早上起來看到胡華成發了一篇文章，標題叫《燕郊買房血淚史：房子只值180萬，房貸卻達280萬，準備斷貸》，說17年高位在燕郊接盤房子的人，4萬一平的房子跌到了1.8萬一平，以100平來算，房子只值180萬，但是房貸卻有280萬，還不如斷供。
一旦房價跌去了首付的價格，這套房子就沒有價值了。我原來算過一筆帳，以一套價值100萬元的房子為例，北漂民工小張工作10年終於湊夠了20萬首付（我們假設首付比例是兩成），那麼他在這套房子中擁有的權益是20%，實際上剩下的80%負債是屬於欠銀行的。如果房價下跌20%，小張損失了多少？
需要注意的是：實際損失要比20%大得多！
在房價下跌之前，小張擁有的是20萬的資產，當房價下跌之後，房屋僅價值80萬，但銀行的住房抵押貸款仍舊是80萬，這就意味著房產所有者的資產被完全毀壞了——100%的下降。在這個例子中，槓桿倍數是5，房地產下降20%造成了100%的損失，放大了5倍。實際上，在美國次貸危機中，很多家庭已經「資不抵債」或「價值倒掛」了，他們擁有的房屋是負資產，這時候選擇出售，還得支付住房抵押貸款和房屋價值之間的差價。
房價下跌對低凈值高槓桿的家庭打擊最為沉重，因為他們的財富幾乎完全和房屋資產相關，很多年輕人在大城市買房都是集全家幾代人之力湊夠首付。
對比下燕郊，北京的房價陰跌了兩年多，到今年五六月份開始就有了抬頭的趨勢。7月份陪同事看房，有個房子很有意思，從18年開始掛牌，485萬，然後不斷下調價格，470萬，450萬，到今年6月份已經掛到了420萬，當時同事去和房主談，問房主405萬賣不賣，房主說410萬是底線。問題是，同小區同樓層同戶型上一次成交價是398萬。不過後來房主突然把掛了兩年多的房子下架了，不賣了。
十一之後北京地產市場出現了一些微妙的變化，首先是成交急速放量：據北京中原市場研究部統計，2020年11月，北京二手住宅網簽量達17268套，環比增長21%。至此，2020年1-11月，北京二手住宅網簽量達到14.79萬套，已超過2019年全年的14.5萬套。
從中介口中得知，目前很多房源已經開始下架，存量的也紛紛上調價格。12月初，我的同事在回龍觀看上了一套總價350萬的房子，去和業主談，希望以345萬的價格簽下，誰知道當天還有兩撥人去跟業主談，業主的心理預期瞬間提高了，馬上把掛牌價提高了10萬。
另外一個有錢的朋友，看的是總價800~100萬左右的大戶型二手商品房，從8月看到現在，結果最近發現之前看不上的房源現在都下架了，賣倒是沒賣出去多少，基本上都是業主漲價預期起來了，都捂著不賣了。
更多的情況是，二手房逐漸從買方市場變成賣方市場，之前業主都會虛高掛幾萬，等著買家來砍價，現在幾乎沒有砍價空間，業主如果發現自己房子太受歡迎（帶看次數多等），說不定還可能提價。
實際上北京房價從17/18年的高點到現在，最大回撤也不過15%，比起燕郊比腰斬還可怕的暴跌，其實不值一提。
在北京這輪樓市回暖之前，我們已經看到了深圳和上海的躁動：
深圳出現了潤璽萬人搖號的盛況（認籌金350萬），上海也有認籌金高達600萬的網紅盤融創徐匯濱江壹號。
如果房地產市場還有核心資產，拉長期限看，不是低估值的長沙，不是中部樞紐武漢，更不是環京的燕郊、毗鄰上海的崑山或者挨著深圳的惠州，毫無疑問還是一線城市京滬深。
每一輪調整都是入場的時機，只要時間拉長，一定會再創新高，這個道理不僅適用於房地產市場，也同樣適用於股票市場，所以買股票，也一定要買核心資產。不光公募基金最愛茅台，外資也最愛茅台，誰是A股的核心資產一目了然：
核心資產的流動性好、資金容量大。舉個例子，比如紫金礦業在這輪周期有色行情中，漲幅比銅陵有色大，回撤還更低（董承非和周蔚文重倉紫金）。我們前面對比燕郊的房子，17年以來北京的房子最大回撤約為15%，核心資產確實很貴但是抗跌。北京核心區的房子是真的有人住，這就是最大的安全邊際，而燕郊的房子很多都是投機盤，情緒消退後就一地雞毛了。
所以長期來看，你說50倍PE的茅台貴嗎，表面看起來好像很貴，但是茅台是剛需，是一種社交符號，是無法被替代的東西。飯局上出現茅台意味著這是極其重要的飯局，而送禮送茅台永遠不會錯，關鍵一般人還搶不到正價的茅台。
50倍PE的五X液也許貴了，但是50倍PE的茅台，用某首席的話來說，那就是出廠價的LV啊！（此處手動狗頭）
買不到LV，你還可以買迪奧普拉達古奇香奈兒，但是買不到茅台，你就真的妹！有！辦！法！
（股票有風險，投資需謹慎，不作為投資依據）
延伸閱讀：買白酒，中國三百億以上規模基金經理的唯一出路