給歐神打 call
怎麼保證自己的社會階層不下滑？這是中產階級最關心的一個問題。
記住不動產就是不要去動它。
樓市下半場，中國可能只有20%的城市，20%的房地產，依然可以保持價值。
我講的是微觀、接地氣的事情，比如說2020年怎麼賺錢？
總有朋友問我說，賺錢要學習區塊鏈、人工智慧、大數據、5G、豬周期、貿易戰等等信息，實在太難了，有沒有簡單些的賺錢辦法？我回答，老老實實地買房、買地，買一些不動產，不是挺好的嗎？
2001年，當時A股的一個高峰是2187點，而廣州琶洲這個地段，當時房子是多少？2000塊。和股票差不多1：1的價格，一手ETF可以換1平米的房子。
到了2009年，差不多十年時間過去，股市3000點，而琶洲房子已經是1萬多，大約是1.2-1.3萬了。看到沒，到這會樓市和股市已經拉開了4倍的差距。在這段時間內，凡是老老實實買房子的人都賺了，股民就不提了。
一個人不小心發了一筆小財，怎樣才能不靠實力賠回去呢？怎麼保證自己的社會階層不下滑？這是中產階級最關心的一個問題。
在座有很多的中產階級，我知道大家都很關心自己的孩子。擔憂孩子不能趕上自己現在的階層，也擔心他們不會考進「985」、「211」。我給大家財富傳承的建議非常簡單，三個字：不動產。記住，不動產就是不要去動它。
有一些老師的水平非常高，每年都能把宏觀經濟講得一套一套的。我們地產這塊就太簡單了，不動就可以了。估計我這麼說，很多朋友恨不得要扔臭雞蛋上來了，說我在這裡講的什麼。
接下來告訴大家，今天我講的就是房地產的下半場。為什麼這麼說？現在是2020年，要知道20後看90後，就像是90後看60後一樣，世界是會變的。一套方法賺了二十年的錢了，不能指望靠它再賺二十年的錢，時代是會變遷的。
地產下半場和上半場的遊戲規則完全不一樣，不能再亂買房子了。為什麼？以後二十年，我們有一個根本性的變量不一樣，那就是人口。人口即將面臨拐點。
很多人不理解什麼是房地產的價值。是不是我房子裝修的特別好，或是豪華別墅，才叫房地產。不對，房地產的本質是人。哪裡有人，哪裡才有價值，哪裡才有不動產的升值和回報。
我們一直講一句話，只有大城市才有房地產，大家注意到了沒有？從2020年開始，中國的城市化將接近尾聲，人不再有那麼多了。
中國的人口城市化，從2000年初的35%左右，到今天60%，農村年輕人已經所剩無幾。在未來的20年，我們不會有以前那麼洶湧的城市化浪潮，它會導致什麼呢？它將在微觀上改變我們的房地產市場。
比如以前講新區必定發財，拿廣州漲最快的珠江新城來說。因為新城可以高規格、高起點的建設，這就導致了珠江新城在100年前是廣州不起眼的地方，現在卻是全廣州最貴的地方。
你們有沒有想過，到樓市下半場，如果我們人口不增加了呢？那會出現什麼？鬼城。中國現在有很多城市，像鄂爾多斯、蘭州等，它們的新城就是填不滿的，因為沒有人口了。
再強調一句，地產下半場不能亂買房子了，你一定要看清楚人口會湧入哪裡，而且地段不會再顛覆了。可能未來的二十年，廣州最好的地段依然是珠江新城，因為我們沒有新區了。
除了人口，還有一個概念是老齡化。老齡化會深刻影響房地產的估值，甚至有一部分房產可能已經處於岌岌可危的狀態。哪一類房產？就是很多人都猜不到的銀髮社區。
什麼叫銀髮社區？我們到一個地方，尤其是老城區，你看一下整條街道，如果都是白髮蒼蒼，以退休人士老年人為主的社區，那就是銀髮社區了。
如果一個社區20年前很有名，是市中心黃金地段，但今天主要人口都是退休人士，那會導致整個社區大部分是賣盤，而買方很少。沒有接盤俠，那它的走勢一定是向下的，我們非常看淡老城區。
在未來20年，中國可能只有20%的城市，20%的房地產，依然可以保持價值。
2019年中國出生人口只有1100萬，幾乎是1949年以來最低的一年。未來中國人口可能沒有那麼多了，也就沒有以前那樣的房地產狂潮了，大家一定要記住。
在這樣的形勢下，有一個省份值得我們特意拿出來強調，那就是廣東省。廣東省人口1個億，占全中國人口的1/14；而去年廣東省新生嬰兒143萬，占全國的1/8。也就是說，廣東的人口出生率是全國的2倍。我們一定要感謝潮汕地區的人。
講到這，很多人也就都知道了，如果我們要講地產下半場的話，那最有前途的省份是哪一個。