我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：目前有南三環外萬年花城四期房一套，南北通透大三居，小區中間位置。市值扣完貸款後能有600萬。老人60，有北京戶口，無房無貸指標，手頭有200萬。不考慮自住，純增值角度，1.是把三局賣了，加200萬，貸款1000萬買個大戶型？還是200萬首付，貸款買個上車盤？2.大戶型推薦什麼小區？3.200萬首付上車盤，是否可以考慮翠微附近的小區。
回答：1000以上的投資盤需要單獨分析，市場並不大，不建議賣掉砸在一套上 做個二次抵押，把首付提高到300到400能買到650到850左右的標的，主看這些區域朝陽公園，金台路，大望路
提問：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250萬，河北有一套房子，所以我是二套了，為了在北京有首套資格，目前和愛人離婚狀態，要等到明年七月份以愛人名義買房才是首套資格，今年我辦了一個天津集體戶口，為了孩子以後上學，孩子現在三周歲，所以猶豫現在在天津買不買房？現在買合適嗎？我是二套，六成首付，買新房還是二手房呢？250萬現金如果在北京和天津都買的話，怎麼分配呢？能給個合理的建議嗎？還是不買天津的，等明年直接買北京的？麻煩了，房姐
回答：大單優先，先買北京 按照往年的漲幅規律，天津漲幅在北京之後。 子彈200先入手北京上車盤，全款抵押的方式買入，相當於首付3成。 天津還可以做2改1，首付3成買入。 天津目前只推薦高教園，單價1.8左右可以入手。
提問：您好，近期的感覺我的房產配置收益不高，希望房姐給予指導。名流花園頂層複式的房子151平方米，滿五唯一，價格360萬，值得入手嗎？另有北京西三環邊有一套42平米的商住樓，首付110萬元，貸款還剩77萬元，租金7500元一個月，是否應該出售？北五環外有自住房一套，可賣380萬；賣掉自住房及永清商品房正協商更名轉讓，可得400萬，有信用卡額度40萬，該如何運作取得更大收益？目前購房需要親戚名義購買。
回答：名流花園位置不好，未來漲幅有限 商住可以出掉 400+首付天通苑大戶型，可以出租或自住看你們的需求 在抵押出200左右入東三老公房一套，這樣比較合理
提問：Hi房姐，想請教一下亞奧萬和四季怎麼樣？目前看上了140平的三居，但對這一片不太了解。 年齡25+，目前沒有小朋友，不考慮學區哈。現在在西單和中關村工作，未來可能會考慮換到國貿或望京。周末主要活動區域是朝陽，所以還是想在朝陽購房。 現在比較擔心的就是早晚交通，會不會很堵呢？出行方式主要是開車或地鐵。 另外就是有沒有別的樓盤推薦呢？預算大概1000-1200吧，首套首貸。 還想請教下房姐現在朝陽大悅城的商住兩用是否應該賣掉呢？如果賣的話市場價多少呢？130平兩居。問題比較多，謝謝房姐！
回答：亞奧萬和四季溢價盤 可以青年路，大望路，雙井，北工大這幾個地方看看 商住可以出掉，中介都掛上，網上最後掛，不同的中介多聊下，了解成交價格和行情
提問：房姐您好，我現在北京有一套房自住，另手上有能支配買房現金410w，想另購入一套，用途購買後出租，現有房產貸款70w，購入二套除租金費用可還貸外，還可承擔8k還貸，至少3居室，請問我在哪裡選房子合適，您對草橋板塊怎麼分析，草橋欣園98年板樓，後安裝的電梯，5.88w，可以考慮嗎？另西黃村的新盤禧悅學府能考慮嗎，再推薦一些買房的區域，謝謝。
回答：草橋一片是豐臺不多還有投資價值區域，投資和自住可以選擇 或者馬家堡到宋家莊這一片也可淘一下 5.88略貴，禧悅學府不考慮
提問：房姐您好：剛我前面問了您，還有一個問題，同學有北京購房資格，還是首套，同學說：她不購房，也無能力購買，借給我用。同學嫁給北京本地男，公婆名下有兩套房，我害怕有什麼風險。請問借同學資格購房，合適嗎？
回答：這在多軍內部屬於常規操作 代持最大風險是人品風險控制:使用 代持協議+抵押+長租協議+授權委託協議四項來約束代持人 目的是證明實際出資人及產權人是你，代持人不能出售，你可以不經過代持人同意出售。
提問：房姐好，名下一套按揭房(凈值600左右)，現考慮入一套tty大戶型，總價700左右，全款再抵押，通常情況能抵押出多少金額？ 全款墊資行內怎麼收費？ 抵押不夠還墊資的部分，需要再抵押手裡第一套， 這兩套抵押的操作順序怎麼安排合適？
回答：600的凈值能抵押出360左右 給你說下抵押的關鍵點 正常過戶到抵押批貸放款，大約3-5周，目前一個月內較多。 根據你的資質的具體抵押情況，需要先預審你的材料，並且結合你的選籌具體情況來分析，最終整個貸款的計劃能不能覆蓋住你的預留條件。 北京市場墊資費用在1%\/10天起。 首先做好所有的預審，把買房和貸款一起來進行計算規劃，才能最大程度控制時間，減少風險。 優先抵押凈值好的房產
提問：識圈子內部分享《賣房實操技巧》 這篇文章在哪裡能看到呀？
回答：你好，在精華主題里 #賣房實操技巧# 目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛網上。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友托看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你托高。
提問：房姐你好，我有現金四百萬左右，首房首貸，如果純粹以長期（十年左右）投資做考慮，請問北京財富中心的一居室可以投資嗎，或者同價位還有其他的更好的選擇嗎？感謝。
回答：你好， 400萬首付如果選籌和貸款做得得當，預計可以買900萬左右的房產。 財富中心目前的狀態可以買入的機會不大，2016年930的時候我發了幾套6萬5左右的財富中心東南向推薦，今天同戶型大約在8-9萬。 一居室一般不考慮，同樣溢價。
提問：房姐你好。有兩個問題請教：1、這幾天又看了金港國際的一套150平多一點點的四居，全明把邊戶型。要價1229，還沒最後談，您覺得多少拿下比較合適？2、我名下有貸款記錄，即使和我老公辦了離婚，也是二套房資格。這樣貸款就非常有限。這種情況下，我是把現在名下房產剩餘的幾十萬貸款還掉後做抵押貸划算還是直接賣掉房子划算？我現在的小區房價偏低。我很擔心房價年後漲起來想抓緊買，但是一直沒找到小區環境，地理位置，戶型，價格都合適的房子。請房姐指教。
回答：1000+都要看標的才能談價格，一房一價 如果抵押後資金能夠，就優先抵押，現在市場不建議直接賣 可以有些取捨，把你關注的做個排序，每一套打分，再回頭看
提問：房姐好，和女朋友有兩個首付首貸名額，到明年8月份可選擇北京一套，深圳一套或者深圳2套方式購買，屆時現金在160萬左右，月供可承受2w-2w5左右。想諮詢房姐1. 是選擇2套深圳還是一套深圳一套北京； 2. 是否還有提高首付金額的途徑，有3張信用卡，在3萬1張，20w一張； 3. 怎麼最優化購置這兩套首付首貸的房？
回答：優先主場建倉，你的主場在北京還是深圳？目前來看，北上都在趕人，深圳一直在鼓勵落戶，短期內深圳是更好的選擇。親戚拆解，信用卡，信用貸，都可以用上。
提問：房姐，請問如何利用信用卡額度提高首付，我只有招行一張信用卡，預借現金的利息跟信用貸差不多，是辦理多張循環借還嗎？
回答：一般玩法是信用卡空檔接龍 三卡為一組，能輸出組卡額度的65%左右 比如三張卡加起來30萬，能弄到20萬，而且利率4·x 能做到比首套還低 需要考慮各卡額度配平，多卡之間還款日間隔，還要有個自己的JI
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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