新浪財經訊 清華大學中國與世界論壇1月4日在京舉行，中國人民大學國家政策與戰略研究院副主任、住建部研究中心原主任秦虹出席並演講。
秦虹在演講中談到，三四線城市的房價上漲的壓力已經沒有了，反而下一步面臨著房價短時間漲得太快，後續的需求支撐力是乏力的問題。主要是企業在三四線城市不拿地。
她談到，一二線城市，明年的機會還是好的，壓力是有的，但是價格是不讓它漲的，中央控制熱點城市不讓房價上漲，主要是在一二線城市。
以下為演講實錄：
秦虹：房地產2019年各項指標又創了歷史新高，銷售額和銷售面積都是歷史的最高。房地產開發投資增速也是全年保持在10%以上，也比去年高。
其實一個非常重要的指標，是沒有在國家統計局裡面反映出來的，但是我們分析可以看出來的，從2016年開始，全行業房地產開發投資的總額低於商品房銷售總額，16-19年連續四年，連續四年房地產整個行業賣出去房子的錢大於投資的錢，雖然這個行業局部問題，或者一些企業出現的一些問題都是局部的，但是整個行業健康水平，從2016年之後和之前是完全不一樣的。之前都是投資額高於銷售額，每年賣出去房子回來的錢，低於投資投出去的錢，所以整個行業目前來看還可以，相對來說按照中央的要求，保持平穩，我覺得還是有基礎的。
去庫存還是比較理想的狀態，庫存不是特別大，15年去庫存政策對房地產支持的力度是非常大的，但是有很大的代價，力度有點太大了，使得一線城市在15、16年，二線城市在16、17年，三四線城市在17、18年，不同的城市在不同的時間點，都在一年到一年半的時間裡，房價都翻了一倍。所以現在中央說要控制風險，房地產一個很重要的風險，就是價格。中央控風險主要是現在大中小城市價格都在高位，價格高位意味著有下跌的風險，已經在高位，帶來了很多社會的風險，很多人買不起房了，由於價格在高位，所以我們每年新增貸款的額度，投到房地產這一塊，個人按揭貸款的額度占的比例就很大，帶來了一些政治風險。
現在庫存確實並不是很高，整個行業總體來說保持平穩的發展，還是有基礎，有條件的，因為各個方面的調整，特別是大企業越來越大，現在百強企業占到全行業銷售額70%左右，對地域的選擇，成本的控制，品牌的塑造應該說都好於小企業。儘管大家關注到去年很多企業400多家倒閉，退出市場，這是在行業內的整合，目前來看，房地產的平穩發展還是有基礎的。
我覺得三四線城市的房價上漲的壓力已經沒有了，反而下一步面臨著房價短時間漲得太快，後續的需求支撐力是乏力的。企業不拿地主要是在三四線城市。
一二線城市，明年的機會還是好的，壓力是有的，但是價格是不讓它漲的，中央控制熱點城市不讓房價上漲，主要是在一二線城市。
2018年專門研究了房地產企業轉型的問題，房地產企業要不要轉，向哪裡轉，如何轉？要不要轉，必須要轉。往哪裡轉？我跟行業說，如果房地產業轉型，往其他行業轉，像汽車、能源，礦產，這叫轉行，不能叫轉型，而且風險是巨大的，我並不贊成。
我認為房地產業考慮轉型，房地產行業自身的空間是非常大的，房地產雖然這些年發展速度非常快，但是質量，它的定位，包括運營模式，它的服務的疊加，科技和綠色遠遠都沒有到位。為什麼不能去轉行？是因為從全世界固定資產投資來講，房地產2017年以來的這個行業投資是15萬億，15萬億是什麼概念？僅低於製造業的固定資產的投資，2017年製造業固定資產的投資是多少？只有19萬億，房地產一個行業是15萬億，差4萬億。但是製造業這19萬億的投資是有37個子行業組成的，比如說汽車、輪胎、服裝和家電，還有家具、食品加工，房地產一個行業的投資就15萬億，沒有哪個製造業能容納房地產行業的投資，更何況製造業多數都是飽和性的產業，房地產開發投資13萬億，銷售額能達到16萬億的行業，都混不下去，你去擠到一年才幾千億的行業，你能做好嗎？我是不相信的，如果房地產業轉到汽車和醫療，那是轉行，轉行能不能成功？我覺得都不是我們研究的範圍。
我們認為房地產的轉型，不離開主業的情況下，如何通過創新，通過優化你的經營模式，通過提高更好的產品和服務，來實現你的經營理念和模式的轉型。
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文章來源:新浪財經