正在「還房貸」的注意:央行「新規定」出台,你的「月供」要變了

藍白觀樓市 發佈 2020-01-05T00:24:05+00:00

關注房地產市場的朋友都知道,在去年10月份,新購房的房貸合同已經發生了變化。以前我們買房,參考的是基準利率,也就是最近幾年一直沒有變化的4.9%,銀行在此基礎上,會進行上浮、持平或下折的操作,從最近兩年的情況來看,不少城市買房利率普遍要上浮20%以上。

關注房地產市場的朋友都知道,在去年10月份,新購房的房貸合同已經發生了變化。

以前我們買房,參考的是基準利率,也就是最近幾年一直沒有變化的4.9%,銀行在此基礎上,會進行上浮、持平或下折的操作,從最近兩年的情況來看,不少城市買房利率普遍要上浮20%以上。

而從去年10月份實行的房貸合同,把基準利率換成了5年期LPR,就這麼簡單。

什麼是5年期LPR?這是每個月20號央行都會發布的一個報價,可以理解為原來的基準利率,最新的報價是12月20號的4.8%,按照規定,首套房利率不應該低於4.8%,二套房要加到60個基點以上。

從目前各個城市的情況來看,首套房利率依然高企,2019年11月,全國首套房貸款平均利率為5.53%,環比上漲了1BP, 為5年期加68個基點;二套房貸款平均利率為5.85%,環比上漲1BP,為LPR加100個基點。

但是,假如你是去年10月份以前買房的,現在依然執行的是以前參考基準利率浮動的房貸合同。

這就是我們今天要說的重點。

正在「還房貸」的有房族注意:國家「新政」發布,你的房貸、月供、利息都要變了!

近日央行發布公告:從2020年3月1日開始,去年10月之前的存量商貸,要陸續轉換成參考LPR的合同,今年8月份,這些存量房貸要全部轉換成LPR。

下面來說說央行「新規定」是如何影響有房族的。

1,房貸、月供、利息的計算方式會改變。

舉個例子,你2018年買的房子,參考基準利率上浮1.1倍,也就是10%,實際執行的是5.39%。

換成LPR的計算方式後,參考12月4.8%的報價,要在4.8%基礎上加0.59%,維持5.39%的利率水平不變。。

切換後,這個加點0.59%就永遠固定了,變的只是5年期LPR。

如果5年期LPR報價降了,你的房貸也會跟著降,如果報價漲了,你的房貸、月供、利息也會跟著漲,但這個加點的幅度是不會再變了。

2,加點可以為負值。

有人會問,以前我的商貸利率很低,比如在2010年、2015年買房的人,不少人都享受了9折乃至75折的利率折扣,如果切換成LPR合同,不能低於5年期LPR,還要加點,豈不是吃虧了?

這一點請放心,央行公告中明確指出:存量房貸切換LPR合同,加點可以為負值。

比如你十年前買的一套房,房貸利率參考基準打了7折,目前房貸利率僅為3.43%,換錨之後,差值為4.8%-3.43%=1.37%,也就是加點-1.37%就行(相當於減點)。

3,選浮動還是選固定,只有一次機會!

央行在公告中明確:今年切換LPR合同的存量房貸,在換錨時,可以選擇「浮動」或者「固定」利率,機會只有1次。

那麼問題來了,選浮動還是選固定?

筆者建議,對很多房貸利率偏高的購房者來說,選「浮動」最合適,尤其是最近兩年的購房者,利率普遍上浮程度較高。

原因很簡單,低利率時代是大勢所趨,前央行行長前不久的演講中也提到了一句話,我們是在延緩低利率乃至負利率時代的到來。

中泰宏觀近日指出,降低資金成本,貨幣政策只能跟著經濟基本面走。11月下調逆回購利率後,銀行間資金利率中樞已經明顯下行,有利於LPR的下行和實體融資成本的下降。

參考國際上的經驗,很多國家都已經進入到了負利率乃至低利率,長期來看,5年期LPR下降也是大勢所趨,因此,選「浮動」利率,定價周期選1年,可以享受到5年期LPR下降,減輕房貸負擔。

有一種情況是例外。

比如上文第2條里我們舉的例子,之前享有7折的利率下浮,現在房貸利率僅僅只有3.3%左右,而且房貸已經還了七八年,選「固定」利率也是可以的,畢竟,短期內5年期LPR是很難降到4%以下的。

很多人糾結的問題是:現在要不要去銀行辦理?

這一點完全不用著急,只要安心等待就行,今年3月份,會有銀行相關工作人員跟你主動聯繫,畢竟,國家存量房貸轉換的「新政」也剛出沒幾天,銀行需要培訓相關人員,準備具體文本,還有系統的調試完善,這都需要時間去準備。

需要指出的是,就算房貸、月供、利息的計算方式都變了,正在還房貸的人也不必擔心,不會對房價或月供加減有什麼實質影響。

從央行去年至今的幾次動作來看,對房地產的態度一直很「微妙」,重點在於「穩」。

比如,2020年的第1天,央行出手降准。

1月1號當天宣布,降準的資金會在1月6日釋放出來,有關負責人表示,此次是全面降准,釋放長期資金約8000多億元。

在2019年,央行已經先後3次宣布全面降准或定向降准,共計釋放約2.68萬億元流動性。

第一次是2019年1月4號,第二次是在5月6日,第三次是在9月6日。相當於每隔4個月,就要降准一次,給市場市場流動性。2020年的第一天,恰恰距離上次降准近4個月。

降准無疑對房地產這樣的資金密集型行業是有利的,但是,央行考慮的是春節將近,市場資金缺口較大,用於緩解資金面,而不是為了刺激樓市,更不必與存量房貸轉LPR聯繫起來。

比如,去年10月份實行LPR後,1年期LPR連續下降,5年期LPR只降了5BP。

這是非常具有「調控藝術」的舉動,大家都知道,房貸掛鈎LPR,參考的是5年期LPR,而1年期LPR,是針對實體經濟、製造業、小微企業的短期貸款,現在不斷降低1年期LPR,5年期依然在4.8%的水平,說明央行對於房地產的態度,依然是穩字當頭。

最後,筆者給各位有房族、打算置業的購房者3條建議。

1,坐等銀行工作人員聯繫即可。

2,除非以前的房貸折扣能達到75折,否則大部分人最好選「浮動」方式,定價周期選1年就行。

3,打算買房的,盯准每月央行公布的5年期LPR報價,出現「下降」後再買房不遲。

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