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半年房價漲得猛，再看成交原地杵。
@深圳買房計劃 查詢5個中介平台發現，不少小區掛牌價格漲得倒是挺猛，但卻鮮有與之匹配的成交價。
房源報價15-17萬/㎡，但成交價卻是14.01萬/㎡，還是4個月前的記錄。
不禁想問，目前流傳所謂的「房價持續上漲」到底存在哪些貓膩？
接下來跟@深圳買房計劃一起探個究竟。
分道揚鑣的成交價和掛牌價
上周，準備購買首套住房的朱豐，第一次感受到了業主對於價格的自信。
朱豐首付預算500萬，相比買新房需要2-3年等待的時間，他更想買二手房儘快入住。
他告訴@深圳買房計劃，他看中的次新房是中熙君南山88㎡戶型，掛牌價是15萬-17萬/㎡，符合朱豐的預算。
▲中熙君南山掛牌價 | 樂有家
買房是大事，細心的朱豐又在五大中介平台下看了小區過往歷史成交，心情卻炸了。
Q房網成交記錄顯示，中熙君南山最新的成交還停留在8月4日，成交單價14.01萬/㎡。
▲中熙君南山成交記錄｜來源：Q房網
也就是說，掛牌價與成交價實際相差2-3萬/㎡，一套88㎡的房子現在買要多付上百萬。
再把時間線攤開，漲幅更為驚人。6月初中熙君南山的成交價還是12.2萬/㎡，但2019年11月，成交價只有9.2萬/㎡。
▲中熙君南山成交記錄｜來源：貝殼找房
雖然目前掛牌價格仍在朱豐的預算範圍內，但想到替人站崗的感覺總歸是不舒服。「不比不知道，一比嚇一跳。我算了下，如果買南山新房，首付能省下200來萬，趕得上我好幾年的年終獎了，而且買新房省下的差價都能讓小孩上好點的國際學校。」
如果朱豐沒有仔細得查看小區過往成交歷史，也許就被掛牌價誤導，吃到了這個小區跳空報價的第一個螃蟹，也讓小區房價在一年時間裡漲了500萬有了真實的成交數據支撐。
同樣要近期買房的小林，他發現自己收藏的房源掛牌價都漲了，少點的20來萬，多點的甚至上百萬。
位於龍華清湖的保利悅都，一套77㎡的小3房最高報價600萬，單價約7.7萬/㎡，而同戶型最新的成交價格是9月9日的535萬，單價6.7萬/㎡。
需要注意的是，在各家平台上，僅此一套是6.7萬/㎡成交，其餘成交價大都在6萬內。
令小林不解的是，「不是說新政後有小區降價嗎？為什麼我看的房子價格還是那麼高，甚至更高？」
▲保利悅都成交記錄｜來源：貝殼找房
更讓小林難以接受的是，5個月前575萬就能拿下116㎡的5房2廳，現在卻縮水到77㎡的小3房。「錢又不是大風颳來，如果真成交了，豈不是助長業主的底氣？」
等待「有緣人」的超高掛牌價
事實上，新政後，的確是有小區下調了價格，一改調控升級前「一邊倒」式的普漲行情。
但隨著市場逐步調整後，下調的價格又回來了，甚至更高。
從深房中協統計的觀察表清晰可見，新政對於熱點樓盤業主心態影響並不如此前市場預期的那般劇烈。
資深的南山中介羅生說，「新政後，南山成交腰斬，房價也有下調，但市場逐漸消化後，後面業主又把價格上調了。除個別急需賣房的業主會讓個十幾萬甚至半包稅，但部分業主都少有較大的讓利空間。」
但要注意的是，此時二手房成交量和價都來不及跟上業主掛牌價，導致了市場上除部分新房和二手房有著較大價差，二手房成交價與掛牌價之間同樣存在巨大價差。
負責竹子林商圈的於經理表示，「通常情況下，掛牌價和成交價不會相差過於離譜，大都在5%內。但今年小區業主都比較亢奮，掛牌價跑得比成交價都快，哪怕新政原因導致價格有下跌，也只是短暫的戰術性回調。加上成交沒回暖，小區成交價跟不上，所以你會看到價差2-3萬/㎡的情況。」
而市場有部分人有意或無意的「混淆」掛牌價與成交價兩者概念，在相當程度上也誤導了消費者。
「這些超高報價的房源實際上並未有成交，都在等待不知道底細的買家來接手。如果買了，市場就會以這個價格為噱頭吸引買家趕緊置業，業主也更有信心掛更高的價格。」於經理補充道。
比如竹園小區，多次被列入深圳市房地產中介協會（下稱「深房中協」）的監控名單。
▲竹園小區。｜圖片來源：鏈家
在深房中協發布《6月深圳熱點樓盤房源報價數據觀察表》，上榜的竹園小區因為深圳高級中學一類積分優勢，便出現個別房源報價跳漲現象。
竹園小區一套在6月1日掛牌出售的23㎡單間，報價560萬，單價約24.35萬/㎡。雖然一個月後新政使然，掛牌價格回調至450萬，單價19.5萬/㎡，但仍高出當時小區同戶型成交價17.3萬/㎡。
但如此高的掛牌價仍然等來了「有緣人」。
樂有家成交數據顯示，9月份連續成交了3套19萬單價的20多㎡小單間。
▲竹園小區成交記錄｜來源：樂有家
深房中協認為，房源報價相比成交價，更容易被人為操控。由於業主調整房源報價較為隨意，且不受上述因素的實質性限制，同時，房源報價持續性地集體上漲更容易被部分自媒體斷章取義地摘取，形成市場氛圍的傳導效應。因此，現階段房源報價對市場情緒的影響要比成交價更為直接與迅速。
那麼如何規避這些價格處於高位的小區？
@深圳買房計劃 建議，選房時多比較各家中介平台房源的價格，因為目前獨家房源較少，通常情況下單個房源都會出現在各個中介平台上，且價格不一定一致，有時候會出現十幾萬價差。
其次可以裝個比價插件，查詢單個房源價格走勢、歷史成交量和成交價格做對比，側面了解業主心態。