中國經濟周刊

訂閱

發行量:406 

答卷2020|樓市過山車: 「四季」分明,超預期復甦

《中國經濟周刊》記者 鄒松霖不同於以往,中國房地產市場的2020年跌宕起伏、「四季分明」。年初,新冠肺炎疫情強行給全行業按下「暫停鍵」,歷時半年,市場走出停擺、超預期復甦。年中,房企融資「三道紅線」出台,顛覆行業遊戲規則,其行業洗牌效應已顯現,且將影響深遠。

2020-12-31 20:22 / 0人閱讀過此篇文章  

《中國經濟周刊》記者 鄒松霖

不同於以往,中國房地產市場的2020年跌宕起伏、「四季分明」。

年初,新冠肺炎疫情強行給全行業按下「暫停鍵」,歷時半年,市場走出停擺、超預期復甦。

年中,房企融資「三道紅線」出台,顛覆行業遊戲規則,其行業洗牌效應已顯現,且將影響深遠。

雖然政策不斷加碼,仍難抵熱點城市樓市持續火熱。年底,深圳商品房「打新套利」引發重大關注,房產稅等「硬核」舉措呼之欲出。

年末,中央經濟工作會議對房地產行業的政策要求,繼續堅持「房住不炒」主基調,並首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題。城市間分化已現,「因城施策」將成為常態。

疫情下多金房企也受衝擊

年初,全國房地產行業經受疫情的巨大衝擊,各地樓市成交陷入冰點。據克而瑞監測,春節前後一周,全國重點城市房地產銷售數據接近零成交。

整個一季度,據中國指數研究院統計,50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米,為近10年來同期最低水平,行業新開工、投資額均受到影響。

疫情影響下,2月至3月,20多個城市相繼出台「救市」政策。政策著力於紓解房企經營壓力,或對限購、信貸政策進行微調。如降低預售門檻、減少預售規模限制、緩繳免繳社保、放寬購房資格等。

置業顧問、房企高管紛紛下場走入因疫情而火爆的直播間。4月2日,復地集團聯手薇婭試水直播賣房,此後,碧桂園、恆大、富力等頭部房企接連入局,北京住建委還發文鼓勵房企線上營銷。隨著疫情影響逐步消退,直播售房逐步成為房企日常營銷手段。

4月以來,疫情形勢逐漸得到控制,樓市也進入復甦階段,房企銷售額觸底反彈。 8月,百強房企銷售金額同比增長近30%,市場迎來年度黃金節點。

據國家統計局數據,截至11月末,全國商品房銷售面積為15.1億平方米,同比增長1.3%;商品房銷售額為14.9萬億元,同比增長7.2%。

中國指數研究院預測,如無意外,今年全年銷售面積或有新突破。

「三道紅線」綁住狂奔腳步

疫情漸趨穩定後,樓市復甦力度超出市場預期,多個熱點城市樓市火熱,引發新一輪嚴監管。

為抑制樓市過熱,7月份開始,杭州、東莞、寧波、深圳、南京等19城相繼出台政策,收緊樓市調控,升級限購、限貸、限售,嚴打假離婚,增加房地產交易稅費。

供給側方面,一二線城市土地市場高單價、高溢價地塊頻出,到8月,南京不得不出台土地競價觸頂後改「搖號」確定最終競得人政策。

眾多調控政策中,房企遇到的最大挑戰莫過於監管祭出的融資「三道紅線」,即剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍等三道線。

按照「三道紅線」觸線情況不同,房企被分為「紅、橙、黃、綠」四檔,分檔設定房企有息負債的增速閾值,以倒逼房企去槓桿、降負債:如果「三道紅線」全部踩中,開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩道,有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一道,增速不得超過10%;一道未中,不得超過15%。

今年以來,龐大的債務規模誘發房企頻現「爆雷」事件,頭部房企亦未倖免——泰禾集團深陷債務危機,截至10月初,泰禾已到期未歸還借款金額高達459.05億元,波及行業甚廣;福晟集團也有多隻債券違約。

「三道紅線」的出台可謂及時。

據克而瑞統計,目前頭部房企整體償債能力穩健,六成以上房企處於綠檔和黃檔,但各房企之間嚴重分化,兩成以上房企「三道紅線」皆不達標。

在「三道紅線」緊箍咒下,融資市場和土地市場的變化已然顯現,各大房企都在為達標而加大力度降負債,主動調整發展節奏。世茂地產、金科股份等已主動調低目標增速;綠地控股也制定了詳細的降檔方案,同時計劃通過分拆上市、引入戰投等措施,回到安全區間。

「三道紅線」劍指房企高負債,失去資金彈藥,其對房地產行業的影響可謂深遠。未來,房企分化,繼續進擊還是保守萎縮,「三道紅線」或將成為分水嶺。

房市「瘋牛病」再引爭論

7月底,國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會,再次重申要牢牢堅持「房住不炒」的定位。

然而,市場的瘋狂超出想像。11月,深圳網紅盤「華潤城潤璽一期」出現新盤與周邊二手房房價倒掛,引得購房者爭相搶購,甚至出現眾籌打新、代持購房等現象,引發輿論與監管部門關注。

出台房產稅等加碼抑制房地產泡沫「硬核」舉措呼聲四起,銀保監會主席郭樹清發表署名文章表示,房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

值得注意的對比是,同在年底,「房住不炒」優等生長沙,其房地產調控的「長沙樣本」在20多個省市區、200多個地級市改革部門推薦的近千個改革案例中脫穎而出,成功入選10個「中國改革2020年度案例」。

12月16日—18日,中央經濟工作會議召開,對房地產行業的政策要求,延續了堅持「房住不炒」基調,並首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題。城市間分化所必然要求的「因城施策」或將迎來2.0時代。

動盪起伏的2020年即將過去,進入2021年,如何通過地產調控長效機制的持續深入推進,讓房地產回歸我國國民經濟的「壓艙石」,而非「灰犀牛」。

(本文刊發於《中國經濟周刊》2020年第24期)

2020年第24期《中國經濟周刊》封面





文章標籤: