1、芝加哥雖然是美國第三大城市，但是房價真的很低，核心區均價只有不到4萬人民幣，相當於紐約的1/4.
2、芝加哥房價低的直接原因，是新世紀以來房價漲速太慢，這十幾年的房價基本不漲。房價不漲背後的原因，是經濟停滯和人口流出。
3、芝加哥經濟停滯和人口流出，有兩個原因很重要，一個是高科技產業發展緩慢，另一個是氣候不太宜居。這兩個原因，大家在國內買房時也要參考。
芝加哥是美國第三大城市，房價就不算太貴，市中心的均價不到4萬人民幣每平米，相當於我國南京這樣的二線城市。
圖1：美國十大城市房價（住房單位面積中間價，美元/平方米）
圖1展示了美國前十大城市的房價。我們看到，無論是全市範圍內，還是黃金地段，芝加哥的房價都比紐約、舊金山、要低很多。芝加哥雖然是美國第三大城市，但是房價只屬於第三梯隊。
第一梯隊是紐約，第二梯隊是舊金山、洛杉磯，第三梯隊是聖地亞哥、芝加哥。核心區的平均房價，芝加哥只有5000多美元，只有紐約的1/4，洛杉磯和舊金山的1/3。芝加哥貴為美國第三大城市，房價可謂非常親民。
看清了現狀，我們來看第二個問題，芝加哥的房價為什麼這麼便宜？我們來看一下圖2。圖2顯示的是1987年以來芝加哥的房價指數。作為比較，同時顯示了10大城市和美國全國平均的房價指數。
圖2：標準普爾-卡司席勒房屋價格指數（月度季調數據），以2000年1月為100
數據來源：標準普爾卡司席勒房價指數
芝加哥的房價低，是長期增長緩慢的結果。在2000年前後，發生了一個重大的轉折。在此之前，芝加哥房價的漲速並不慢，比全國平均還快一點點，比十大城市的平均也快一點點。但是從2000年開始，情況發生了很大的變化，芝加哥房價的漲速開始明顯滯後，不僅比10大城市的平均速度慢，比全國平均速度也慢。
從2000年到現在，截止2018年10月，將近19年的時間，芝加哥的房價只漲了44%，每年只漲了2%多一點點，和通貨膨脹的速度差不多。作為對比，十大城市漲了127%，是芝加哥的3倍；全國平均漲了106%，是芝加哥的2.5倍。所以，芝加哥的低房價，是進入新世紀以來房價長期漲速慢的結果，這是芝加哥房價便宜的直接原因。
芝加哥低房價的原因：人口流出和經濟停滯
首先，我們來看人口增速。我們分析了2000年以來美國主要城市的人口增長率，發現芝加哥的人口增速居然是負的，下降了6.2%。要知道，在此期間美國的總人口是增長的，增長了15%左右，很多大城市的人口都是增長的。十大城市中，芝加哥是唯一人口下降的城市。為了讓你看清這一點，我在圖中專門加了一條淺色的零增長線。你可以清楚看到，只有芝加哥的人口增長，是處於零增長線以下的。
其他城市，比如紐約、洛杉磯、舊金山、波士頓這些城市的人口都是增長的，休斯頓、菲尼克斯這樣的城市，人口更是增長了20%左右。在其他主要大城市人口都增加的情況下，芝加哥的人口增長為負，確實凸顯了這個城市的人口吸引力下降。
圖3：美國主要大城市的人口和增長率（2000-2017）
數據來源: 美國普查局
芝加哥的經濟增長也非常緩慢，人口總量上，芝加哥依然是第三大，但是人均產出，只排在第7。從增速看，新世紀以來芝加哥的經濟總量只增加了16%。這是個很低的速度，每年不到1%，這在美國十大城市中是最低的。美國十大城市的經濟平均增速，達到38%，是芝加哥的2.4倍。
圖4：人均實際GDP
來源：美國經濟分析局
芝加哥現在的低房價，是2000年以來房價增長緩慢的結果，而房價增長緩慢，是經濟疲軟，人口流出的結果。這樣看起來，芝加哥的房價低廉，就一點也不奇怪。一個城市喪失了活力，沒有新增的人口，本來的人口有房子住，房價當然就不會上漲了。
芝加哥沒落的原因
新世紀以來，美國的經濟主要靠兩大支柱，一個是高科技，另一個是房地產。而芝加哥在這兩方面，都不占優勢。
美國有數不清的享譽世界的高科技企業，蘋果，微軟，亞馬遜等等，新興的高科技企業很少出自芝加哥。說明網際網路創新經濟時代芝加哥沒有抓住機會。
第二個支柱是房地產。房地產的發展，需要兩個條件，第一個是產業基礎，人們要有就業機會。這方面，大城市都有優勢，但是芝加哥這些年經濟增長不太好，高科技方面也沒顯示出優勢，就打了折扣。
房地產發展的另一個重要條件，是氣候。房子是用來住的，在其他條件一樣的情況下，人們更喜歡住氣候宜人的地方。「風城」之稱的芝加哥顯然不占優。
根據學術研究，一個城市的人口增長，房價增長，和年平均氣溫是高度正相關的。就是說，人們喜歡往溫暖的城市移民，推高了這些地方的房價。這個和我們的直觀感受一致。你看我國的南北城市，東三省的省會房價還跑不贏江浙的三線城市。
圖5：房價增速與年平均氣溫正相關。圖中顯示47個大中城市中位房價累計增長率與年平均氣溫的關係，房價增長為2010年1月到2018年11月，年均氣溫長期穩定，用的是1981年到2010年的均值
數據來源：氣溫數據來自美國國家氣候數據中心，房價數據來自Zillow
圖5顯示的是美國47個大中城市的年平均氣溫和房價增長的關係。可以清楚看到，氣溫越適宜，房價增長越快，這個關係非常清楚。大家以後買房的時候，對氣溫的因素也要有所考慮。