進入下半年，蘭州商品房供應量逐漸增加，年末商品房供應套數比年初（1月）增加了17%，為63746套；供應面積比1月增加了18%，為700.9萬㎡。反觀商品房的成交，年末商品房銷售套數比1月增加了136%，成交套數為5238，成交面積卻出現減少情況，年末比1月減少了19.6%，成交面積為42.62萬㎡。成交均價受到成交結構性影響小幅上漲，年末商品房成交均價為9470，相比年初（1月）上漲了33.6%。
下半年蘭州房地產市場下行趨勢明顯，棚改支撐力度減弱以及市場需求透支的作用下，各開發商密集釋放商品房，造成下半年蘭州商品房的出清周期延長。由此可以推斷出2020年蘭州房地產市場的清庫存壓力將有所增加。
一、蘭州商品房成交熱度不及2018年 市場預期落空
1.蘭州商品房成交面積
2019年蘭州商品房月均銷售面積為49萬㎡，低於2018年平均值（50.33萬㎡），同比下降0.7%。
2019年上半年由於受到相對寬鬆的貨幣政策，蘭州商品房市場熱度呈現上升趨勢。而進入到下半年，受到樓市調控政策的影響，蘭州商品房銷售熱度逐漸下降，蘭州商品房銷售面積波動下降。下半年商品房銷售面積占全年銷售面積的45%。
根據數據顯示，2018年，蘭州市商品房銷售面積走勢圖出現3個峰值，分別在1月、7月和12月，即2018年蘭州商品房市場出現了3次熱潮。相比2018年，2019年蘭州商品房市場的熱潮出現較為集中，集中在4月—8月，銷售面積占全年55%；進入第四季度，蘭州商品房銷售面積持續下跌，2019年商品房銷售面積約為92萬㎡，相比2018年第四季度（159萬㎡），2019年同比減少了42%，市場熱度不及去年。
近兩年來，蘭州的商品房市場似乎正在打破房地產行業「金三銀四」和「金九銀十」的市場定律。根據數據顯示，2018及2019年，「三四月」與「九十月」均不同程度地成為了一年當中的「淡季」。
2.蘭州商品房成交套數
2019年商品房銷售套數為47704套，相比2018年（54449套）減少了12.39%。
與商品房銷售面積不同，2019年上半年商品房銷售套數占全年48%，下半年占52%。由於蘭州下半年各房企的開盤和加推，一定程度上刺激了蘭州的購房需求，銷售套數增加。
根據數據顯示，2018與2019年蘭州商品房銷售套數變化情況相接近，下半年銷售套數均高於上半年，其中6月和7月分別成為了一年中銷售套數最高月，分別於9月和10月觸底，再次證明近兩年行業「金九銀十」定律不再奏效。
3.蘭州商品房銷售額
2019年蘭州商品房銷售額為410.66億元，同比2018年（427.9億元）減少4%。
與銷售面積上下半年占比情況相近，下半年商品房銷售額為47%。雖然2019年下半年各房企密集開盤和加推，但是銷售面積和銷售額並沒有表現出應有的熱度。
根據收據顯示，2019年除去2、3月和9月，2019年的銷售額較為平穩，浮動較少。從同比變化的情況來看，1月、7月、8月銷售額不及2018年，其他月份銷售額均高於2018年。
4.出清周期
出清周期是指市場供給和需求持平的周期，出清周期=現有存量/近六個月平均每月的成交量。出清周期越長則意味著新房市場的去庫存壓力較大。
2019年蘭州商品房市場出清周期為12.8，2018年為12.1，去庫存壓力進一步增大。縱觀2019年蘭州商品房市場，2019年蘭州市場熱度不及2018年，這種熱度的冷卻體現在商品房銷售面積，套數和銷售額均少於2018年，減少幅度在0~12%之間。
需要注意的是，蘭州市商品房的價格具有兩極化的特點。由於蘭州城市空間狹小，資源較為集中，因此城關區和七里河等發展較為成熟的城區房價逼近15000元/㎡。但在距離城區較遠的地區，房價則是城區房價的一半左右。另一方面，雖然蘭州市今年再一次降低了人才落戶的條件，但蘭州的「人才吸引」並沒有吸納更多的新市民，沒有刺激蘭州的商品房市場。同時由於下半年各項樓市調控政策的出台，蘭州的市場也收到波及，下半年行情不及上半年，去庫存壓力進一步加大。
其中有一點需要注意的是，2019年下半年蘭州商品房銷售面積不及上半年，但銷售套數卻反之，因此可以推斷，蘭州購房群體更加熱衷小面積戶型。相比起一二線城市正在經歷住房需求結構升級，住房面積增加；蘭州的住房需求結構仍以剛需為主。
「金三銀四」和「金九銀十」正在失靈。過去幾年，3月、4月和9月、10月被看做是房地產的旺季。但由於近兩年房地產市場正在變得規範化和一系列調控措施如「限購」、「限售」的出台，房地產泡沫正在減少，曾經所謂的旺季逐漸失色，「金三銀四」和「金九銀十」已經不能成為預期市場的基石。
二、2019年蘭州各城區商品房銷售情況
1.蘭州各城區商品房銷售價格、套數
2019年蘭州商品房市場整體表現不如2018年，微觀到各個城區，每個城區表現各有特點。
商品房銷售套數方面，2019年蘭州各城區商品房合計銷售47337套，其中城關區2019年銷售16552套，占比達35%，為銷售套數最多的城區。榆中、七里河區占比相接近。城關區作為一個集中了政治、經濟、文化等一系列資源的城區，是大多數購房者的意向區域，加上布局於此的房企數量相對較多（多集中在青白石片區和九州開發區），因此城關區商品房銷售數量最最多。
除了城關區，榆中-和平板塊和七里河區近年來也成為了新生熱土。榆中-和平和七里河區分別位於城關區的東西邊，距離城關區較近；加上近年該區域的相關城市發展規劃的實施，七里河區和榆中-和平也是房企密集扎堆之地（七里河區房企集中於西客站-彭家坪片區和馬灘片區、榆中房企集中於和平等地）。因此該城區的商品房也相對具有一定優勢。
在商品房銷售價格方面，七里河的售價最高，為9907元/㎡，西固區次之，城關區為8588元/㎡。七里河區商品房的最高單價的形勢與七里河的「雙鐵」（高鐵和地鐵）有密不可分的聯繫，高鐵帶動了西客站周圍和彭家坪價值的升值，貫穿馬灘的地鐵1號線對馬灘片區價值的突飛猛進功不可沒。
商品房銷售套數最多的城關區雖然具有無可比擬的區位優勢，但是大多數房企布局的九州和青白石相反並沒有區位上的優勢，位於城芯的商品房雖然售價能夠高達13000元/㎡左右，但商品房數量少。
相對來說，榆中的商品房價格在蘭州市屬於低價位，但低價格並沒有換來銷售套數上的優勢，這與榆中相對匱乏的配套資源不無關係。無論是交通路網、亦或是學校和醫院等配套，榆中均不能與近在咫尺的城關相比，因此榆中商品房銷售套數成交較少。
2. 2019年安寧、城關、七里河商品房銷售額
2019年蘭州市商品房市場雖然呈現下行走向，但是微觀到不同城區2019年的市場走向，每個城區都具有各自的特點。
在上文的數據中，4-8月蘭州商品房銷售額均達到了一年中的最高值。但具體到這三個城區，其銷售額變化均與蘭州整體不盡相同。城關區的商品房銷售額每月均高於七里河與安寧區，在第四季度，城關區銷售額觸底反彈，創下了一年最高銷售記錄，10月銷售額達到了24.89億元，安寧區4-8月銷售額達到了一年中最大值。雖然城關區和七里湖4-8月的銷售額均高於平均值，但這兩個區的最高銷售月分別為10月和11月，與蘭州市整體相反。
三、2020年市場預測
1.房企融資渠道逐漸收緊 房企資金壓力加大
房地產行業是典型的資本密集型行業，開發資金需求大，僅依靠房企自有資金及過往經營的利潤盈餘無法滿足實際需要，所以外部融資渠道對房地產企業的正常經營運作至關重要。
自進入到2019年下半年，房地產信託募集資金再度下降。在房地產經歷了多輪政策調控，監管層對房地產信託業務大幅收緊。數據顯示，2019年第四季度房地產信託募集資金1410.62億元，環比下滑26.43%。
強監管趨勢下，2020年的房地產信託業務或將繼續萎縮，業務轉型仍需時間。用益信託研究員喻智分析稱，以開發貸為主的業務模式預期可能會有所萎縮。
2.土地市場低溫將持續
受到房企融資渠道的不斷收窄，房企能夠用來進行拿地和開發的資金也會相對減少，因此2020年房企的拿地力度也會減弱，拿地規模下降。中原地產首席分析師張大偉預計，後續土地市場，除少數熱門地塊外，其他地塊將會降溫，底價成交的情況將繼續增加。陳國強也認為，「土地市場具有滯後性，即使之後樓市回暖，短期內土地市場也不會有太大改觀。」