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錢緊一年|金地功與名

錢緊一年:2020年,中國房地產行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年,我們從企業的角度去觀察與思考。觀點地產網 如果在未來回看2019年的A股市場,四季度地產股絕對是表現最亮眼的板塊,而金地也絕對是漲幅靠前的企業。

2020-01-05 03:49 / 2人閱讀過此篇文章  

錢緊一年:2020年,中國房地產行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年,我們從企業的角度去觀察與思考。

觀點地產網 如果在未來回看2019年的A股市場,四季度地產股絕對是表現最亮眼的板塊,而金地也絕對是漲幅靠前的企業。

相比於新城控股開始洗去黑天鵝事件陰霾的估值回歸,以及終於離開寶能的萬科,金地是為數不多通過業績推動股價上漲的房企。

據觀點地產新媒體了解,金地集團於2017年正式提出三年衝擊2000億規模的目標,2019年正好是兌現承諾的一年。

觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單,金地2019年全年錄得銷售額2106億元,同比增速29.76%。超2000億收官完成全年銷售目標,也為2016年之後金地重啟擴張步伐畫上一個階段性的句號。

只是放在急功近利的地產行業,這樣的規模增速不算亮眼,從金地銷售規模排名不斷下降亦可看出一二。

外界普遍質疑,在行業馬太效應凸顯的背景下,金地4.87%的低融資成本遠低於主流上市房企平均融資成本均值6.44%,為何未選擇大力加槓槓去搶占更多市場份額?

事實上,企業的命運始終被領導人性格所決定。

「在公司的經營上,我們追求業務規模的不斷壯大,但不唯規模。講求短期目標與長期目標的平衡,講求利潤與規模的平衡,講究效益與責任的平衡。」在2018年6月中旬金地30周年慶典上,重回聚光燈下的凌克如是稱。

台階

早在2013年,金地集團便在年報中表示:「房地產行業處於集中度迅速提升的階段,金地將牢牢抓住這個歷史機遇使企業規模再上新台階。」

在30周年慶典上,金地集團總裁黃俊燦也表示:「做好房地產企業確實需要規模目標,金地要在保持均衡發展的基礎上,將房地產銷售規模維持在行業第一梯隊。」

事實上,金地從沒有放棄規模擴張的需求,在近年,規模更是成為半年報與年報的高頻詞彙。

觀點指數發布的數據顯示,2019年,金地累計簽約金額達到2106億元,同比增速達到約30%。在2016年成功達到千億以後,金地銷售額(2016-2018)年複合增長率都達到了27%。

相較於2010年至2015年期間,因為管理層變動、險資入駐、戰略相對保守,且產品定位偏高端受調控政策影響導致業績增速放緩,上述階段屬於金地重啟擴張的時候。

數據來源:企業公告,觀點指數統計

而在2019年,更是金地向2000億規模目標發起衝擊的一年。反映在月度簽約金額上,2019年單月平均銷售金額達到159.2億元,最高單月銷售250.1億元,最高同比增速55.23%。

為了衝擊2000億,金地採取了一系列措施。2019年中報中顯示,首先加強年度經營規劃的制定,通過制定合理的銷售策略,開展銷售行動。同時,按計劃時間儘可能提早供貨。

值得注意的是,不同於多數房企下半年開始發力衝刺銷售,金地在年初即啟動銷售激勵行動。而在銷售最高峰,即9月份,金地為了衝刺銷售任務,推出了一系列促銷活動。其中,在北京就舉行了「30天紅盤行動」,攜旗下十大「名盤、熱盤、紅盤」聯動,推出「百套特價房,萬套品質房」的優惠活動。

根據金地每月公布的擬推售項目表,自2017年至2019年,每月推盤計劃從平均39.67個升至49.42個,平均每年月度增加推售6個項目。其中,在2019年下半年,金地平均每月項目推盤計劃上升到58.67個。

數據來源:企業公告,觀點指數統計

不過,銷售規模上升也導致營業成本上升,2019年前三季度銷售額1418億元,同比增長34%,營業成本344億元,同比增長31%,銷售額和營業成本增速相差不大。

數據來源:企業公告,觀點指數統計

但可以看出,相較於2016年至2018年,2019年金地營業成本在任何一個報告期均出現大幅的增長。背後的原因,一方面可以歸結為調控等多種原因,另一方面,也是金地為衝擊2000億規模推進的各種銷售策略所付出的成本。

數據顯示,截至2019年三季度,金地銷售費用約11億元,2018年同期則為5.93億元,同比增長85.38%。金地解釋,銷售費用的增長均為銷售推廣服務費增加。

數據來源:企業公告,觀點指數統計

銷售費用同比增近一倍,銷售規模增長卻維持在三成,兩者之間的增長不匹配雖然不足以反映是否因為項目滯銷,但足以看出,為了達成2000億的目標,金地是下了「血本」。

糧草

兵馬未動,糧草先行。

對於金地而言,在衝擊2000億的過程中,除了大力促銷,近年來土地擴張策略改變也帶來了足夠的土地儲備。

據了解,在2015年以前,金地土地策略為順周期拿地,並在16年高點適當收斂,隨後在2017年6月開始,採取逆周期拿地策略。

數據顯示,2010年至2016年,金地總土地金額為22.88億元至399億元;2017年至2018年,土地金額躍升至1000億元左右。而在2019年上半年,金地土地總金額依然有554億元,基本與2018年同期保持一樣的強度。

數據來源:企業公告,觀點指數統計

數據來源:國家統計局,觀點指數統計

同時,2017年以後,金地拿地金額占當年簽約銷售額的比例也提至50%以上,2017年及2018年分別達到了71%及62%。而在2010年至2016年期間,多數時間處於50%以下。

2015年以前,金地幾乎都是順周期拿地,在行業復甦階段,加大拿地力度,在行業調整階段,收斂拿地力度。其中,最為典型的是2011年、2012年及2014年,三年拿地銷售比分別為7%、20%及31%。

2016年土地市場火熱,高溢價、高樓面價頻現,在這種背景下,金地收縮了拿地策略。從2017年6月開始,市場逐步回歸理性,金地也加槓桿重啟擴張步伐。以金地每月披露的獲取項目統計,當年1-5月,土地投資總金額為133.29億元,但在6月之後,這一金額達到737.96億元。

大量新土地的進入,不管是土地成本或是開發成本,都影響著金地的現金流。可以看到的是,自金地開始逆周期拿地以來,經營活動產生的現金流量凈額基本為負。

特別以2018年現金流量凈額流出達到最高峰,這是金地發力拿地的第二年。隨後的2019年,因為銷售規模提升,銷售回款增加,經營現金流凈額也有所回升。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

另一方面,為了支撐陡增的拿地金額,金地2017年及2018年籌資活動所產生的現金流量凈額也跟隨著增加。而在2019年,這個數值下降較多,金地對此解釋為融資規模減小。

參考其他房企在面對融資環境緊張情況下所採取的加強銷售回款措施,金地融資規模的減少,銷售回款的增加,很大程度上也緩解了融資上的壓力。

數據顯示,2016年期末,金地債務融資餘額為366.47億元;而在2017年度,升至553.54億元,之後於2018年度,升至821.4億元,而至2019年半年,債務融資餘額為932.19億元。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

融資規模的增加,相應地也令到金地凈負債率、資產負債率有所升高。據公告顯示,在2018年度,金地的凈負債率為57.36%,較2016年度的28.4%上升近30個點。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

不過,雖然2019年半年度凈負債率達到78.01%,但這一水平依然處於同等規模房企中的較低水平。

因果

行業集中度不斷提升的背景下,足夠大的規模就是幫助企業獲得更多資源,包括銀行等渠道的融資優勢、低成本獲取土地優勢以及人才資源優勢等等。

為此,金地祭出了「三板斧」,包括下沉三四線、提高周轉速度以及增大合作比例等等。

2015年至2018年,金地在一線的投資由39%降至25%,三四線城市的投資由10%升至32%。2019年上半年,一線、二線、三四線的比例變為14%、63%及23%。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

同時,金地也提高了周轉效率。據年報中的表述,2018年新開盤項目平均開盤周期10.8個月,2018年獲取項目中17個實現當年開盤,其中更有項目實現半年內開盤。據研報顯示,金地儲備周轉效率(總銷售額/全口徑未銷售貨值)在2016年至2018年均在1.6以上,遠高於2010年至2015年。

提高周轉效率之外,金地亦通過加大合作使規模能快速擴大。數據顯示,截至2019年中期,金地總土地儲備面積達到4760萬平方米,其中權益土地面積2550萬平方米,權益占比54%。

2018年末,金地權益土地占比降至51%。而在金地跨入千億之前,即2016年以前,權益土地占比至少還有71%。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

總土地儲備權益快速降低背後的原因,在於金地加大了合作方式購地。2015年至2018年,每年新增土地儲備中權益占比均不超過50%,2015年這一比例更是低至38%。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

對此,金地方面稱,權益占比偏低主要是近年採取了在拿地後引入合作方共同出資開發的模式。提高合作比例,降低自身權益的好處是顯而易見的,其中最重要的一點是通過小資金撬起大規模,分攤成本的同時也能共擔風險。

不過,權益占比偏低,雖然讓金地在排名上不落後,卻不能帶動公司經營業績顯著提升,營業收入、凈利潤增速低於銷售增速。

按照房地產行業銷售額平均2年左右入帳時間計算,2016年銷售增速反應在2018年營收及歸母凈利上,但金地財務上的增速,顯然並未跟上銷售的增速。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

顯然,金地也意識到了這個問題,在2019年已披露的數據中,金地時隔4年終將拿地權益額提高至50%以上,達到 54%。

對此,凌克表示:「金地希望未來權益投資占比提高到50%以上。」

本文源自觀點地產網





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