前期：選擇階段
一：地段地段地段
重要的事情當然要說三遍，為什麼首先得是地段呢？地球人都明白的道理我就不說了！
好的地段代表生活的便利，出行的方便，未來還有升值升值升值的可能，有人可能就要說了，市中心堵車啊。沒錯，市中心都堵車，但是除了自駕，你還可以選擇公交地鐵等公共運輸方式，簡直是立體交通模式。連公交都懶得去的地段，你可以開車，幸運的你老婆也有好車技，你能保證你父母，你的father and mother in law還有你六歲的娃也會開車嗎？家裡老人去個周邊最大菜市場需要走上三公里，你看你會不會被抱怨。小孩想去個兒童遊樂場HAPPY一下，都離家十公里，怎麼哈皮的起來。當然除非你願意24小時待命做專車司機，包接包送。
關於地段的選擇，首要考慮就是通勤距離。對首次置業的人來說，工作是很重要的，因為你要還！房！貸！如果你相對工作穩定，比如公務員，老師等，那你就在單位附近買房就不會錯了。如果是流動性很強的公司職員，儘量選擇在工作機會多的區域周邊買房。也不要想著有車，有地鐵就行了。通勤時間短，幸福感會提升很多。尤其遇到個極端天氣，漫漫回家路無比心酸，好嘛。至於很多不了解長沙的朋友回鄉置業，對長沙根本不熟悉，這很棘手啊，容易人云亦云。其實對於未來會在哪裡上班，其實根據職業不同，還是有章可循。最簡單最笨的辦法就是問同行，看同行們都在哪裡上班。高階一點的辦法，自己上58，趕集等招聘網站，裡面提供的職位都有寫工作地點的。多看，多統計。說到底，其實就是個機率問題，選擇就業幾率大的區域肯定不會錯。如果是回長沙當老闆的朋友，直接可以選擇居住環境好的地段享受生活。不用朝九晚五，生活隨意一些，居家時間長，居住氛圍就很重要了。
二，價格
看中地段後，就鎖定一個大致範圍，就可以著手在此範圍內選擇樓盤了。這個時候起決定性作用的便是價格，如果你爸身家幾個億，你就不用往下看了。您咧可以抓鬮。出得起錢，咱就不用糾結了。
屌絲還是得悲催的繼續各種買房攻略。一般而言，你能看上的地段範圍內的樓盤都會超出你的預算，這個時候怎麼辦。往四周發散，以同心圓方式，直到達到你預算內。千萬不要因為價格問題，南轅北轍，本來買南，跑去買北。這就背離了你買房的初衷。要看清重點！重點！不要言其他。
一分價錢一分貨，十分價錢兩分貨。房子也是消費品，而消費品的規律是質量和性能達到一定的基數之後，再往上每提高一點點都會急劇增加成本。價格和品質之間的關係不是直線關係，而是指數關係。消費本質上是一種資源配置，花錢的時候也要考慮隱形收益與成本。舉了栗子：你的首付預算是20萬，但是你看中的房子超出你的預算10萬，怎麼辦？咬咬牙買了？這就是個資源配置問題。這裡就不詳細說了。
如今已經基本劃定你能承受的區域價格了，開始搜集所有的在售樓盤信息。
先不要激動的往售樓處跑，不要懶，先自己畫個簡易地圖，做個對比表格。百度也好，傳單也好，先做資料收集。你先勾選出你比較心儀的樓盤，以及周邊幾個進行對比的樓盤進行下一步實地看盤。小tip：可以參考下周邊二手房價格，了解下該區域二手房價格走勢，評估該區域未來發展潛力。
三：踩點
進售樓處之前，很重要的是實地考察區域便捷程度。例如：附近有幾條城市縱橫主幹道，有沒有時速可達60KM/H的快速路，有條件的話，自己開車計算下時間，比如在尖峰時段及非尖峰時段，從樓盤處出發開往城市最大商圈，以及大型綜合醫院，各個汽車站，高鐵站等的時間。如果高峰時期控制在30MINS，非高峰時期在15MINS以內，是符合一個中等城市的交通現狀。
其次樓盤附近有沒有中等以上超市，便利店就不要計算在內了。有沒有公立幼兒園和小學，以及初中。能不能入讀是後面需要了解的事，首先得確定要有。如果周邊有安置小區也沒什麼大不了的，安置小區里一般都會有農貿市場和各類早餐店，比在超市買便宜很多。
關於地鐵問題，見仁見智。個人認為短距離的出行，公交比地鐵便利，公交站點分布靈活密集，尤其是在長沙這種城市規模並不算很大的城市裡。近10年以內，估計地鐵的便捷性不會體現得出來。當然遠郊樓盤，有地鐵直通市內，是很重要的。同樣的，近地鐵物業價格比無地鐵物業貴上500-1000每平是很正常的。這個看自身需求，如果你上班的地點也通地鐵，可以考慮地鐵物業。如果也不通地鐵，個人是覺得沒有這個需要考慮地鐵物業。畢竟小城市，開車最便利。
四，理論知識儲備
都踩完點了，可以去看房了吧。
先表著急。跟度娘老師先學習學習。21世紀什麼最貴，不是房子，是人才！不想被置業忽悠的最好方式就是，自學成才，比置業還專業！這其實並不難，你要知道市面上這麼多置業顧問其實都是些初出茅廬的年輕人，匆匆培訓就上崗了，現在都是流水的置業千年的盤。
學習內容包括：神馬是五證，容積率，綠化率，房屋結構，樓盤布局方式，建築形態，戶型風水，公攤率… …太多就不一一列出。
後期實戰
五．看房
是的，終於可以去看房了，好雞凍。一個關鍵字，裝！哪怕你是第一次看房，也千萬不要被置業們看出你是第一次。置業最喜歡首次置業的，因為好！忽！悠！所以你一定要裝作「別看我年紀小，吾乃閱房無數」。
第一次去建議不要單獨去，也不要全家老小組團去，但至少要帶上一個小夥伴。有伴侶的建議帶上另一半，單身汪的請約上一個好基友（有購房經驗的優先）。這樣可以避免你頭腦一時發熱，做出衝動的抉擇。帶上老婆更安全，防止你淪喪在售樓的小姐的美色中，精蟲上腦，後悔莫及。
進入樓盤時擦亮你的眼睛，如果事前能聯繫上他們置業團隊的主管或者經歷是最好不過了，置業團隊也是一條完整的食物鏈，主管手裡可以讓出的優惠點更多，據我的了解，應該有2—3個點左右的讓利。如果你在新手置業手裡買的話，他們處於食物鏈地段，是需要上交一部分提成給主管，所以給出的價格肯定沒有多大優惠。直接找主管買就能少去底端置業這部分銷售提成。
不過如果主管接待你，可能你享受的服務就沒有那麼多了，可能後續跑銀行，交契稅全都你孤孤單單的一個人完成，很心酸是吧，人家領導可是很忙的。看在錢的份上，你就忍了吧。
關於溝通，其實並不那麼順心，置業肯定是避重就輕。在一些關鍵問題上，不是你誠心誠意的發問，他就會大發慈悲的告訴你。
TIPS：
1：先做個安靜的美男子，認真的聽置業顧問給你一個千篇一律的樓盤介紹。看各種樣板間，樣板間看看就好，不要當真，基本樣板間都是揚長避短，家具尺寸大多不符合市面常規大小，裝修出來的效果也是為了放大空間，讓你覺得很大，其實等你自己入住的時候就知道多大了，所以樣板間的示範作用並不可信。整理下自己有疑問的點，到時候可以跟置業來個愉快的採訪。
2，聽完介紹後補充開始提問：可不可以公積金？支持首付分期嗎？現在有什麼優惠活動？可貸款銀行選擇？對口哪個學校？施工單位資質？就你選擇的樓棟詢價，先不要選擇自己的最佳樓層，多選幾個樓層進行比較。
3，根據自己的關注點，多提問。就不舉例了。
4，關於開發商承諾的配套跟建設，不要只聽一面之詞，多去查閱相關網站，地方政府官方網站，教育局網站，學校的話，直接去問傳達室大爺該樓盤有沒有納入招生範圍，都比問置業要靠譜。
第一次看房不需要了解很詳細，大致了解下，然後拿上幾個看中的戶型圖，回去研究。千萬不要上當，置業口中說的今天不決定明天就沒有房源了，讓你交定金鎖定房源。現在基本是買方市場，房子沒有那麼搶手。這個時候給他一個謎之微笑，淡定的跟他說回家商量。
這個時候不是真的就回家了啊！走出售樓部之後，可以去工地上看看，如果是准現房，完全可以踩進工地去實體看看，一般選擇午飯時間，工人們都午休了，工地沒幾個人，是最佳時間，進去看還是注意安全。置業一般會告訴你不可以進入工地，美名曰安全起見，其實就是怕你看出問題。實體看的好處是，你能清楚的知道真實的面積跟樓層高度，房屋布局是否合理，屋內橫樑位置，前後是否有遮擋，還能感受下通風采光等條件是不是達到心理預期。如果看毛呸你都能滿意，基本就沒有什麼大問題。
看完工地是不是終於可以回家了。還不能。這個時候可以去樓盤周邊幾個在售樓盤轉轉，一個方面多了解幾個作為備胎，另一方面也是最重要的是：敵人的敵人就是我的朋友。聽了半天置業洗腦海吹，把人都給吹懵了。是時候來一盆水澆醒你激動的靈魂了。你想知道這個樓盤的缺點和不為人知的隱秘，沒有誰比旁邊樓盤的置業更清楚的了。你只需要略微地跟競爭對手的置業顧問提一下你看中了隔壁樓盤，不等你發問，置業就能如滔滔江水般羅列出一堆度娘都不知道的秘密哦，連敵對開發商老總家的二奶去澳門賭博輸了幾千萬你都能聽到。簡直就是宮心計。
六．樓棟與戶型選擇
拿定主意選擇好樓盤了，要進行最後選擇了。首先是戶型，今天我們不談風水，只談怎樣選擇戶型。一般最佳戶型有以下幾個標配：方正，南北通透，縱深面寬比例4:5，乾濕分離，動線合理。一般而言，120平以上的戶型基本都能做到這些基本點，如果面積大卻做出奇葩戶型，我只能用認識的建築師朋友的一句話，「不是我們腦殘設計成這樣，戶型都是開發商定的，我再有才華，也敵不過開發商以前是殺豬的」。言外之意開發商不專業才會出現各種奇葩戶型。
一般在夏季炎熱潮濕的南方，坐北朝南，南北通透的房子，比較符合當地氣候，是首選。東西朝向的房子，夏熱冬冷。根據經緯度與季風影響，湖南一般更適合坐北朝南，略微偏向西南。能夠更大程度利用陽光與風，又不會西曬。一棟樓里會有東邊與西邊相同戶型，從價格上就能體現出東邊戶型比較好，西邊戶型的空調耗能比東邊戶型都高出許多。
朝向正確，看房屋布局，至少每個功能間都要做到獨立通風采光，如果不談風水，這一節其實沒有多少可以談論的了。從舒適度角度來說，主臥和客廳朝南比較好，北向的窗戶不要太大。南向的窗跟門可以開大些。客廳能帶陽台能夠視覺上增加客廳空間大小。廚房最好布局在北邊，這樣油煙不會倒灌進室內。
關於戶型圖的幾種看法：我們一般拿到手裡的戶型圖是介樣的
這是開發商給的，肯定經過巧妙設計。如果可以的話，要一張該戶型的樓層分布圖，它是長這樣的：
要這個圖的目的是，看該戶型在樓層分布中處於哪個位置，前後有沒有其他戶型邊角的遮擋與影響，還有電梯位置，強弱電井與水井位置，一梯幾戶，等等。
然後就是要樓盤整體分布圖，他是長這樣的
遮住要是看你所購樓棟在整個樓盤的位置，是不是可以觀到景，樓間距夠不夠寬，前後建築物造成的遮擋，與小區出入口的距離等。
七：討價還價
都看好了，還有什麼好猶豫的，可以去劃拉價格了。誰說房子不能談價格了。是拿來賣的都是能談價的。前面說了，最好找領導買，發動一切身邊資源，七大姑八大姨，找到個熟人，領你上道。
好吧，扯遠了。先讓置業給你算個「最終」價格。這個價格肯定不是最終的，還是有議價空間的。算三到四個不同樓層的價格，作為對比。這時候你心裡一定要有自己的小算盤，該區域樓盤價格水平，相鄰樓盤的價格等等，好估量他給你算出的價格水分有多少。一定要做到心裡有數。置業看你有成交意向，肯定會在心理上繼續碾壓你。HOLD住！不要交任何錢，團購費跟定金都不要交！交了你就被把住命脈，成為案板上的魚了，任人宰割。跟他來個拉鋸戰，反正你千萬不要擺出一副我嫌貴，我買不起的窮樣子，而是覺得你丫這鳥房子不值這個錢。跟他們磨價格的關鍵是，千萬不要首先透露出你能接受的底價，置業一定會反覆問你，你能接受的價格，反正打死也不！要！說！議價這種事誰先亮底牌誰就輸了。這個時候有的開發商會說別看我貴，我可以送你什麼啦什麼啦什麼啦，都不要妥協，要有一個信念就是羊毛出在羊身上，他們送的東西你不一定看的上，把價格講下來才是王道。
接下來的幾天你就忘了你買房這件事，開心得過你自己的日子，等著置業給你打電話，記住不要自己打電話，這個階段正是心理戰時期。雙方都在揣摩對方的心意。一定要淡定，默默關注就好了。過上兩三天，置業就會給你打電話策你，諸如我給你申請了一個特價指標，便宜兩個點，或者是我樓盤在大姨媽節到來之際，給購房者送優惠，便宜多少多少什麼的。
還不到你的底，就要淡定。因為這麼痛快能少下來說明空間還有。來回兩三回，直到他沒有給出最的價格，這個時候亮出你的底牌，能賣就賣，不能賣別耽誤我買豪宅了。
一般能比原始最終價，能少5—6個點的價格。
如果不好掌握這個底在那裡，還有一大招，就是潛入業主群里。有些業主群成規模了，可能需要嚴格的准入要求。但一些新樓盤的業主群還不成氣候，可能只要報個樓棟號就能進去。如果你混進去了，虛心禮貌的發問，群里大批被置業跟開發商欺騙的業主會極其熱心的告訴你一些內幕，以及交易價格。
最後祝大家都能買到心儀的房子。