一、2019年成交量同比增長11.1%
12月，易居研究院監測的13個城市二手房成交量為7.3萬套，環比增長7.3%，同比增長23.2%。11月及12月，13城二手房市場均出現年末翹尾現象，成交量止降轉增，但仍處於2019年5月以來的下行通道，不改二手房市場降溫的態勢。後市來看，因今年春節較早，1月成交量會有所下降。
從年度數據來看，相較2017年和2018年的降溫期，2019年13城二手房市場略有回暖，成交量同比增長11.1%。從政策來看，2019年全國房地產市場調控並未放鬆，政策趨嚴；從市場交易情緒來看，市場預期在小陽春後持續走弱，「金九銀十」失約。
數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院
數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院
二、廈門成交量能較強,岳陽成交量能較弱
房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領先於房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。
為了更全面、更系統的反映二手房成交量的活躍度，我們創造了一個專用指標：二手房成交量能度。其由4個分指標構成，並賦予不同的權重。
二手房成交量能度=月度環比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累計同比增速*20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度*40%。
從13城12月份的二手房成交量能度的排行可以看出，廈門量能度最強，量能度為43%；而最弱的城市是岳陽，量能度為-10%。
數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院
從具體城市來看，在監測的13城中，12月除去佛山、岳陽、蘇州和揚州，其餘城市二手房成交量均出現了不同程度地環比增長，但值得注意的是，唯深圳和南京二手房成交量持續反彈。
12月深圳二手房成交量為9486套，環比增長9.9%，同比增長116.8%。受「豪宅稅」徵稅標準調整影響，深圳二手房市場交易量出現小高潮，11月已創下了2016年4月以來的新高。12月二手房市場依舊火熱，甚至爆出業主集體哄漲房價現象。12月18日，深圳市住建局公布通告規範深圳樓市，嚴懲惡意炒作、哄抬房價者。作為全國樓市風向標，房住不炒必落實，後市來看成交量大機率會下降。
12月南京二手房成交量為10194套，環比增長6.1%,同比增長96.5%。觀察歷史數據，2019年南京二手房處於上行趨勢，12月南京二手房成交量更是創下了2017年6月以來的月度新高。成交量增長主要有以下原因，一是優質地段及學區房為二手房主要成交區域，而此類新房供應不足，部分購房者轉入二手房市場；二是南京在2019年人才放開落戶政策上動作頻頻，一定程度上利好樓市需求。自2020年1月1日起，人才可全市樓盤優先購房，短期內可能有一波集中入市。
三、預計13城二手房價格指數同比漲幅平穩
國家統計局公布的二手住宅價格指數包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山以外），對這11個城市的價格指數取算數平均值後算出11城二手房價格指數，與13城二手房成交量同比增速進行對比。這裡取近6月移動平均數據，來平滑單月數據異動帶來的干擾。
觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先於價格曲線調 整。比如說在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現下 行態勢，隨後增幅開始收窄，進而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，在 2016年第四季度就呈現了降溫的態勢，其走勢是滯後於成交量曲線的。自 2018年9月至 2019年9月，二手房價格呈緩慢下行走勢; 而2019年3-7月，二手房成交量曲線呈現上行趨勢。8-10月，13 城成交量同比增速持續出現小幅回落，二手房價格曲線同下行。12月成交量同比小增，參照11月成交量反彈不明顯，價格指數同比漲幅平穩，預計12月13城二手房價格指數同比漲幅仍保持平穩。
備註：成交套數移動平均值取近6個月成交套數均值，房價指數為11城簡單算術平均值，不包括蘇州、佛山
附註:13 個城市分別為:北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華、揚州、岳陽和佛山。
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文章來源:易居研究院
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