縣西巷新增綜合體最快5月開業 荷芳里能否「組團」帶火商業街?

愛濟南新聞客戶端 發佈 2020-01-06T02:12:09+00:00

就像一個不太紅的明星,每年縣西巷的人氣問題總被拉出來討論。近日,中段的荷芳里拆除建築圍擋露出真容,完成了整條街的商業連貫性。「縣西巷的人氣就像薛丁格的貓,聽起來大名鼎鼎,走進去似有還無,所以人氣究竟有沒有?

  就像一個不太紅的明星,每年縣西巷的人氣問題總被拉出來討論。近日,中段的荷芳里拆除建築圍擋露出真容,完成了整條街的商業連貫性。「縣西巷的人氣就像薛丁格的貓,聽起來大名鼎鼎,走進去似有還無,所以人氣究竟有沒有?」在縣西巷經營6年的店主張鵬這樣說,大家死磕「人氣」不放,還不是因為它擁有的商業區位優勢和歷史人文資源,對城市作出的貢獻沒能達到人們的預期,新落成的荷芳里希望能帶動縣西巷整體發展。

  5日,位於縣西巷中段的荷芳里拆除建築圍擋後露出真容。 新時報首席記者王鋒 攝

  【「新人」入列】

  荷芳里落成招商運營很謹慎

  2019年12月中旬,位於縣西巷北段的荷芳里落成,這條街新增一個商業綜合體。荷芳里是開放式低層建築。沿街店鋪玻璃門上張貼的招商海報上「人文體驗」四個大字尤其醒目。三樓的招商辦公室工作人員魏先生告訴記者,考慮到縣西巷整體發展情況以及南側泉樂坊的前車之鑑,荷芳里招商非常謹慎,日前還邀請了文旅部門前來指導。

  記者了解到,荷芳里取意於「四面荷花三面柳」。因為是省國資委開發的項目,希望把項目做好做強,帶動縣西巷高質量發展,因此荷芳里整體定位尚在論證階段,開業最早也要到2020年5月。

  荷芳里的顧慮不無道理。

  南段的泉樂坊和北段的新坊巷,開業以來始終備受人氣差困擾。記者在工作日和周末兩次探訪,泉樂坊當前在營業的店鋪不到三分之一,工作日前來的顧客屈指可數,只有幾個鄰近小區的居民來熟悉的店鋪。周末時段遊客略有增多,但相較於一路之隔的寬厚里和近鄰芙蓉街,這些遊客依舊只能算「散客」。北段的新坊巷在午晚餐時段遊客稍多,但僅限於幾家在營業的餐飲店。

  位於新坊巷東區的「不貴書店」 新時報記者劉傑 攝

  【「尋醫問藥」】

  人氣就像薛丁格的貓

  商家一度求助風水學

  「縣西巷有武岳廟,曾有九華樓,北接大明湖,南接泉城路,在文化方面它不遜色。」店主張鵬開了一家花店,店面頗有文藝風,他形容縣西巷的人氣就像薛丁格的貓。「泉樂坊的整體設計多美呀!有的地方曲徑通幽,有的店鋪充滿文藝氣息,街區內還有泉水流淌,這是現代建築與泉水文化的完美融合。」張鵬說起泉樂坊和新坊巷對於二者的外觀不無讚美,但一番溢美之詞最後變成了「美則美矣,人氣不行」,不過就是這種極具清新文藝風的設計風格,吸引著商家前赴後繼來開店:這裡有各種歐美日韓服裝代購店鋪,滿足女生逛店的需求;有小眾花店,隨手一拍就是文藝大片;有養著好幾隻貓的店鋪,擼貓人士的休閒勝地;別具特色的烘焙店,環境和美味可以兼得……但人氣依然是困擾商家多年的謎題,商家對於縣西巷人氣不旺給出了種種解釋,甚至向「風水」尋找答案。

  「2-18歲攝影店」老闆蔡蔡說著也忍不住大笑,她說自己也知道這都是毫無根據的推測,畢竟多年無計可施,向風水求助也只是求一劑安慰藥,心態樂觀是真的,但眼看著西側的後宰門街都崛起了,著急也是真的。

  後宰門街 新時報首席記者王鋒 攝(資料照片)

  【組團留客】

  後宰門街集聚成體驗式的商業街

  後宰門街的崛起是市場自發行為。2014年第一家民謠酒吧營業,背靠老城、面向百花洲的獨特地理優勢,很快吸引了遊客。隨後,居酒屋、甜品店,更多小型酒吧沿著後宰門街一字排開,到2017年正式形成集聚效應,2年來,這些小酒吧居酒屋火遍線上線下,最靠東的酒吧距離縣西巷不到20米遠。

  在商務部門看來,後宰門的消費群體和泉樂坊、新坊巷基本一致:有一定消費水平的文藝青年、時尚青年。加上2020年開業的荷芳里,四者足夠集聚形成體驗式商業街。

  體量是足夠了,但商業品類不穩定。新坊巷在2年前出現過短暫的高人氣時期。一家裝潢設計公司把新坊巷西區裝飾成時興的北歐風,一時吸引了不少遊客。「可房主一看人氣漲了,房租一漲再漲,這家公司走了,西區也很快沒了人氣。」蔡蔡說,有個帶頭的店也能帶火一片。對面的東區因為一家號稱濟南第六好書店的「不貴書店」,始終能有小而穩定的客流頻頻造訪。

  【專家解局】

  第三方物業代持整體運營或為良策

  業內專家表示,從商業發展理論上來說,商業街區能不能火起來,除了區位、定位、推廣等常見因素起作用外,開發商物業自持還是購買者分散持有也會起重要作用。南段的泉樂坊開發商在完成開發出售後很快撤出經營管理,只留下物業公司負責日常管理,北段的新坊巷的店鋪大部分也在小業主手中。這就導致整條街道的商業發展缺乏統一定位、集中的宣傳推廣和精準的形象支撐。成功運營寬厚里的濟南世茂商投總經理成峰也曾在採訪中告訴記者,從從業經驗來看,只有開發者對街區的物業自持比例在40%以上,才能夠對街區的整體定位走向起到實質性帶動作用。

  「其實僅僅依靠市場的作用,商戶和租賃者之間是周瑜打黃蓋的關係,各負盈虧,但是從城市整體發展戰略上考慮,長久下來,縣西巷成了文化、商業兩樣都有但兩樣發展都不強的尷尬境地不說,客觀上,造成了文化資源和商業資源的不充分利用,周邊景區、商街節假日人群爆滿,消防交通壓力大,這一邊也無法對人流進行分流。」在接受本報記者採訪中,文旅部門工作人員表示,如果好好打造,縣西巷的承載力不低於寬厚里。

  濟南市商務局工作人員介紹,在2017年制定的《芙蓉街-百花洲歷史文化街區保護規劃》,縣西巷是建設控制地帶,也是整個街區的邊緣地帶。「邊緣地帶也可以看作是從傳統向現代的過渡地帶。」他表示,這些地方的建築風貌跟這個地位剛好是自洽的。山東財經大學相關專家表示,對於運營不好的商業街區,除了政府收購重新定位招商外,第三方機構進行物業代持整體運營也值得嘗試,這樣可以集中解決商業街運營中出現的問題。

關鍵字: