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85後房企融資人:行業變局下的焦慮

「剛在跟銀行談一個20多億元的地產類併購項目,2019年總體融資難度比較大,融資成本有所增加。目前我們通過各種渠道融資,會見各個金融機構,而收併購也可以算做其中一個渠道。」

2020-01-21 07:10 / 2人閱讀過此篇文章  

時代周報記者 蔡穎 發自廣州、深圳

1月16日午後,深圳和風習習。

作為深圳一家本土房企的85後融資經理,陳嚴(化名)已經連續多日在公司加班。他所在的公司,正在行業中位數偏下的水平,目前規模擴張願望強烈,對於資金端的要求也更高。

見到時代周報記者時,他剛結束和一家銀行工作人員的會面。

「剛在跟銀行談一個20多億元的地產類併購項目,2019年總體融資難度比較大,融資成本有所增加。目前我們通過各種渠道融資,會見各個金融機構,而收併購也可以算做其中一個渠道。」陳嚴笑著告訴時代周報記者,這是他2020年第一個項目。言談間,他仍在手機上與同事討論下一步的工作計劃。

陳嚴的忙碌是整個地產融資從業者的縮影。

2019年5月開始,融資收緊政策相繼出台,房企融資進一步吃緊,銀行貸款、房地產信託業務以及房企美元債等輸血通道相繼「失靈」。

融資大環境讓陳嚴的工作壓力陡增,進而有些焦慮,「我們現在不是在找錢,就是在找錢的路上。」陳嚴嘆了口氣,「除了外部環境的壓力,還有來自公司層面的壓力。 一旦懈怠,可能就被淘汰。」

他向時代周報記者表示,為了提高效率,其公司實行內部競爭制,共分成七八個融資團隊,大家都拿同樣一個項目去外面和融資機構談條件,這時候往往比拼的是,誰的速度快、誰開出的條件好。

「有時候可能我這邊談到一半,項目就被其他團隊搶先拿下了。」陳嚴對時代周報記者表示。

融資不易

2019年5月17日,銀保監會官網發布了銀保監發(2019)23號文,明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

5月底,融資收緊的信號再度釋放。針對金融機構違規向樓市「輸血」行為,各地銀保監局、銀保監分局開出多張罰單,進一步影響房企境內境外融資的難度。

在房地產行業,比較常見的融資模式是私募基金、信託、開發貸、債券。2019年下半年,調控政策持續加碼,銀行貸款、房地產信託業務規模以及美元債發行都受到嚴格的限制。

「2019年,我們一直在香港市場尋求發債,但都沒有成功。」陳嚴告訴時代周報記者,公司的路演都已經做了,但到最後,因為託管行等問題最終擱置。

他說,發債主要是靠公司信用來保證,不需要抵押物,但由於其供職的公司尚未上市,要想通過發債融資,的確面臨不少困難。

對於私募基金,陳嚴則表示成本過高。

「私募基金資金成本非常誇張,要想銷售出去,僅僅發給投資人的成本就至少要在12%以上,機構要想賺錢,發給房企的利率至少都要在15%。」他說道。

傳統的融資渠道受限,作為新興債務融資工具,ABS(資產證券化)的發展也較為曲折。2019年不少房地產的ABS遭終止審查。

他向時代周報記者指出,其供職的房企,銀行貸款和信託仍是公司融資的主要來源,占比高達90%左右,其中信託占比50%,銀行貸款的比例為40%。

陳嚴向時代周報記者表示: 「我們公司在地產之外,還有很多其他業務,通常會借非地產主體來進行融資,進而實現為地產輸血。」

但融資成本上升帶給企業的資金壓力愈發明顯。

「目前我們公司信託利率已經提升至11%。」陳嚴向時代周報記者指出,這個利率並不算高,有不少小房企的利率在15%―17%之間。」

他向時代周報記者表示,其所在公司今年利率上升了1%―2%。「儘管只有一兩個點,但由於我們公司的融資需求大,整體算下來,2019年的融資成本上漲了80億―120億元。」

行業進入調整期

融資渠道收緊使得房地產行業進入新一輪調整期。

在陳嚴看來,目前行業開始進入「大魚吃小魚、快魚吃慢魚」的階段,分化逐漸加劇,小型房企面臨的壓力正在增加。

「之前大部分公司拿地前都會做前端融資,以此來增加資金周轉速度,不過這樣的方式已被杜絕,拿地都必須要自有資金,這對於現金流緊張的小房企而言是致命一擊。」陳嚴說。

1月15日,廣州某中小房企融資部人士告訴時代周報記者,2019年,籌錢屢屢碰壁,沒額度成為金融機構的主要說法。

融資環境帶來行業分化對陳嚴的職業生涯產生不小影響。

「以前我希望積累到一定資源後成立一個中介諮詢類企業,幫一些中小企業進行融資,在現在看來,這門生意越來越難做,資源越來越向行業頭部聚集,金融類機構更加看重的是企業本身發展狀況,而不僅是通過人脈資源就能解決」。陳嚴說。

陳嚴向時代周報記者坦言,去年已收到前直屬領導的工作邀請。然而,陳嚴思考一周後拒絕了。

「一般中小型房企給出的薪酬待遇很高,同時企業對於職業經理人的期待也非常高,同時給出的耐心和時間也在減少。」他表示。

融資收緊帶來的影響也正逐漸傳遞到拿地端。

陳嚴告訴時代周報記者,「公司今年已經開始在做舊改類項目,2019年在東莞拿了一個舊改項目。」在他看來,舊改前期所需資金較少,一些小項目僅需5000萬元就可以啟動。

房地產行業收併購項目逐漸增多,這背後也有融資原因。

陳嚴表示,通過收併購可以去銀行申請併購貸,最大的特點在於可用於支付併購交易價款。

他向時代周報記者舉例:「目前我手上有一個交易對價在20億元左右的項目,在進行土地和股權抵押之後,我們幾乎可以拿到20億元左右的貸款,自己出資很少,這算是自有資金率使用較低的一種融資方式。」

本文源自時代周報





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