判斷城市潛力有八個要素，比如城市規模、人均收入、上市公司的數量等（其他五個要素是：人口流入、土地供應、兒童數量的增速、財政收入和服務業占比）。
從這些維度看，瀋陽毫無疑問是東北最好的城市，城鎮居民人均可支配收入約4.4萬元，在整個北方地區僅次於北京、青島、濟南，甚至還要高於天津。
那瀋陽和珠海相比呢？
你會發現，珠海也是很不錯的地方，算珠三角的二線城市，而且和瀋陽的房價也在伯仲之間，所以當我們用這些經濟指標來比較珠海和瀋陽的時候，就很犯愁了：
兩個城市的經濟、人口等基本面指標則各有千秋，瀋陽在規模上更有優勢，GDP、人口、財政收入都要高於珠海，服務業占比也高於珠海9個百分點，而珠海的人均收入要比瀋陽高4000元，兩個城市的上市公司數量也非常接近。
瀋陽和珠海的經濟指標對比
要在十年前，從純經濟指標上，瀋陽還是略占優勢。但是到了2020年，我們需要從另外一些角度考慮問題，今天要講的是一個非常基礎但又經常容易被大家忽略的變量——氣候。
珠海號稱百島之城，屬於海洋性季風氣候，全年溫暖濕潤，最冷的1月平均溫度是14度，而瀋陽1月份平均溫度是零下18度。
你試著體會一下，1月份站在14度的地方和零下18度的地方，再加上風速，你的腳往哪裡走？千百萬年的演化中，那些刻在我們人類基因里對溫暖的嚮往告訴我們，我們會往溫暖的地方走。
因為嚴寒的天氣會抑制人們的日常生產和消費。所以，人為因素接近的情況下，先天的稟賦對城市選擇的影響會非常大。
氣候對房價、城市的發展影響有多大？我們可以從其他國家的發展軌跡中尋找答案。
美國從20世紀70年代進入萬元美金社會開始，人口就從東北部和中央北部大規模南遷，推動了陽光地帶的快速崛起，隨之而來的，就是房地產的繁榮。我們經常聽到的加州的洛杉磯、舊金山、德州的休斯敦還有佛羅里達州，甚至喬治亞州的亞特蘭大，都湧入了大量人口，房價飆升。
美國前總統里根1957年在加州的一個海邊村落買了個房子，才2.9萬美金，到1982年出手時變成了100萬美金，漲了30多倍。2017年，當這處房屋再次轉手時，成交價是2200萬美金，比最開始漲了750多倍。
而傳統的五大湖區呢？
底特律、克利夫蘭等城市，卻在迅速衰落。20世紀50年代，底特律是美國第四大城市，人口185萬，克利夫蘭是美國第七大城市，人口100萬。而如今，底特律人口只有67萬，克利夫蘭人口只有38萬，都下降了超過60%。
一個有趣的規律是：這些崛起的城市冬天的平均溫度都在10℃以上，而那些衰落的城市冬天都是0℃以下——城市經濟學宗師格雷澤對這個現象給出了解釋。
美國的人口遷徙和城市演化是有規律可循的：除了人口往大城市走之外，在60、70年代以後，氣溫成為人口遷徙的一個重要決定因素——1月份平均氣溫在零度以下的寒冷城市和平均氣溫在10度以上的溫暖城市相比，前者的人口增速只有後者的1/3——70年代這個拐點正是「萬元美金」社會的拐點。
隨著美國社會財富積累到了一定水平，人們對舒適的需求開始變化，開始願意為溫暖的環境付出更高的溢價。
美國一月平均氣溫與人口增長
其實在中國也有類似的趨勢：哪個地方的人最喜歡去海南買房？
東北，甚至有人笑稱，海南省是東北第四省。這些年東北人口大量流出，但80年代之前東北可是人口吸附地，從19世紀中期開始就流行「闖關東」——因為東北的土地肥沃，人均耕地多，要吃飽飯，來這裡再好不過了。
但20世紀80年代這個趨勢扭轉，尤其是21世紀之後，東北人口流出呈加速的態勢，雖然很多專家們給出很多理由，但是其中一個核心原因大家都忽略了——氣候。
遼寧和吉林1月平均氣溫在零下10度以下，黑龍江1月份平均氣溫接近零下20度，機器能夠承受長時間的低溫，但人不是機器，一到冬天，就會有大批的東北人「候鳥南飛」。
最近聽說豬肉燉粉條取代了文昌雞成為了海南特產，這反映了什麼呢？
人類都是用腳在投票，尤其當我們的收入上升到一定水平之後，有權利和能力選擇更好的生活條件的時候。
這種現象，叫做房地產的陽光溢價。
不只是東北，你看中國過去十幾年的城市發展路徑，也能發現這個規律：人口增速和一月份平均氣溫呈明顯的正相關關係。比如四季如春的昆明，一月平均氣溫約10℃，人口在這10多年增長了82%；而冬季平均氣溫接近-20℃的哈爾濱，這10多年人口幾乎沒有增長。
中國2005—2018年來部分城市的1月平均氣溫與人口增速
這個趨勢中可能包含一些制度環境的因素，比如南方更加寬鬆，更適合民營企業生長，而這些年民企的總體態勢好於國企。但人們對於溫暖氣候的追求，隨著收入上升對舒適和健康的追求，才是根源。
隨著收入上升，人類對生命價值更加關注，更願意為舒適和健康付出溢價。
而2015年發表在頂級醫學雜誌《柳葉刀》上的一篇文章，發現「偏離最適宜的溫度」這個因素所導致的死亡占了所有死亡因素的8%，甚至超過了交通事故、腹瀉、肺結核等常見的因素。
而且寒冷比熱浪更有殺傷力。常年處於寒冷的環境中，不僅會增加致死的可能性，還會增加呼吸道疾病、心腦血管疾病、關節病等各種疾病風險。
溫度即壽命，這一規律在中國體現得更加明顯。有統計數據表明，中國南方人的平均壽命比北方人長5年，與溫度和濕度緊密相關的心肺疾病就是非常重要的因素——一個有趣的現象是，海南黎族自治州偏遠落後，但是有很多長壽村，可見溫暖氣候對壽命的影響。
除了溫度之外，濕度也會影響居住的舒適度。你看，中國那條著名的胡煥庸線，其實就是400毫米等降雨量的分割線，分割線往西，年平均降雨量低於400，人口稀少；分割線往東，年平均降雨量大於400，人口就更繁榮。
還有海拔。最適宜人類居住的海拔高度是500~1500米。超過3000米會有高原反應，超過2500米人們就會有輕微的不適。
有了這些標準之後，我覺得你現在可以幫我們的同學作出選擇了——
瀋陽擁有豐富的自然資源，有人口規模，是贏在起跑線上的城市，但城市的戰爭終究要看對人的吸引力。捫心自問，不考慮經濟條件的差異，你會願意生活在1月份零下20度的地方，還是零上15度的地方？
2020年迎來萬元美金社會，中國人會邁著更加輕盈的步伐奔向更加舒適的城市。
在拐點處，我們有充足的理由看好中國的陽光地帶，對房地產投資來說，陽光的溢價會越來越高。