2019年的樓市，波瀾壯闊，風詭雲譎
政策指揮棒翩翩起舞
整個房地產行業的溫度也隨之上下起伏。
時值年末，房天下盤點2019樓市年度熱詞
以數據為底，從事實出發，
撥雲見日，為你揭曉樓市真相！
」
題目這八個字對房產稍有關注的人都應該不覺得陌生，「臨鐵」作為質優盤標籤，在不少購房人心中的地位甚至僅次於「學區」，而遠超其他商業類配套。
和普及率更高的公交車相比，地鐵班次時間相對更穩定，單次運輸體量大，受天氣、人流、故障等因素影響較小，更利於規劃出行，時間準確性和乘坐舒適性都更高，這幾點決定了它是通勤出行的不二之選。
明確了江湖地位，我們再來看看目前國內各城市地鐵建設情況。
目前國內各大城市的地鐵運營里程和運營條數公開，中國地鐵里程達到了4600公里，相較於10年前翻了4倍，其中33座城市擁有運營地鐵，還有8座城市正在建設地鐵，其中上海以670km的運營里程排在第一位。北京排第二，正常運行的地鐵里程為617km。
按地鐵運營里程來看，上海、北京和廣州正常運營里程最長，新一線城市武漢與一線城市深圳的地鐵運營里程相差不遠，分別為264km和286km。
從運營地鐵線路條數來看，北京擁有的地鐵線路最多，達到了20條，相比之下，上海有15條地鐵線路，廣州13條排第三位，深圳和武漢的正常運營地鐵條數相同。
另外，各城市在地鐵上還有在建里程和規劃建設里程，從目前的規劃來看，國都北京依舊處在第一位，但廣州和上海也相差不遠。據行業數據統計，2018年和2019年，國家發改委批覆10座城市軌道交通建設規劃。今明兩年21座城市列隊等候批覆，目前，14座城市處於上一輪建設規劃實施周期內。
2021年，北京地鐵運營里程將先於上海，突破1000公里；華南地區，上海2025年前，地鐵運營里程穩穩突破1100公里；2023年南京地鐵通車裡突破600公里，與深圳、杭州、成都爭奪地鐵第四城位置；2022年江蘇省地鐵運營城市達6座，蘇州地鐵2024年里程破300公里……
城市地鐵建設速度與房價呈正相關，這樣看來能否得出地鐵影響房價的答案？顯然不能，本末倒置。城市產業發展決定人口流量，人口流量促進基礎設施建設的同時提升房屋需求量，拔高市場價，這才是不耍流氓的基本邏輯。
那從個體來看，地鐵到底能在多大程度上影響單位房價呢？
我們先明確地鐵房的概念，一般來說，步行10分鐘以內可達地鐵站點的，就可以算是地鐵房，粗略估算為800米，拿這部分樓盤做對比周邊區域距離地鐵1公里以上的樓盤，我們可以嘗試得出結論。
以北京為例，「碼農之家」西二旗是人口密集區域之一，我們在地圖上定位兩個建築年份相近的小區，智學苑為商品房和一二類經適房共存，即使僅篩選商品房價格作對比，雖然相較左邊距離地鐵更近，但仍存在近一成的差價。
換到同為五環外的房山，結果就不太一樣。地鐵優勢在這個五年前的北京「窪地」區域表現的較為明顯，臨鐵樓盤存在20%左右的價格優勢，這一點在其他一二線城市房價窪地和新城板塊也能找到類似的佐證。
結合前文的地鐵建設數據，全國已有33個城市開通了地鐵，很快這個數字就會達到40以上，當前大多數一二線城市都已不缺少地鐵。二十多條線路幾乎全網覆蓋北京，可以說「正鐵盤」有價值，「近鐵盤」遍地都是。
你大爺還是你大爺，地鐵也還是那個地鐵，區域、人口和周邊產業不同，結果就差遠了。
「地鐵一響黃金萬兩」的現象多存在於區域內的第一條地鐵線，實現了板塊和城區從無到有的對接，這條線將化解了原本棘手的居民通勤問題，加之價格低位，漲幅自然客觀。原本在豐臺和大興工作的人二十分鐘實現通勤，萬元的開盤單價，不香嗎？
反觀西二旗區域大廠雲集，地鐵未必是出行的首選方式，遍布科技園的共享單車和專線巴士更符合這個區域的出行特點，購買力也決定了家用車持有比例，在這一前提下，社區、物業、戶型等因素在一定程度上就擠壓了地鐵優勢。
再說老城區，區域發展遠提前於地鐵規劃，越靠近地鐵的房子越貴，背後的原因之一就在於地鐵的交通便利性。如果地鐵不是唯一或首選的出行方式，那麼房子靠近地鐵就沒什麼優勢，地鐵影響房價的前提就會大打折扣，甚至對於一些豪宅盤而言，地鐵帶來的噪音、人群和商販反而成為減分項。
結合開頭提到的地鐵準點、快速、舒適性高的特點，長途通勤更具優勢，商業和產業完善的老城區居民為此買單的動機就顯得不那麼強烈。
（對比東三環兩個三十年以上房齡的老公房社區，基本已不存在價差）
從長期來看，無論任何城市，地鐵建設對房價絕對有正面影響，加大區域連接、共享商業和醫療、就業，符合城市化進程，但面臨拿人民幣投票的選擇時還是要慎之又慎。
地鐵=漲價的簡單粗暴判斷早已過時，當前全國不少二線和強三線城市地鐵線路正在高速建設和完善中，本文的案例選取未能完全排除其他影響因素，僅希望大家能對地鐵建設現狀和差異化有所思考，退一步說，就算地鐵紅利真真切切的存在，也等不到「響」的那一下，早在規劃初期，就差不多瓜分殆盡了。
來源：房天下