在杭州租賃市場，別墅排屋的租賃是較為小眾的一塊。前不久本報剛剛報導過，以李佳琦、薇婭為代表的網紅直播帶貨模式的走紅，意外帶火了杭州別墅排屋租賃市場。其實，隨著近幾年國內消費升級、電商行業的興起，以及杭州投資環境不斷改善和城市能級大幅提升，別墅排屋租賃的客群也更多樣化了。
01
杭州的別墅排屋都租給了誰？
企業高管、電商直播者是主要客群
根據杭州我愛我家數據研究中心提供的數據，別墅排屋的成交租賃房源中非常有限，在2018~2019年間，通過我愛我家成交的別墅排屋租賃不足40套。
在這40套房源中，濱江、九堡、蕭山的排屋別墅在其中占比較高。
濱江的碧水豪園排屋、國信嘉園排屋租賃每年均有三四套的成交。我愛我家國信嘉園店的羅店長告訴記者，在濱江一帶，租排屋、別墅的客戶大部分都是用於自住的企業高管或自住與辦公並用的創業公司。因為排屋別墅的月租金基本都要上萬元，普通上班族承受不起，因此客戶都是有特殊居住需求的人群。
除了濱江，有「直播聖地」之稱的九堡，其別墅租賃也較為受歡迎。我愛我家圓夢園店的劉店長告訴記者，像九堡沿江的圓夢園別墅區，就有好幾套租賃房源成交。
劉店長表示，租圓夢園別墅的客戶大部分是電商從業者，如淘寶店主，將別墅用於倉儲或直播、辦公用房。一般來說，獨棟的別墅用於電商活動的經營，對鄰居的影響較小，因此這些淘寶店主，有條件的話都會選擇租一套別墅來使用。
「別墅的租賃與區域內的行業發展有直接聯繫，像九堡電商行業集中，別墅的租賃需求較別的區域也就有更大的優勢。」劉店長表示。
蕭山的別墅排屋租賃市場跟九堡類似，也以電商直播類客群為主。小金曾是蕭山一家服裝店的老闆，電商興起後，便與幾個朋友合夥開了一家淘寶店，為了工作方便，2018年小金在湘湖人家租了一套排屋，用於辦公以及居住。
「現在開淘寶店，不止是進貨、賣貨這麼簡單，需要每天開直播帶貨。」小金表示，排屋帶簡單裝修，一個房間專門做直播，一個房間堆放器材、物料，客廳用於開會、辦公，有時直播到半夜，工作人員也可以暫時住在休息室里。
02
金融類高管青睞之江板塊
科技精英愛城西，閒林別墅多短租
事實上，杭州的別墅排屋租賃房源，除了在常規的中介公司成交之外，還有一些是由獨立的豪宅經紀人成交的。
豪宅經紀人吳先生說，他經手成交的別墅排屋租賃房源中，三類人群最集中，一類是外企高管，一類是租別墅辦公的人，還有一類是自家別墅二次翻修的別墅業主。
其中，外企高管比較青睞的別墅排屋板塊，主要集中在之江九溪一帶，比如九溪玫瑰園、西湖高爾夫別墅等老牌高端別墅，比較受歐美客戶喜歡，因為歐美客戶通常對居住的安全性比較注重，喜歡住戶構成比較單一的區域。
另一位豪宅經紀人陳先生表示，近年來，除了外企高管，還有不少外地來杭的企業高管也喜歡在這裡租住別墅排屋，這類企業多為金融投資類公司。
而隨著阿里巴巴的不斷擴張和未來科技城大批科技創新企業的進駐，吸引了一大批來自北上廣深和海歸人群來此發展，這些科技新貴們在租住別墅排屋房源時，喜歡就近選擇高品質的別墅小區。城西的林語別墅、紫桂花園、大華西溪風情是其中比較受歡迎的房源。
而自家別墅翻修的別墅業主，在過渡期間通常也會選擇同一板塊內的別墅小區。豪宅經紀人吳先生說，去年他成交過一旦別墅排屋租賃房源，租客是九溪玫瑰園的業主，因為家裡別墅二次翻修，期間需要過渡租住。當時找遍了九溪玫瑰園，沒有可出租的房源，因此最後租了雲棲玫瑰園的一套排屋用來過渡。
此外，在杭州別墅排屋租賃市場，還有相當大一部分是在短租市場出現的，其中以閒林一帶的別墅最多。閒林一帶因為地段相對較偏，其別墅排屋房源在長租市場上競爭力有限，因此很多都被用來做民宿，以日租房的形式，租給小型企業用來辦年會、搞公司團建，或者租給趕潮流的年輕人舉辦生日派對、開轟趴。
03
別墅排屋租金回報率低
十年來幾乎沒怎麼漲價
在豪宅經紀人眼中，杭州的別墅排屋租賃市場，出租回報率真的有點低。
就像上周錢報在《李佳琦、薇婭們走紅，帶火了杭州別墅排屋租賃市場》文中所提到的，西溪玫瑰上莊的排屋目前二手房市場價在1500萬元左右，但月租金只要1.2萬元，很多讀者留言表示，沒想到別墅的租售比這麼低。其實這不是個例，杭州大多數別墅排屋的租金價格，跟其「身價」相比，都是偏低的。
作為杭州高科技企業比較雲集的濱江區來說，屬於高收入人群較多的。國信嘉園一套裝修較好的排屋，面積200餘平方米的房源，月租金可以超過2萬元，屬於租售比比較高的。
九堡的圓夢園別墅，面積在300~400㎡的房源，根據房源裝修情況不同，月租金大約在1~2萬元不等。
小金租下來的湘湖人家那套排屋，面積約250㎡，月租金1萬元。
哪怕是杭州高端別墅最集中的之江九溪板塊，別墅排屋租賃行情也有天花板。
記者了解到，九溪玫瑰園目前在出租的別墅，面積330平方米左右，年租金價格在40萬元左右，如果帶有豪華裝修，則能達到60萬元左右；西湖高爾夫別墅，面積400平方米，年租金價格在50萬元左右；東方苑一套面積300多平方米的房子，年租金在32萬元左右；雲棲玫瑰園，一套470平方米的房子，年租金不到40萬元。
可以發現，年租金30萬元起步的之江九溪豪華別墅群，60萬元差不多就是「封頂價」了。
你可能很難想像，早在十多年前的2008年，九溪玫瑰園的別墅，其租金價格就已經達到3萬元/月，折算下來年租金已經達到近40萬元。也就是說，這10年來，杭州的別墅排屋租賃價格，幾乎沒怎麼漲價。
對此，業內人士分析認為，一來是因為杭州別墅排屋租賃市場始終比較小眾，大部分別墅業主房源都是空置或者自住，出租案例較少；二來是杭州外企和外地來杭企業仍是少數，杭州本地以阿里系和海康、大華、吉利等為代表的企業實力雄厚，這些高收入人群更願意買別墅排屋而不是租住別墅排屋。
來源：錢江晚報·小時記者 吳佳怡 徐叔競