格穩中有升。
對於2020年新房市場走勢，報告預測，2021年全國房地產市場將呈現「銷售面積小幅調整，銷售均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長」的特點。具體而言，房地產行業信貸環境收緊，將推動需求釋放更趨理性，預計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%-3.8%；銷售均價將保持結構性上漲態勢，漲幅為3.9%-5.4%。
在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，從2020年全國新房市場成交情況來看，市場雖然受疫情影響，但恢復較好，全年新房成交同比保持穩定，明年新房市場成交量亦將趨穩。在「穩房價」的目標之下，2021年全國新房價格增幅將控制在10%以下。
趨勢4：
二手房價格漲幅或將收窄
與新房受到限價的影響不同，二手房交易往往更能真實反映市場變化和購房者心理預期。作為「樓市晴雨表」的二手房市場，在2021年將走向何方？
中指研究院認為，整體來看，2021年全國二手房市場將繼續分化，部分熱點城市受市場需求支撐度高、新房供不應求等因素影響，二手房成交量將持續增長；而部分調控收緊的城市，受需求釋放乏力等因素的影響，成交量或將出現下降。
關於價格，許小樂表示，「2021年，在住房金融調控繼續深化背景下，房價上漲動力弱化，全國二手房成交均價同比漲幅預計會收窄至5%左右，呈現溫和上漲的態勢。」
趨勢5：
土地市場整體回歸理性
2020年，在新冠肺炎疫情、金融監管趨嚴等多種因素影響下，全國土地市場走出了不尋常的軌跡。根據中指研究院的報告顯示，2020年一季度，受疫情影響，房地產市場不確定性較大，房企拿地積極性受挫，土地市場熱度較低；二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優質地塊推出量增多，疊加相對寬鬆的金融環境，房企拿地意願明顯提升，土地市場逐步升溫；三季度以來，多個城市陸續發布樓市調控收緊政策，同時房地產金融監管趨嚴、「三道紅線」新規試點實施，房企資金壓力加大，拿地熱情有所回落，土地市場逐漸回歸理性。
對於2021年土地市場走勢，中指研究院預測稱，2021年全國土地市場整體熱度平穩，但隨著熱點城市加大住宅用地供應，優質地塊仍有放量空間，特別是供求矛盾突出的城市，這部分城市土地市場仍將保持較高熱度。
不過，「穩地價」仍然是主要目標。潘浩表示，「在『因城施策』的指導方針下，許多城市提出加大住宅用地供應的要求，由此可以預見，2021年土地市場供應量將不會少於今年。但是，為了『穩地價』，各地政府將會採取多種措施，防止土地市場過熱。」
「2021年，一線城市和核心二線城市優勢土地仍是房企爭奪的熱點，但是在『三道紅線』之下，房企資金承壓，將會對拿地策略做出調整，從而變得更加理性。」21世紀不動產高級分析師王勝男說。
趨勢6：
融資保持收緊態勢，房企堅定降負債
今年下半年，融資環境趨緊，「三道紅線」融資監管開始試點，對房地產行業產生顯著影響。具體來說，「三道紅線」分別為剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，如果「三道紅線」全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加；踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道線未中，不得超過15%。
王勝男認為，2021年，在著力發展實體經濟的背景下，貨幣投放更加強調精準導向，房地產行業的融資環境大機率將繼續保持收緊不放鬆的趨勢。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄亦認為，在當前的市場環境下，預計明年融資環境還將繼續維持收緊態勢。
根據貝殼研究院統計，房企債券融資端2020年到期債務規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，房企償債壓力將繼續攀升。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，2021年，「三道紅線」融資新規過渡期將至，融資新規的適用範圍也將逐步擴大。會有更多的房企參與到去槓桿、降負債的行列之中。
中指研究院指出，在「三道紅線」下，房企明年去槓桿、降負債的壓力將會繼續加大，加速銷售回款仍然是主流；此外，房企還會通過增發股票、引入股權投資、分拆上市等方式進行企業的權益融資，優化資產結構。
趨勢7：
城市更新「大有可為」，挑戰仍存
經過20年高速發展，房地產逐漸步入存量時代，城市更新被視為房地產市場存量時代的黃金賽道，眾多房企爭相進入該領域，以謀求地產開發之外的全新盈利支點。
在《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，明確實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮協調發展。
對此，中指研究院認為，在國家大的政策推動下，我國城市更新將進入新一輪蓬勃發展期。2021年，更多城市將進一步加大城市更新力度，政企協同的趨勢更加明顯，融資的支持力度加大，綜合整治及老舊小區改造等方面將持續發力。當然，在機遇凸顯的同時，挑戰仍然存在。從過往實踐及未來趨勢來看，城市更新普遍面臨實施周期長、占用資金量大、前期手續較多、需要兼顧人文生態保護、後期運營精細化等系列問題。
針對城市更新和存量住宅改造，嚴躍進表示，「城市更新、存量住宅改造大有作為，預計這一市場在未來將有更多的房企進入。」中指研究院指出，城市更新是一項系統性的城市功能再優化工程，不再是簡單的「拿地-開發-賣房-拿地」的模式，企業參與城市更新過程中，需兼顧經濟效益、社會效益、生態人文效益等。
趨勢8：
租賃監管更完善，行業洗牌加劇
2020年，長租公寓暴雷事件層出不窮。在此背景下，今年下半年，從中央到多個城市都出台了租賃監管新規。9月7日，住建部官網公布了《住房租賃條例（徵求意見稿）》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容，嚴禁租賃企業違規提供金融產品和服務。杭州、深圳等城市也相繼出台了租賃新規，涉及設立租賃資金專用存款帳戶、不得哄抬租賃價格、禁止租金貸等。
那麼，2021年，租賃市場走勢如何？對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃市場將保持培育與監管並行，各地政府會逐漸完善租賃行業的監管制度，也會加強對標杆企業的培育。而對於租賃市場中備受關注的長租公寓運營企業來說，要審查自身的合規性，保證合規經營；同時還要逐步疊代和優化商業模式，增加自身的抗風險能力。
中指研究院分析認為，不同於2020年的動盪，2021年長租公寓市場整體將維持一個較穩定的態勢。在疫情影響得到較好控制的同時，長租公寓市場也將處於一個自我調整期。
「2021年，租賃行業的收併購事件或將增加，行業集中度進一步提升，長租公寓運營企業分化加劇，具備資金和經營能力的長租公寓運營企業保持穩健經營和逆勢擴張，經營不善的中小企業則會逐步退出長租公寓市場。」黃卉如是說。
趨勢9：
純商品房增多，北京限競房去化難度加大
2018年是北京限競房面市元年，2019年則直接進入紅海市場，供應量井噴，同質化嚴重，競爭激烈。隨著不限價宅地供應量增加，傳導至新房供應端，帶動純商品房供應量逐漸增加。2020年，在北京新房市場，限競房「當家」的局面被打破。
據貝殼研究院統計數據顯示，截至12月11日，今年北京限競房成交2.7萬套，成交面積為286萬平方米，占總體住宅成交量的45%；北京不限價商品住宅成交2.7萬套，成交面積為343萬平方米，占總體住宅成交量的55%。
在陳霄看來，2021年，不限價宅地供應量還會增加，純商品房的供應量也會繼續增加，對於限競房項目的銷售會帶來一定的衝擊。部分同質化嚴重的限競房項目，在越來越多的純商品房入市後，去化難度將會加大。
「限競房是價格的穩定器，預計明年限競房的供應不會明顯下降。與不限價商品房相比，限競房價格優勢明顯，兩者同時入市將分流不同客戶群，不限價地塊對市場實質的影響不在價格，而在於產品品質的提升。」潘浩如是稱。
新京報記者 武新
編輯 楊娟娟 校對 李項玲