摘要：太難了（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐&編輯|楚琦
近期，不少人買房的熱情又被激活了。最近一兩個月，利好的消息看似不少。
多地加入的人才爭奪大戰，放寬落戶、購房限制等，還在繼續。
就在今天（1月8日），蘇州出台《蘇州市人民政府關於調整人才落戶相關政策的通知（草案）》。
該草案引人關注的一點是，為人才提供了"先落戶後就業"的新落戶方式。
當然，被開發商和房屋中介們宣傳更多的利好消息是：央行降准。
本周星期一（1月6日），央行全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。
在不少人興奮不已、摩拳擦掌之際，蜜姐想友情提醒下，如今的房價水平之下，大部分普通人買房的容錯率極低。
尤其是還想買房保值增值的人，最好先把買房的三個典型大坑了解清楚。
01
大部分買商品房的人，即便是自住，也都打著投資的小九九。住上幾年、十幾年，還能增值，賣了換個大房子，何樂而不為。
這也是不少人偏愛買新房、規劃新區的新房的一大原因之一。
核心區的二手房性價比再高，但行情好的時候，哪裡比得上新區新房房價誘人的上浮幅度呢。
迷信所謂的規劃，特別是小道消息的"規劃"買房，這個坑一跳能蹲好幾年，甚至更長時間。
除非自住，買了就住不浪費。投資買新區，尤其是第一波買新區的人，通常不太好受。要趕上周期波動，就更難受了。
新區買房的坑和套路，較為普遍。2018年—2019年，蜜姐就親眼見證了一個光芒四射、炙手可熱的新區回歸平淡。
這個新區位於某熱點二線城市。2018年，朋友想去買某大房企的房子。
先是到指定地點現場登記，再是去售房部領取開盤邀請卡，再是參加開盤發布會。跑了三趟連個戶型也沒看到……
朋友異常氣憤，當初因為銷售人員說開盤的發布會將公布戶型，結果前後持續了近3小時的發布會，僅公布了幾個別墅的戶型和一個大平層的戶型。
而發布會後，開盤的時間卻一拖再拖，調足了購房者的胃口。
朋友很著急，於是找了幾位好友陪他，驅車一個多小時到了他心心念念的新區，實地踩盤。
除了當地一家知名學校已開學，其他配套尚處於開發階段，基本就是個超級大工地。
跟當地人聊天得知，兩年前這裡的均價還未過萬，但2018年行情好，加上各家開發商對新區概念的大力宣傳，均價很快翻倍。
從實際踩盤和當地的發展情況來看，這個新區10年能發展起來就不錯了。而買房後能出租的幾率很低，且租金水平也很低。
但一個月後，該盤現場認購異常火爆，儘管很多人還是沒有看到自己想買房子的戶型圖……
僅僅一年後，2019年下半年，該新區當初需要靠搶購房名額的樓盤，已經變成了中介隔三差五給朋友打電話，熱情邀請去看房了。
而二手房的掛牌價格也較前一年下浮了1000-2000元每平米。
新區的房子不是完全不能買。如果工作在新區，買新區的房子自住，既能節約交通時間和成本，又能長期坐等升值，也不失為好的選擇。
但如果純投資，除非十年不用的閒錢，否則還是別往裡投了。因為一旦想變現，是相當困難的。
尤其在"長期堅持房住不炒"的大背景之下，而短期大機率還得承受價格的波動，沒點心理素質和經濟實力，是玩不起的。
還要重點提醒的是，買新區的房子，一定要注意開發商的實力。新區短期發展不起來，小開發商被拖死，爛尾後導致退房無門，才是最大的坑。
02
第二大坑，是所謂高租金收益的公寓。特別是所謂的度假公寓，江景、海景公寓。
最近一兩年民宿流行。一些公寓也打著購買送租約，而主要就是出租做酒店、民宿。
看似很划算，有租約不愁出租的問題。
這些租約通常也就是五六年，能否達到你保值增值的目的，還真得算下細帳。
經當事人同意，以一個真實購房案例來給大家分析。
W先生，2017年以較好房價出手了區縣老家的房子，2018年在某二線城市投資了一套面積100多平米的公寓，總價約170萬，單價約一萬六千五。
中介推薦的理由是，江景房，帶6年租約。預計租金每月能達到七八千元。
W先生，心裡一盤算，那租金就能還每月的房貸，自己就是投入首付。長期當個包租公也不錯。
然而認購之後，發現所謂的租約合同，並沒有約定具體租金。
買房後，他與承租方協商，租金價格遲遲談不妥。承租方說生意不好做，中介當初承諾的七八千一個月的租金，他們出不起。要出這麼高的租金恐怕拖不到6年，公司就得垮了，這租約也沒法完成。
僵持了大半年，迫於還貸壓力，W先生接受了降價出租，每月租金約六千出頭。
此時，他既覺得憋屈又無可奈何。一方面他付首付，每月還相當於給承租方"補貼了"近兩千元房貸。
再算一筆帳，如果按照現在的租金水平，哪怕是一天不空的順利出租，不算物管等費用、不算房貸利息的情況下，也得約24年才能回本！
即便是租金能達到當初中介承諾的七八千一月，租期也僅有六年，此後還得自己想辦法。
而如果掛售，公寓的交易費用也頗高，加上也難以脫手，現在感覺似乎捧了個燙手山芋。
海景房、度假房的坑相信不少蜜友都看過，如果再疊加公寓性質，堪稱是坑中之坑。
03
第三坑就是商鋪，尤其是看似撿便宜的商鋪。
一鋪養三代的商鋪，在變成三代養一鋪之後，不能想些新花招。比如，附帶學區名額，"旺鋪"搶購，"唯一"一個特價商鋪等。
身邊好幾位被商鋪套牢的人，跳的都是類似的坑。
當商鋪疊加新區這個大坑，簡直堪稱坑中王炸。
通常新區的商鋪，有更多"便宜"的噱頭。中介通常勸說的理由就是：如果新區都起來，這個商鋪就不可能便宜，現在才是撿便宜的好時機。
身邊一位被商鋪套牢的長輩，這個"便宜"撿了七八年了，還未能解套。
雖然當初買的新區，如今發展也還不錯，當地樓市經歷過兩輪起伏，價格已頗為客觀。但他的商鋪卻一直難租出去。一是面積大，二是所在的商業區一直沒發展起來。
商鋪的掛牌價格比當初買的時候普遍高了，但他掛售了大半年，甚至願意虧點出手也沒找到接盤俠。
儘管近期利好消息不少，不過蜜姐還是要再三提醒，想買房致富比以往難度大了太多太多，且要做好長期持有的準備。
至少避開上述三個大坑，少犯錯才能離成功更近一點。
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