12月31日下午13:00，一年一度再次踩著新年的節拍，「2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發布會」如期而至。全國地產界約3000人齊聚上海新靜安體育中心。
在時長達4個小時的時間裡，丁祖昱通過滾燙的大數據，全面復盤不平凡的2020年，並對2021年進行全面重磅的趨勢性分析。這被認為是中國房地產行業歷年最受矚目發布會之一，五年來在這裡能看到房地產的過去與未來。
2021年度樓市十大預測
首先，我們先上最重磅乾貨，將丁祖昱評樓市年度發布會的最後壓軸的2021年十大預測放到最前面，再來看看丁祖昱如何全面分析2020年樓市數據。
預測一：行業步入無增長時代
丁祖昱在現場表示，地產行業正在經歷從確定性到不確定性再到確定性的轉折：2018年之前，地產處於確定性階段，房企通過增大融資、高周轉、高負債模式，實現規模迅速壯大；2018-2020年，伴隨政策面房住不炒政策出台，宏觀經濟去槓桿苗頭出現，加之疫情突發，房地產進入不確定性階段。
他預測，2020年後，房地產將進入到下一個確定性階段，伴隨三道紅線落地，房住不炒已成為長效機制，由此地產「無增長時代」有望來臨。
預測二：政策關注重點在租賃
2020年來，長租公寓「爆雷」「跑路」頻發，疊加疫情影響，更是加速暴露了租賃市場的運營風險與漏洞。
自中央政府大力推行「租售並舉」，至今已五年。2020年是租賃政策年，各城市也根據自身市場情況，全國46城累計出台租賃政策234條，進一步推動完善住房租賃市場健康發展。與此同時，租金整體走勢平穩，全國55城整體個人租金同比下跌0.4%，為30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不變、21城上漲。
尤其是今年年末的中央經濟工作會議把「租賃」放到了特別重要的戰略位置，指出，「明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續堅持「房住不炒」的政策主基調，並以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。」
在丁祖昱看來， 2021年政策關注重點在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要土地供應要向租賃住房建設傾斜，還要對租金水平進行合理調控，更好地解決好大城市住房突出問題。
預測三：金融政策趨緊，三道紅線範圍擴大
這一年，調控依舊不放鬆，金融政策持續收緊。從年初，銀保監會嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長；到8月20日，住建部、央行，根據「三道紅線」觸線情況，試點房企分為「紅-橙-黃-綠」四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值；再到11月底，銀保監會主席郭樹清強調，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
由於「三道紅線」政策出台，企業的投資受到較為嚴重的影響，預計需要經過一段時間財務指標的調整後，方可重新企穩。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍將趨緊，「三道紅線」範圍擴大。千萬不要以為今天「水」很多，都會流入房地產。過去兩年，都在關房地產金融的「水龍頭」。
預測四：企業快速去槓桿，過半房企轉綠
隨著融資環境收緊，「三道紅線」勢必將倒逼房企加速去槓桿、降負債。
用什麼方式加槓桿？例如，在投資端，房企合作拿地增多，減少資金占用；加快土儲開發效率，合理儲備，提高土儲質量。在運營端，加大小股操盤比例，維持行業規模；加大銷售回款，加快項目去化；產品力打磨、標準化，提升利潤空間、加快周轉速度；加快項目結轉速度，增厚資產；組織管理效能提升，降成本提效率。在融資端，分拆多元化上市；增發配股；加大經營槓桿使用等等。
2020年，凈負債率明顯改善的房企包括：陽光100中國、首創置業、中南建設等；現金短債比顯改善的房企包括：國瑞置業、金隅集團、華發股份等；扣除預收後的資產負債率大幅改善房企包括：融創中國、碧桂園、中梁控股等。
2021年，丁祖昱預測，將有過半房企轉「綠」。這也是三道紅線給房企帶來好的方面，也是機遇。
預測五：投資趨同，重點城市地價難降
為遏制疫情對於房地產行業的負面影響，各地加大了優質用地供應量，土地市場熱度明顯提升，地價隨著優質用地的供應增加上升。據統計，2020年土地價格延續2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2613元/平方米，地價創十年歷史新高。
展望2021年，他認為，投資趨同，重點城市地價很難下降。
預測六：銷售全口徑上升，操盤權益下降
丁祖昱談到，2020年1至11月，超8成百強房企累計全口徑業績同比提升，全口徑金額門檻持續提升，其中TOP50門檻增幅最高，由604.3億元增至741.3億元，漲幅達22.7%。同時，2020年千億房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。
他預測，2021年部分房企全口徑金額還將繼續增長，但操盤或權益將下降，未來可能會成為一種常態。
預測七：數字化加速，線上營銷成為新戰場
2020年是房企的數字營銷大年，年初線下售樓處的關閉加速了線上售樓處、直播售房等線上營銷方式的發展；疫情逐漸消退之後，房企採取線上線下並舉的雙重舉措，通過優惠券、特價房等方式讓利消費者衝刺業績；9月底天貓好房成立，線上營銷更進一步，「好房雙十一」再次引發行業內外共同關注。
展望2021年，丁祖昱表示，未來在區塊鏈、雲計算等技術的支持之下，線上化營銷趨勢將會加強，成為新戰場。投入1億做數字化的企業會越來越多，房企、服務企業都要多投錢，會帶來意想不到的回報。
預測八：養老進入新時代，增長提速規模放量
據工信部數據，2020年，我國養老產值達1.17萬億美元；2030年，我國養老產業規模將達到20萬億元。同時，我國老人口數量是全球最多，2019年60歲以上老人2.53億，2030年3.7億人；我國老齡化速度也是全球最快，未來十年，年均新增2170萬老人。
隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養老賦能，丁祖昱表示，養老產業迎來黃金布局期，有望超越地產。
預測九：資本聚焦仍在物業，估值全面回歸理性
物業板塊的價值通過疫情被刷新，多家物業服務企業以黃金賽道的名義C位上市，標誌著房地產企業紛紛從城市發展商向生活運營商邁出關鍵步伐，也在資本市場迎來高光時刻。
截至2020年底，年內成功上市17家。2021年，丁祖昱大膽預測，資本聚焦仍在物業，但估值全面進一步回歸理性。
預測十：看好9隻股票——龍湖、華潤、旭輝、金地、萬科、碧桂園服務、永升生活服務、金科服務、華潤萬象生活
丁祖昱現場對房地產行業未來一年股票做出預測，看好龍湖集團(HK:00960)、華潤置地(HK:01109)、旭輝控股集團(HK:00884)、金地集團(SH:600383)、萬科A(SZ:000002) 5家地產股。
同時，鑒於物業公司在過去一年獲得了良好的漲勢，他在今年的預測中加上了四家物業公司：碧桂園服務(HK:06098)、永升生活服務(HK:01995)、金科服務(HK:09666)、華潤萬象生活(HK:01209)。
復盤2020年度：地產債券違約222個
2020年，房地產行業依然很難。行業面臨的巨大挑戰，來自於方方面面，丁祖昱在大會伊始從十大挑戰全面分析過去一年，行業所面臨的突出問題。
從具體數據來看，房企資金壓力驟升之下，房企面臨較大的債務風險。wind數據顯示，2020年上市房企債務相關糾紛訴訟案件多達69隻，涉及金額154億元；違約債券只數多達222個。
物業板塊在2020年充滿了機遇的同時也暗含挑戰。物管股上市潮背後開始出現破發現象。具體數據來看，2020年上市物業服務企業上市首日下跌的比例達到了24%，從已上市物業服務企業當前股價與首日價格比較來看，相比首日下跌的比例更高，達到了44%。
疫情影響下，租賃行業壓力倍增，臨近年末蛋殼暴雷再次引髮長租危機。丁祖昱分析表示，長租公寓爆雷的發展路徑多是經過多輪融資後，加槓桿撬動規模。其中，通過溢價爭搶房源，以蛋殼為例，平均每一套新增房源成本需要12-20個月收回，高進低出補貼搶租客，再通過租金貸支撐擴張。但行業本質是不賺錢的生意，租金和裝修成本幾乎吃掉全部營收。
高價地引發一系列蝴蝶效應。以2015年~2017年高價地高峰期後三年房地產市場三大關鍵指標走勢來看，部分高價地將面臨嚴重的虧損風險，其中面臨高虧損前十的城市分別為上海、寧波、成都和紹興。
無房戶爭相搖豪宅。過去的2020年，「萬人搖」成為各大熱點城市的高頻詞，2020年存在一二手房倒掛的項目數量最高的是南京，項目數量多達92個，占全年新開盤項目比例的63%。在典型城市無房戶優先搖號政策的背景下，無房戶在杭州、南京和深圳等地上演爭搶豪宅項目。
此外，營銷亂象、房企產品質量問題也是在今年多發，非住宅板塊中，各商業業態面臨關店潮，辦公業態租金創三年新低，空置率卻創下五年新高。銷售面積和竣工面積加速背離。
儘管行業面臨多重挑戰，丁祖昱認為，行業在挑戰中迎來一絲曙光。行業V型反轉，房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑。
地產規模再增：將突破至17萬億
大數據，是每年發布會的重頭戲，今年丁祖昱從12個細分維度，從宏觀的中央政策到微觀細分市場，用大數據全面總結房地產市場，把脈樓市。
首先，政策大背景來看，中央政策從「穩」到「穩」，12月18日中央經濟工作會議再次強調「房住不炒」的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。地方層面則由疫情初期的「放鬆」轉變為熱點城市的「收緊」政策，2020年有19個城市政策加碼。
最後，丁祖昱強調，住建部、央行「三道紅線」出台，意味著地產金融政策將持續收緊。
從房地產市場宏觀數據來看，根據2020年全國商品房銷售規模測算，丁祖昱預測今年商品房銷售金額將超過17萬億，銷售面積將達到17.4億平方米，行業規模再創新高。
但從中長期來看，新建商品住宅成交面積、二手房月度成交情況、土地成交面積三大指標後續增長乏力。
土地市場方面，年內土拍先揚後抑，城市分化加劇，丁祖昱分享了多個關鍵指標。他表示，今年總成交金額將達到7.38萬億元，成交金額將再創新高，其中上海、廣州、杭州土地成交金額位列前三。地價創下十年來新高，京滬土地成交霸占單價榜單。
一手房市場供求全面趨好，一線城市供求同比均呈現正增長，全國一二線商品住宅成交金額和成交面積排名中，上海、重慶分居首位。從房價情況來看，200城新建商品住宅成交均價TOP10城市中，僅深圳成交均價同比下跌，但從實際情況來看，深圳則「名漲實跌」。今年的高總價和高單價項目中，上海遙遙領先，豪宅市場上海占據半壁江山。
從二手房市場表現來看，丁祖昱表示，15城二手住房年度成交面積和金額再創新高，其中上海二手房成交金額突破萬億元，深圳二手房則突破6萬元。
丁祖昱預計，2020年過千億房企將突破40家。
物管行業規模超1.2萬億
聚焦非住宅領域，丁祖昱從物業、租賃、辦公、商業、文旅、養老和科創板塊重點分析。
其中，物管行業規模已超過1.2萬億，其中增值服務利潤較高。丁祖昱分析指出，今年物管行業投資併購加速，房企拆分物業上市潮，房企系上市物企占比達9成。但企業分化明顯，估值差異較大，深耕遠遠不足，七成業主不滿意，是物管行業面臨的挑戰。
租賃行業在政策層面迎來重點關注，46城累計出台政策234條，其中北京補貼力度最大。整體租金走勢平穩，企業規模增速放緩。丁祖昱提出，233塊租賃用地無一入市，集體用地則停留在概念階段，自持用地則面臨退出、經營兩難的問題。租賃市場仍然任重而道遠。
辦公和商業市場壓力過大，具體表現為需求驟降六成，企業招租手段頻出，但效果有限，銷售已連降五年。商業板塊也不容樂觀，租賃供應腰斬，銷售市場萎靡，成交金額下降三成。而三亞則爆髮式增長，主要是因為出境游驟降以及免稅新政的刺激。
丁祖昱表示，文旅行業已全面轉入「內循環」，文旅地產項目銷售面積和成交金額首次出現負增長，企業發展重心開始轉向運營。
此外，丁祖昱依然看好養老地產和房企數字化探索，他表示，養老行業通過十年耕耘迎來轉機，行業向高品質、多樣化升級，市盈率也遠超地產股。城市兩極分化、需求端消費能力有限、盈利模式等將成為養老產業需要突破的難題。數字化方面，丁祖昱認為未來房企數字化轉型將呈現出智能化、數據化、在線化並行。
地產步入無增長時代
在發布會現場，丁祖昱對未來行業趨勢做出了一定的判斷，在這其中，提出了一個最重要的新邏輯：「行業步入無增長時代。」
2018年之前房地產市場是一個確定性較大的行業，各大房企處理好融資、周轉、負債，就能做大規模，所以「三高」模式可以持續發展。然而，從2018年開始，從政策層面上看，房住不炒成為了調控核心，去槓桿也成為了重要議題，整體市場承壓。2020年新冠疫情突然來襲，一季度整體市場跌入冰點，之後漸漸復甦。三季度末，三道紅線落地，直接扼住了融資端，房住不炒也已成為了長效機制，未來房地產開始進入無增長時代。
在現場，丁祖昱表示，房地產業是中國最大的金融業、製造業、服務業，未來金融將去房地產化，房地產也將去金融化，目前房地產與製造業的差距還很大，仍需要前進，而服務業也正在培養之中。從目前來看，房企需要壓力測試，三道紅線之後，企業要儘快轉「綠」，這樣才能穩定發展。
未來：線上是新戰場
至於未來的發展方向，丁祖昱提出「未來跟著客戶走」。
從投資方面來看，需要精選城市，合作破局。對此，現場針對短期的戶籍人口變化、出生人口變化、幼兒人口遷徙、結婚對數變化、離婚對數變化、房價水平變化、舊改棚改變化、軌道交通建設，長期的土地財政依賴水平供地規模變化、過去十年買房規模、投資需求占比變化、常住人口變化、老齡化發展趨勢、高鐵建設等角度做出了詳細的數據分析與解讀。最終得出了短期看好的13個城市，中長期看好的32個城市。其中，4大一線城市，無論短期還是中長期都被看好。
從產品層面來看，發布會現場歸納了未來購房主力「95-00」們的五大共性：1、三房成為入門款；2、戶型功能都要全；3、喜歡自己做裝修；4、誰都不想多貸款；5、人人都愛看抖音。
數據顯示，如今的購房者線上看房時間變長、現場看房數量變少，同一時間段內關注的項目數量也比以往更多，正是因為如此，針對未來的購房主力，開闢線上新戰場變得十分重要了起來。
養老地產將迎來黃金布局期
除此之外，在行業步入無增長時代的新邏輯下，尋找第二增長曲線變得尤為重要。在這其中，可以向非住拓展加速，縱向服務挖潛，如藉由大量橫向和縱向的併購，豐富管理業態和服務內容。或者開展相關多元化業務，如智能化改造、業主增值服務、教育、醫療、美容，企業行政等，擺脫單一基礎物業費收入，不斷提升非基礎物業服務收入占比。
同時，隨著中央經濟工作會議對住房租賃市場的強調，未來租賃市場也將成為新賽道之一。具體來看，房價上漲，租房將成為解決居住需求的主要方式，如果房價不漲，房子投資屬性下降，消費屬性上升，租房性價比更高，無論如何在一二線房價高企下，租賃需求旺盛，市場更具發展機會，在這其中，可細分領域，藍領公寓或將成為率先突破點。
至於辦公和商業未來競爭也將更加激烈，聯合辦公或將成為標配，商業消費主力發生了改變，需要為新一代的新需求打造新的商業模式。文旅、養老、產業地產方面依然有機會，文旅+IP，或將成為未來的有效勾地方式，養老地產隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養老賦能，將迎來黃金布局期，產業地產開發模式分化，未來隨著公募REITs加速，產業項目也將回歸資產的本源和運營的本質。