◆紐西蘭震不塌的房子，能給我們帶來很多啟發。
正解局出品
房子，在世界上任何地方，都是一個家庭最重要的資產。
費心巴力買房之後，大家最擔心的莫過於房子質量。
今天，就簡單說下紐西蘭的房子。
2019年6月，紐西蘭發生7.2級大地震。事後統計，零死亡。
在2011年12月23日，紐西蘭基督城發生6.3級大地震，差不多相當於1.5萬噸TNT炸藥被引爆。本來這註定是一場巨大災難，但也只有60名傷員，且大部分都是輕傷。
讓每個國家聞風喪膽的地震，為什麼到了紐西蘭就難以發威呢？
1. 「地震之國」，卻很少有傷亡
紐西蘭正好處在環太平洋地震帶上。
有數據統計，紐西蘭平均每年地震20000次左右，2016年甚至達到了驚人的32828次。基本上每天都有幾十場地震發生，也難怪這裡被稱為「顫抖的聖地」。
不過雖然地震次數很多，但是紐西蘭人其實並不像我們想的那樣，對地震聞風喪膽。
對紐西蘭人而言：5級以下的地震，該幹啥幹啥；5-6級的地震，要清醒一點，但不用慌；6-7級的地震，就得考慮跑了；7級以上的，那就能跑多快跑多快。
（環太平洋地震帶）
雖說是段子，但也可以看出，一般的地震很難威脅到紐西蘭人。
這是為啥呢？
一方面，紐西蘭每年都會遭受上萬次地震，但其實只有約150次能被感應到，曾經很多年保持地震幾乎零傷亡的記錄。
一位地震學家曾經說過：「地震不殺人，殺人的是糟糕的建築。」
2010年海地大地震，短短几分鐘，造成了22.5萬人死亡，19萬人受傷。據事後統計，海地當地民房幾乎90％被損毀，因此，造成了極其嚴重的傷亡。
而當地的美軍基地，建築卻只是輕微損傷，並未出現重大人員傷亡。
（海地大地震後損毀的房屋）
紐西蘭也是這樣。
地震多，但是建築震不倒。
2010年發生的紐西蘭7.2級強震為例，只造成了十幾座老房子坍塌，幾乎所有大型建築都在地震中扛了下來。因此，40萬人的城市只有兩人重傷，無一人死亡。
既然地震造成的傷亡非常小，民眾自然也就不會怕。
當然了，地震震不倒一部分是因為紐西蘭木製結構房屋較多、高樓較少。
但最重要的，還是紐西蘭房子質量好。
2. 但，紐西蘭房子質量也出現過嚴重問題
紐西蘭現在的房屋安全，很大程度上是因為曾經的教訓慘痛。
1992年，為發展房地產經濟，紐西蘭政府放寬了建築標準。
紐西蘭房建進入野蠻生長階段，也拉動了經濟飛速發展。在1993年的《世界競爭力報告》里，紐西蘭的總體競爭力甚至提升到了世界第8位。
各家房地產公司也抓住政策機遇，選擇更加便宜的建材和簡單的建築結構，以降低成本。
一時間，房地產市場一派繁榮，房地產公司拚命建低成本的房子，民眾手裡有錢，對未來經濟形勢看好，買房慾望強烈，政府看著GDP上升：仿佛滿足了所有人的利益。
1996年，紐西蘭的GDP就達到了700億美元，比1992年增長了近70％。
但，紙終究包不住火，房屋建造標準降低，帶來了嚴重的質量問題。
市面上，出現了一大批漏水房，戳破了紐西蘭房地產市場的虛假繁榮。
（出現質量問題的房屋）
熱情褪去後，數以萬計的業主發現自己窮盡一生積蓄買的房子，根本無法住人。
這些漏水房只是把外表包裝得正常，然而外牆材料和框架之間根本沒有有效的通風排水，導致水分進入到外牆材料和內牆之間，就一直留在那裡，無法排出。
長期下來，經過死水浸泡的牆壁就會腐爛，同時會滋生一堆微生物，對房屋安全造成嚴重的影響。
業主想狀告房地產公司時，卻發現其符合建築標準，欲哭無淚。
4名業主因為漏水房追責無門，選擇自殺。
3. 嚴格到變態的政府監管
慘痛教訓後，紐西蘭房建行業開始了「寧可錯殺一千，也不放過一個」的時代。
在紐西蘭房建行業中，流傳一句話，「如果你拿到了建房子的審批，你就已經建好了一半的房子」。
這當然是一句玩笑話，但足以說明，在今天的紐西蘭，拿到建房的審批有多難。
曾經的錯誤已經讓紐西蘭變得謹小慎微，不管你建房子能帶來多少GDP，只要程序不對統統不讓你建。
紐西蘭接收房地產企業的建房申請，審批完成的法定時間是20天。
那麼，怎麼去卡這個門檻？它有一套特別的方式。
紐西蘭實行的是市政體制，也就是市議會兼行議決權和行政權。市議會既管決策，也管實施，是一個實權部門。
只要市議會認為，房地產企業提供的資料不夠或者程序不當，就可以直接叫停審批流程，要求房地產企業提供更多信息和相關設計方案。
所以，房企必須按照要求重新收集信息或者設計方案，拿到批覆往往需要兩三個月。
（紐西蘭國會大廈）
紐西蘭北島建築公司就曾因為廁所下水管道的一處設計問題，審批材料最後從50頁擴充到幾千頁，審批過程耗費了將近8周。
實際上，由於像抽油煙機管道設計等細節問題，被市議會多次退回申請的事件不在少數。
也正因為這些對小細節的重視，在紐西蘭房建申請審批中，往往一個項目會有幾千頁文件，其內容涵蓋了從立項到最後的維護每一個步驟細節，一步不落。
審批從小處著眼，這在根本上為紐西蘭的建築質量做了保障。
（紐西蘭議會討論場景）
光有審批，沒有落實顯然也不行。
紐西蘭擁有堪稱世界上最嚴格的質量檢測制度，從房屋結構再到通風口下水道，大大小小几十類檢測，必須每項都要合格，否則就無法獲得建築合格證書，不能進入市場交易。
同時，紐西蘭被評為世界上最清廉的國家之一，公務員的工資在全世界都屬於一流水平。高薪養廉，促成了監督政策的落實。
而且，在紐西蘭沒有巨型房企。
巨型房企瘋狂低價拿地，「高周轉」，甚至半年工期就完成一個樓盤的手段，在紐西蘭幾乎做不到。
4. 如履薄冰的房地產企業
紐西蘭房地產是最賺錢的產業之一。目前，紐西蘭大奧克蘭地區的房價在人民幣30000-60000元/平方。
但紐西蘭的拿地成本卻不高。
地廣人稀的國情讓紐西蘭擁有大量可建設土地，在某些偏僻的地方，甚至可以用100萬人民幣拿下1000畝的土地。
兩者綜合來看，紐西蘭房地產企業利潤空間比較大。
在紐西蘭的應屆畢業生中，建築行業畢業生工資僅次於醫學生，位居所有行業第2位。
（紐西蘭大奧克蘭地區房價變化）
但是拿一份錢就要做一份事，不然就不要繼續做下去。
2018年，steel tube建築公司因為謊報鋼筋抗震級別，使用的建材也沒有通過4項標準檢驗，被處以300萬紐幣的罰款。
建築商James Hardie也因為旗下的石膏板材料不符合建築標準，被處以2.25億紐幣的賠償金。
如果僅僅是罰款，還不足為懼，紐西蘭會對這些不負責任的建築公司「記仇」。
在審批房建項目時，著重審查申請公司的守信記錄，如果出現偷工減料或是其他欺詐行為，將會重點審查。
Steel tube公司的負責人就曾表示，「以後我們很難接到工程了，在材料上弄虛作假基本上就上了紐西蘭政府的黑名單了，這是不可原諒的。」
如果是已經建成的建築呢？那就更慘了。
紐西蘭不接受所謂的補救措施，在檢測中只要有一根電線不合格，就將整棟牆砸掉把電線全部扯出來重做。
一位紐西蘭華裔工人表示，自己所在的公司承包建設一棟24層樓的公寓時，採用了非紐西蘭建築標準認可的電線，在檢測中被第三方查出。
紐西蘭政府要求把整層公寓拆除，且該公司自己承擔全部責任與損失，最後導致了該公司的破產。
因此，在紐西蘭，房地產企業弄虛作假是很不划算的。
保證自己負責的項目不出差錯才是各家房企的第一要務。
所以，在紐西蘭建築公司的招聘中，除了專業技能外，有一項專門的考察就是責任心。
很多人會認為，紐西蘭建築公司事兒多，磨洋工，但他們的優異成績也真的證明了慢工出細活。
（紐西蘭一處建築工地）
5. 購房者權益不可侵犯
紐西蘭買房人權益受到法律的嚴格保護，維權程序也比較簡單。
首先，紐西蘭法律規定新房子有1年的全屋保修期。在1年內，整個房子有任何問題都可以免費保修。
此外，還有10年的結構保修期。屋頂和主要房屋框架、管道等出現問題都可以獲得免費保修。
如果房屋質量出現問題，購房者聯繫房屋建築商，讓建築商派人來檢查，不需要購房者跑前跑後。
哪怕只是櫥櫃出現問題，也可以聯繫建築方，只要處於保修期內，建築方就必須負責維修。
曾有一位住戶，由於外牆油漆掉漆，聯繫建築商多次檢查後，發現施工時刷漆次序不合規範，少刷了一層底漆，建築方立即承擔了全部重新刷漆的責任。
萬一有房屋質量出現問題，但建築方不願負責的，房主可以向紐西蘭房屋質量監督機構和市議會提起仲裁。
如果仲裁成功，建築商不僅要負責維修，而且還要承擔相當一大筆罰金。
（紐西蘭一處房屋）
類似紐西蘭漏水房的悲劇，今天在很多國家仍然發生著。
無數家庭因為買到了問題房產而不得安寧，一生積蓄付諸東流。
如何讓房子更放心？
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