央行宣布存量房貸利率定價基準要改 房貸族如何選擇?

兩種選擇方式選其一只有一次選擇機會根據新規,本次轉換有兩種選擇,貸款人可與銀行商定,將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率。

2020-01-02 07:54 / 0人閱讀過此篇文章  

來源:今日惠州網

新年伊始,很多購房者和存量房貸業主都在琢磨,實行LPR之後,明年房貸是否會有新的變化調整呢?這不,新規來了!為了深化利率市場化改革,去年12月28日,央行宣布存量房貸利率新方式:存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,要求存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上要在2020年8月31日前完成。這是央行繼8月LPR新機制改革後的又一重大舉措。

簡單的說,就是以前的貸款合同是以基準利率+上浮(或下浮)的方式定價,現在要轉換為LPR+基點(或固定利率)的方式定價了。面對「LPR+基點浮動」或者「固定利率」兩種方式,房貸族該如何選擇?

什麼是存量浮動利率貸款?

2020年1月1日前簽訂的浮動利率貸款合同

央行指出,存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。這次針對的是存量房貸中的浮動利率的房貸,也就是說如果當時是簽訂的固定利率的,那麼還是按照原來的合同執行。

央行明確,存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。

存量房貸啥時開始轉換?

3月開始

轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應於2020年8月31日前完成。銀行會通過官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等方式告知客戶,所以如果是已經貸款的,可以留意自己貸款銀行發布的公告消息。

存量房貸必須要轉換嗎?

兩種選擇方式選其一 只有一次選擇機會

根據新規,本次轉換有兩種選擇,貸款人可與銀行商定,將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率。若選擇浮動利率,在新一個定價周期到來的時候,會隨著最近一期的LPR變化而再次出現變化;而選了固定利率的,剩下的還款期限內都將執行這個固定利率了。

已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。意思是,若你已經到了貸款合同期的最後一年,就不必轉換了,沒什麼意義。

要注意的是,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。因此,究竟是選擇浮動還是選固定,老房貸族們可以仔細考慮一下。

此前利率優惠會否受影響?

加點可為負 同樣享受優惠

根據公告,原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值可為負值。加點可以為負,很大程度上確保了過去在基準利率基礎上浮動定價的貸款,借款人能享受到跟之前一樣的優惠利率。

選擇浮動利率後 2020年月供咋變?

2020年月供和2019年一樣

央行明確,商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的,LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定後在合同剩餘期限內不再調整。也就是說,此次調整中有一個重要的原則,就是要確保第一次調整的時候,利率保持不變。因此在2020年轉換時,房貸利率水平和以前是一樣的,沒有變化。

存量房貸的月供啥時變?

目前,大多數存量房貸的重定價周期為1年,重定價日一般為每年1月1日。據此,專家表示,第一個重定價日應該是2021年1月1日,每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。屆時存量房貸的月供變化,需要根據2020年12月發布的5年期以上LPR進行調整。

轉換為LPR定價利率後的新房貸利率是多少?

加點數值一旦確定便永遠不變

央行提出,加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩餘期限內固定不變。

以前的房貸利率是這樣計算的:房貸實際利率=央行貸款基準利率×(1±浮動比例),而五年期以上的貸款基準利率是4.9%,這個利率已經4年沒有變化了。每個房貸客戶執行的浮動比例可能大不相同,以首套房為例,購房者最低有享受7折優惠,最高也有上浮30%的。當央行調整利率的時候,基準利率變化,但折扣比例不變。按此計算,7折房貸利率就是:基準利率×0.7%

換成新規後,由於原來每個人的浮動比例不一樣,轉換後的加點數也肯定不同。舉個例子,當前LPR的長期利率4.8%,假設是7折利率,支付的實際利率是4.9%×0.7=3.43%。4.8%-3.43%=1.37%。那就把這1.37%固定下來,以後7折的房貸利率,都是LPR利率減去1.37%。

是否需要轉換為LPR浮動定價利率?

利率下行趨勢下轉為浮動定價更划算

「LPR已經從4.85%下調到4.8%了,雖然下調幅度不大,但是根據全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況,從長期來看,利率下行是大趨勢。」我市某國有銀行信貸部負責人認為,一年重新定價一次房貸利率,對於新增購房者和之前執行在原基準利率(4.9%)上浮的貸款者來說是有好處的。當然,LPR也不排除會進入上升周期,浮動的房貸利率也可能隨之走升。「每一筆貸款都有其獨特性,不好斷言哪一種更有利,我預計採用『LPR+點浮動』作為定價基準可能會是普遍方式。」

融360大數據研究院分析師李萬賦也說,雖然無法享受到前期LPR下降的紅利,中長期來看,LPR大機率仍將繼續下行,用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利,未來利息支出會有所減少。當然,相比LPR可能下降帶來的利息支出減少,如果用戶更重視利率穩定性和便捷性,也可以選擇轉換為固定利率。

【案例說明】

比如,小明的商業性個人住房貸款合同為貸款70萬元,期限為20年計算。原利率為5年期以上貸款基準利率優惠85折,現執行利率為4.9%×(1-15%)=4.165%。那麼小明2019年的月均還款額為4303元。

如果小明與銀行約定2020年5月1日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為:-0.635%(即4.165%-4.8%=-0.635%)。2020年5月1日至12月31日,執行的利率水平仍是4.165%(即4.8%-0.635%)。小明2020年的月均還款額仍然為4303元。

在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。假設2020年12月五年以上LPR為4.7%,小明從2021年1月1日起,利率就是LPR+基點=4.7%-0.635%=4.065%。那麼小明2021的月均還款額也下調為4265元。

若小明選擇了固定利率,房貸要轉成原來最近的水平,其他貸款轉成多少由小明和銀行協商。比如小明原來在基準利率的基礎上打85折為4.165%,轉成固定利率之後,小明的房貸利率就永遠是4.165%,到他還完貸款為止。

【不同折扣利率如何變化?】

目前LPR利率為4.8%,記者假設了兩種情況,一種是未來利率持續下行,假設下行到3.8%;另一種是進入加息周期,利率上行到5.8%。並計算了在原規則和新規則下,不同利率折扣的人會支付的實際房貸利率,讀者可以適當參考一下(詳情可看下錶)。

文/制表 惠州日報記者劉乙端