導 讀：英國倫敦道克蘭地區曾是世界上最繁忙的港口之一。第二次世界大戰後，隨著船舶大型化和貨櫃化等物流革命，該地區日益蕭條，土地價值驟降，很多地塊被廢棄，在20世紀70年代成為廢棄港口。

20世紀80年代，政府著手復興衰敗的道克蘭地區，雖然過程曲折，但如今道克蘭地區已成為世界級金融、商業及居住中心。本期欄目對倫敦道克蘭地區公私合營的更新機制進行總結，並對其更新的經典代表項目——金絲雀碼頭進行介紹。

01 道克蘭區位及其更新背景

道克蘭地區距離倫敦市中心倫敦城約8公里，沿泰晤士河岸線分布。西起著名的倫敦塔橋，東至皇家碼頭，長達80公里，面積約為22平方公里，橫跨沿泰晤士河的五個自治鎮（Wapping，Limehouse，Surrey Docks，Isle of Dogs，Royal Docks和Beckton）。

1979年，面對破敗的內城這一典型的「英國病」，新上台的柴契爾政府奉行新自由主義的政治經濟策略，通過《內城地區法》，將更多資源投入內城區域，鼓勵私有資本介入城市開發，以促進內城復興。下面我們就來解讀一下道克蘭地區的更新模式。

02 公私合營的更新模式

道克蘭地區首先確立了其發展戰略：以分解倫敦城壓力為目標，將該地區打造成「倫敦的一個全新的金融、商業、商務區，成為倫敦的一個新地標和最有活力的區域」，並通過引入社會資本、積極完善交通系統和實現綜合功能導向的功能轉型三個具體措施實現戰略目標。

• 引入社會資本進行城市更新

1981年大英國協政府成立了半官方性質的「都市綜合體開發商」——倫敦道克蘭開發公司（LDDC），以統合政府投資的資金使用，並在城市更新措施中賦予其一定特權。

例如《英國地方政府規劃與土地法》規定了土地歸屬順序：城市開發公司經國務大臣和有關部長批准後，可以不經公眾質詢，強制獲得屬於公共部門的土地。此外，還有發展控制權，運輸和道路基礎設施規劃權等。

在PPP合作模式下，道克蘭地區通過對社會資本的合理利用，保障了開發的順利進行。

首先，政府利用公共資金作為槓桿，將土地以比市場平均水平低的價格出讓給開發商，以提升開發商的投資意願。私人投資在商業和住宅上的金額為76.58億英鎊，在基礎設施上的投資金額為6.5億英鎊，購買發展用地的金額為4.17億英鎊。

其次，英國政府在碼頭區的道格斯島上設立企業特區，制定優惠政策：例如在企業特區內免除規劃控制（除少數特例外）、免徵物業稅、企業稅收負債可以沖抵資本收入等。政府通過這些政策，吸引了倫敦其他富裕地區的投資到碼頭區來，並通過分期開發住宅、商業物業等所獲得的收益滾動開發。

• 積極完善城市交通系統

從地理位置上看，道克蘭靠近倫敦市中心，當地的交通規劃在1970年代末已制定，但實施受交通財政預算制約遲遲沒有開展，導致道克蘭地區與倫敦中心區隔離，通勤交通十分不便。1990年代經濟形勢變差，商業辦公空間需求減少，道克蘭更是由於其交通制約導致被市場拋棄。為此，完善該區域交通系統成了區域復興的必要條件。

首先，區域內增設了全長12.5km的輕軌（DLR），並與倫敦城市軌道交通形成網絡體系。又在2000年又修建了朱比利（Jubilee）地鐵線，加強與倫敦市中心及其他地區的聯繫。

其次，倫敦道克蘭開發公司新建和改建了116公里的道路，連接了道克蘭地區與國家公路幹道網，改善區域內的道路狀況。同時，倫敦道克蘭開發公司建設了主要服務於商務噴氣機等小型飛機的倫敦城市機場。

最後，多層次的交通系統在金絲雀碼頭區有機匯集，使金絲雀碼頭地區成為道克蘭地區的交通樞紐，包括了Jubliee地鐵線、灣區輕軌、公交巴士以及未來的倫敦橫貫城軌（CrossRail）。

• 綜合功能導向的功能轉型

倫敦道克蘭地區以再建一個CBD和分解倫敦城的壓力為目標，早期以住宅開發為主。倫敦道克蘭開發公司要求土地開發商給與當地居民的住房優先購買權，並要保證要拿出首期新住宅的40%作為平價房，即當地居民按照平均工資水平可以支付的住宅。道克蘭地區也因此形成了以超高層辦公樓集聚為核心、以多層公寓和小住宅環繞的地區。後期實行綜合開發，包括商務辦公、會展、酒店、零售商業、娛樂及居住等功能，實現了碼頭區的復興。

03 金絲雀碼頭更新策略

• 曲折的更新曆程

金絲雀碼頭作為道克蘭區域內的代表性更新項目，其更新過程是曲折的。從規劃角度來看，第一次更新由於道克蘭地區缺少空間上的總體規劃，導致了城市空間的零散性和片斷性。同時，在具體開發上，以O&Y公司為代表的房地產行業錯誤估計了行情，高額辦公不動產空置率和不動產價值下跌，加之道克蘭地區交通與公共設施不完善，該地區的首次更新以失敗告終。

• 吸取教訓，制定完善更新方案

2001年，在第二次挽救性更新開發中，總體規劃為金絲雀碼頭街區復興制定了藍圖。該規劃方案確定了自然歷史要素與空間的整合、交通要素與空間的整合、地下空間體系與地上空間的整合，創造了完善的公共運輸運輸網與充滿活力的公共領域，使街區復興獲得了巨大成功。

• 挖掘自然歷史要素創造特色空間

金絲雀碼頭引水入城，創造了活力公共空間。區域設計重新利用水系，結合整體的空間布局進行填埋和開挖，創造了結構性的開放空間，並使水系串聯起重要的節點空間，增強了空間布局的整體性。而針對這些開放空間，區域通過整合用地、建築介面和休閒功能，形成了濱水活動廣場和濱水步道兩種空間類型，使人們的空間體驗多樣化。

在歷史象徵上，總體規劃通過空間軸線串聯起倫敦塔橋、金絲雀碼頭和千禧穹廬，建立起強烈的倫敦發展時空軸，突出了金絲雀碼頭的時空意義。

• 整合交通要素創造空間活力

基於整個道克蘭區域日益完善的交通系統，金絲雀碼頭區通過對交通體系、節點空間和空間之間關係的設計，激活了地區活力。首先，該區域內上層公共運輸、下層私人交通分層行駛，且兩層道路系統在基地內可通過坡道轉換。道路系統和城市交通的聯繫通過立交形成。

其次，針對交通節點空間，整合集散、換乘、遊憩功能，最大限度地提高現整體的空間利用效率。各種交通方式之間的換乘得以以垂直的形式在同一處進行。而這樣的交通整合也促進了交通空間、建築空間和開放空間高度複合。例如金絲雀碼頭和Cabot Place輕軌站。

• 創造地下空間體系提升空間效率

在激活空間活力上，地下空間的設計做出了重要的貢獻。分層分期進行建設，保證了金絲雀碼頭地下空間的合理功能分布和順利建設。

金絲雀碼頭的地下空間不僅自成體系，而且注重與地上空間的三維整合，這種整合是通過室內中庭實現的。在金絲雀碼頭用地南側的建築群中，有兩個尺度巨大的玻璃中庭，直接連接南碼頭步行橋，24小時對外開放，使地上、地下空間融為一體。

結語

道克蘭地區的復興思路是通過對環境品質的升級，來吸引投資，進而振興地區經濟。公私合營的模式是整個更新的保障。城市設計作為實現振興的手段，主要以環境整合、交通融入和複合空間為主線。具體表現在三方面：一是通過空間的立體化和綜合利用提高了土地的價值；二是多功能的空間相互滲透、使不同功能的空間之間形成相互依存的經濟關係，並形成連續的功能鏈條和網絡；三是各種功能空間最大限度地與交通要素相聯繫，在激活內部空間活力的同時，通過交通網絡輻射到相鄰地區乃至整個城市和區域，使之成為真正意義上的城市活力點。

感謝北京清華同衡規劃設計研究院國際所提供相關材料

本內容由詳細規劃處（城市更新處）提供