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提問：房姐你好。我是sfsd，自己手裡有500w，最多再借家人朋友100w（最好少借點），打算公積金貸款120w（不想商貸）。家庭收入不高，而且很穩定。在中關村三橋附近上班，小孩24年上學（還想生二胎）。 現在想在雙榆樹附近買個700w以內的小三居，解決自住+學區的問題。但看您之前說雙榆樹是危險地段，又有點猶豫。是否改成買個小一居解決學位，剩下的錢雙榆樹附近租房住+再其他區域買個小一居投資？ 自我感覺，第一個方案接送、居住便利性會好一些，但保值方面差一些；第二個方案長期租房生活品質差一些，而且買完學區一居，剩餘的錢只能考慮總價300以內的房子了，目前也沒有目標區域。你能幫忙分析、指教一下嗎？多謝！

回答：你好，「危險」是指從投資角度，一律迴避學區型的老破小，長期看風險高回報低。 投資角度看，我們更鼓勵投住分離，買入一套小戶型掛學位，剩餘子彈入手潛力盤。 但是犧牲居住環境換取投資收益，租房6年，大部分人做不到。 加上700萬總價比較尷尬，硬買2套 在選籌上範圍很小。 雙榆樹板塊屬於中關村片區，學區溢價不算多，風險更小。 建議直接入手雙榆樹小三居，先把自住問題解決了，未來孩子上完學，或者子彈充裕之後再考慮出手裂變。

提問：芳姐好，新人首問，最近在認真攻讀。發現重點在推薦朝陽二首，是目前是比較大的窪地或者升值空間比較大嗎？看了下雙井附近富力城確實有明顯降幅，可夠不上 基本情況:首套首貸，首付200w。5年內沒有學區需求，都在北邊上班，買房後考慮出租，保值升值先上車需求。 問:新房是否就不用考慮了？ 二首推薦有合適的嗎？比如安寧莊附近？也在關注東城區內國瑞城，新景家園一居。求推薦升值潛力大，好出手小區。謝謝。

回答：安寧莊和清河很接近，這個區域的特點同樣是價格比較高。 安寧莊一帶到林萃橋基本是老小區，單價也要6萬起，而清河周邊以及南面橡樹灣等區域的次新盤，則很多8-11萬單價，主要依靠碼農購買力溢價支撐，投資不考慮。 國瑞城是跟回遷房沒有物理隔離，拉低了商品房的品質。新景家園略好一點。 另外更推薦看常營次新盤。

提問：房姐您好，新人首問，非京戶，老家新房有貸款還未交房，手裡250，二套總價封頂就400左右了，也沒辦法湊更多了。自己和媳婦網際網路行業，目前在望京附近，長期來看也就望京中關村上地。主要自住，找兩居，所以希望交通方便，周圍有大商超，短期不考慮娃和讀書的問題，未來五年大機率還會換，也還希望能保值或者有升值空間。 目前幾個選項是 1，大興西紅門附近兩居 興海家園星苑，宏大南苑，宏盛家園等，看起來附近配套和未來規劃還不錯，就是離未來上班較遠但家裡現在有車。 2，然後就是房姐老提的東邊，但總價400預算下淘一個面積還湊合（70平+）各方面不差的還挺不容易的，目前打算看看定福莊這邊。 3，立水橋附近，佳運園，溪城家園等。或者回龍觀找找。 新人也沒啥經驗，剛開始看，還求房姐指點，上面哪個更合理，或者有啥更好的方案，少走點彎路，萬分感謝

回答：1. 整個大興線是同一類產品，純粹的通勤居住板塊。 區別在於，部分地區小區品質較好，商業配套；部分小區差，無配套。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 但你的通勤情況選擇這裡不是最優 2. 東邊推薦看石佛營、常營板塊會更好 3. 回龍觀是個不錯的選擇，大量的碼農都集中這一片，可以看下 新龍城、智慧社 北京北、流星花園 推薦看回龍觀板塊

提問：房姐好，最近和幾個北京的經紀人聊天發現一個很有意思的情況，明星買房都在扎堆，北京著名的像陽光上東像泛海國際，這是為啥，難道開發商有個超級經紀人專做娛樂圈嗎？

回答：明星大都是混圈兒的 不同圈子，不同級別，不同年代，都會影響明星選擇物業 陽光上東是10年前部分二三四線明星 泛海因為總價問題，相對買入不多 比較熱門的是九龍山金茂府，楊冪等一圈明星 新城國際開盤時，老闆送了幾套給當時的流量名人

提問：新人首問。親愛的房姐您好，讀您的文章感覺受益非常多。我們一家三口，孩子上初中。現有兩套房，西城德勝學區兩居室一套（現戶口和實際居住地，有300萬抵押貸），望京兩居室一套。我有兩個問題：1. 孩子已經上初中，考慮是否將學區房賣掉？想賣掉是擔心學區房政策變動波動下行，但現在賣掉可能要在附近租幾年房子，同時會失去西城的戶口。租房沒問題，但戶口問題您覺的重要嗎？ 如果房價不會大幅波動，還是說可以等上完高中在考慮賣掉？ 2. 賣掉西城的學區房之後想考慮一個純居住保值的小區，沒有學區溢價的小區。考慮望京(融科，保利，東湖灣，臻園），太陽宮（貌似也有學區溢價），新北苑（天潤，華貿）或者小區附近海淀的冠城園小一點的三居（預算1300左右）。您有什麼建議？謝謝回復！

回答：你好，感謝付費！ 目前的態度幾乎很明確了，無論是限制戶口，限制開發，還是強制騰退，都是堅壁清野的做法，目標就是為了形成戰略威懾。 所以東西城的高價房產，可以擇機出掉。 但是考慮到學位掛鈎，建議上完高中再出手。 可以考慮出手望京的2居置換3居。 望京重點考慮，推薦融科。 太陽宮學區溢價嚴重，不考慮。 新北苑客做備選。

提問：房姐好！新人首問未收到您的回覆，我重新梳理了一下問題，希望您能幫忙指點。因為我這邊有點著急，望理解~ 1、我在新街口上班，我愛人在金融街上班。現在想買二套房，預算的話總價在700萬以內，我們有兩種打算： （1）離上班地點近（一小時以內，以我愛人為主）的話，希望小三居，學區較好（起碼學風好，考211以上的機率大一些）。 （2）離上班地點遠的話，希望大三居，居住環境好點，有保值增值的潛力，值得投資。 有哪些比較合適的小區？麻煩房姐分別幫我們推薦幾個~ 2、目前我們看了霍營的次新三居，有紫金新幹線、國風美唐和公園悅府這三個小區。從價格來看，感覺這邊的次新房均價比北苑家園等朝陽房子還貴。從流通性來看，這邊的成交量一直不高。所以想問問房姐這幾個小區值不值得入手？您更推薦哪個小區？ 3、此外我們還看了西城陶白片區的學區房，小三居目前沒看到合適的房源。想請房姐幫忙分析一下，西城有沒有我們可以夠得上的老破小三居？再就是，現在受731影響，入手西城學區房是不是個好時機？ 十分期待房姐的回覆，謝謝房姐~

回答：1. 國風美唐和公園悅府（清華附小），紫金新幹線（學區是12年一貫制人大附） 這三個自住角度還不錯，兩個學校都是去年才開始招生的，質量都不好說。昌平 建議看下融澤嘉園跟金域華府三居 都是育翔、161的昌平分校，學校比上面兩個要好。 2. 西城的老破小三居室怎麼也得800w以上，731對優質學區是利空，會有回落。想在西城買，建議低總價上車學票+租房模式，積累子彈後期買自住標的，這樣風險小，能兼顧上學和自住需求。

提問：1、非京籍，有北京市工作居住證； 2、北京昌平有1套自住型商品房； 3、孩子目前在朝陽區就讀小學； 4、首付200萬左右（到12月份差不多220萬左右）； 5、想購置一套朝陽區的正規1居室（近期關注了一下，這個首付，2居室夠不上）； 6、購房的目的：一是保值，二是孩子上初中，萬一能用到； 7、本人自主創業，年入30-50左右，不是特別穩定； 8、目前關注的區域：望京地區，馬南里小區，在建的阿里北京總部離得不遠，但是小區很破，經適房；常營地區，北京新天地之類的，但是不知道那邊潛力如何？ 以上情況，需要請房姐給指點迷津。 1、想購買的區域是朝陽區或海淀區 2、保值（或將來能升值）的想法，對於一些潛力較大的地區重點考慮。

回答：馬南里這個不要碰，位置偏的老破小沒啥潛力，即使阿里過去也不是短期就能帶動的 看看望京的南湖東園二區 也帶學區，漲幅也能跟上大盤 朝陽 東三東四可以看看 晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區

提問：【新人首問】房姐，您好。我是首房首貸，計劃首付150-170萬想在北京東邊和北邊五環內買一居室自住。想小區環境好一點，以後能夠升值。之前看的是後現代城和蘋果社區。這兩個地方我只能買到開間覺得不是很划算。後來又看了朝青板塊的珠江羅馬嘉園、華紡易城、華業玫瑰郡。想請教您以下問題： 1. 我這個預算買哪裡性價比較高且能保值增值； 2. 珠江羅馬家園、華紡易城、華業玫瑰郡以後是否還有升值空間。 3. 想再請教您買二手房在哪個時間段價錢會稍微低一點。 謝謝。

回答：你好，朝青板塊比較成熟，市中心的正東，四環半有地鐵有商業，但的確人口密度大。 大望路九龍山附近承接CBD東三環。 板塊對比，優先朝青淘筍 年底是買房淡季，業主降價打折相對多一些，有淘筍機會，現在可以開始關注。

提問：親愛的房姐，我的情況是：北京戶口，打算今年結婚買婚房，和未婚夫的工作時間比較自由，不需要打卡，也都有車。可以首付300萬，首房首貸。目前有幾個選擇：亦莊馬駒橋的樣本小區，複式或者一層帶院；慧忠里的小三居，學區。總之就是糾結在城郊買大面積複式（或帶小院）還是市里好地段的小房子。麻煩房姐指點迷津。謝謝了。

回答：首套剛需考慮保值效果優先選地段，首套選郊區對你的資產增值不利，以後改善換房出售也是個問題 10年以後郊區非品質盤誰會接手？周邊還無產業支撐內在價值，更是無人問津 首套應追求穩定，後期資產積累足夠，改善房再考慮純品質

提問：房姐您好！新人首問：夫妻雙方京籍，家庭現有朝陽紅軍營2014年次新房兩居一套，用於自住，截至到目前，小區有朝陽景山九年一貫制學位。考慮到孩子三年以後上小學，準備入手一套海淀學區房，現有首付150，準備貸款300萬，總預算450萬。夫妻二人均在五道口上班，從今年五月開始看石油附小的學區房。最近整理明白思路，不打算兼顧自住，僅用於上學落戶。請問：1、朝陽景山九年一貫制對比海淀石油附小+學院路初中，如何選擇？2、年底是入手學區房的時機嗎？3、如果不是，何時入手學區房合適？4、希望學校能夠離五道口不太遠，方便未來接送，有無其它的學區房建議？

回答：你好，海淀買無坑的學區450有點難，而且居住體驗很差。 景山是新建校，生源不錯，硬體也好，以後應該不次於本部。 石油附小屬於區重點，排不進海淀前10，除了健翔園和石油大院，其他都是老破小，但是學區溢價不算多，可以買。 年底是最後的購房時機，有充足的時間淘筍。

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