1月8日，世邦魏理仕（CBRE）發布《2019年北京房地產市場回顧及2020年市場展望》（下稱報告）。報告指出，北京優質寫字樓市場供應高峰壓力之下，高品質項目更具韌性。
報告顯示，2019年全年優質寫字樓供應總量超90萬平方米，歷史上僅次於2009年；其中，甲級供應量高達71.3萬平方米，創歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創2011年以來最高水平。另一方面，整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。CBD核心區域和金融街高品質新項目的陸續交付，吸引了眾多企業搬遷落戶。但2019年以前入市項目整體凈吸納量為負，這些項目的入駐表現出現分化：超甲級寫字樓最為穩健；其他甲級寫字樓，隨著租金的調整和升級需求的釋放，下半年退租現象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創歷史新低。供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。
值得一提的是，高品質供應入市和甲級市場租金下行為租戶升級需求創造機會窗口。從行業類型來看，金融、TMT、專業服務等行業依然是市場去化的主要動力。雖然在去槓桿的政策壓力下，非傳統金融行業和融資受阻的科技類企業頻頻出現縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險、基金和證券等傳統金融機構新租和擴租需求仍較為活躍，並貢獻多宗大面積成交，成為全年市場尤其是核心區域的頭號新增需求來源；TMT雖然需求增速自下半年開始放緩，但其頭部企業依然是整體市場需求引擎之一；專業服務業的需求主要體現在搬遷升級和擴租等方面。
報告認為，2020年，國內外宏觀經濟環境的明朗有望提振企業信心並實施較積極的房地產策略。其中，中國金融行業對外開放力度的加大，以及北京各區政府對金融行業給予的鼓勵政策都將帶動其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨角獸企業在北京的戰略布局落地，也預示著這些企業自身及其上下游將為寫字樓租賃市場注入新的活力。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇表示：「2019年是近10年以來最具挑戰的一年。面對經濟放緩、需求放緩及市場供應高峰的到來，大部分業主主動調整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉變為理性下調；面對2020年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業主們也會積極投入資金對現有樓宇升級改造以應對新項目帶來的競爭壓力。」
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文章來源:證券日報
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