本報記者 陸肖肖 北京報導
北京市寫字樓市場經歷了跌宕起伏的一年，2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，已創近十年新高。受到疫情的衝擊，近期市場雖然在逐步修復，但仍然難改租金下降的狀態，今年租金同比降幅達到8.4%。
空置率創新高租金下探
2020年中國經濟經歷了近十年來最嚴峻的一次考驗，各項經濟指標在疫情期間都被打入谷底。得益於全民抗擊疫情和復工復產方面的努力，中國經濟實現了先抑後揚的復甦走勢。
高力國際中國區董事總經理鄧懿君指出，對於北京寫字樓市場來講，2020年是跌宕起伏的一年。從疫情蔓延到有效防控，整個市場經歷了過山車一樣的行情，多項監測數據都刷新了歷史記錄。
北京寫字樓供需不平衡的問題被進一步放大。高力國際提供的數據顯示，2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，已創近十年新高。另外，北京市寫字樓的供應量今年並不大，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低於預期水平，主要原因是由於疫情導致部分項目延遲入市。
高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍，北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。
市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，辦公需求減少，導致寫字樓的租金加速下降，北京寫字樓租金從2019年底383元每月每平米降低到今年的351元每月每平米，降幅達到8.4%，為十年來租金同比最大降幅。高力國際認為，租金降幅是符合市場預期的，因為企業在不景氣時期對於辦公租賃成本更敏感，在新增需求有限的情況下，市場對存量租戶的競爭會變得更加激烈。
2021年將會是北京甲級寫字樓市場極具考驗的一年。初步統計，高力國際預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市，巨量新增供應量將給市場帶來前所未有的衝擊，直接考驗市場的恢復情況。隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依然處於下降通道，但降幅應該會小於今年。
四季度市場需求有所恢復
高力國際發布的數據顯示，疫情嚴重抑制了企業辦公需求的釋放，實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預租面積後，北京2020全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進入常態化防控階段，疫情對於寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現逐月恢復的狀態。
嚴區海認為，北京寫字樓凈吸納量實現快速恢復有兩方面的原因，第一是由於前期疫情壓制的需求在下半年集中釋放，第二是由於寫字樓業主主動為企業提供了更有競爭力的租賃條件。
具體到區域來看，嚴區海分析，麗澤一舉成為北京寫字樓最火熱的區域，全年凈吸納量接近10萬平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠一騎絕塵，核心原因還是其突出的性價比。亞奧租金水平較金融街和中關村這兩個區域有非常強的競爭力，吸引了大量外溢需求。望京酒仙橋從2018年起就進入了去化周期，經過三年的努力，空置率有所下降，80%的新增需求來自於網際網路科技企業。
對於未來的市場趨勢，嚴區海分析，高力國際依然維持市場處於三期疊加的判斷，維持宏觀經濟增長穩步復甦，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，高力國際預測，北京寫字樓市場明年會加劇供需失衡的態勢，空置率或將會觸頂。
對比寫字樓市場，產業園市場需求在四季度的回升更加強勢，得益於較強的產業支撐，產業園在四季度貢獻了近10萬平方米的凈吸納量，占到全年凈吸納量的66%。望京-酒仙橋和上地產業園近期需求旺盛，兩個市場的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米。
高力國際華北區研究部董事陸明提到，「對比寫字樓市場和產業園市場的需求，目前北京市場已經出現比較突出的產業發展和甲級寫字樓需求錯配的問題。目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業園內，主要以網際網路科技類公司為主，這類企業新增辦公需求首選其周邊的產業園或乙級寫字樓，不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背後除了較低的租金成本外，產業聚集效應也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區域在今年疫情後表現優於市場平均水平的根本原因。「