過去一二十年，房地產市場的發展可用三個字形容：大牛市。不僅滿足了老百姓對住房改善的需求，推動了經濟的增長，同時也增加了家庭的財富規模。我們以房價為例，從2008年到2019年，全國平均房價從3576元上漲到了9530元，上漲大約2.6倍。當然，單獨看一線城市，平均漲幅都在4-5倍左右。因此，房子早已成為中產家庭的標配，早早買房的也已賺得盆滿缽滿，實現了財富自由。
但是，不可否認，在房地產快速發展的過程中也累積了一些問題，只不過樓市一直處於上升期，被高速發展的規模掩蓋了而已。如今，樓市進入平穩調整期，一些長期隱藏的問題開始顯露，比如高槓桿、高周轉帶來的「後遺症」。根據中國社科院財經戰略研究院發布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》顯示，目前房地產對於國民經濟的凈貢獻已經由正轉負。此外，越來越多的剛需也無力支撐高房價。
面對房地產出現的變化，過去兩三年，樓市迎來了最嚴厲的調控，從2017年到2019年，全國共出台調控超過1200次，僅2019年就發布了620多次，無論是發布數量還是密集程度都刷新了紀錄。截至目前，全國房價水平已普遍回落，包括北京、上海、南京、青島、濟南等熱點城市在內，都出現了明顯下跌。但是，目前購房者最關心的問題是，這場降溫還能持續多久呢？
對這個問題，受慣性思維的影響，不少人依然堅信「房價永漲論」。比如，有的炒房客仍在伺機而動，寧願忍受月供壓力，也不願降價賣房，堅信房價上漲的春天依然還會來到。無獨有偶，有些專家也是如此。比如，經濟學家管清友就表示，買不起就多買兩套，否則未來更買不起。有人看漲，就有人看空，馬雲就是如此，關於未來的房價走向，繼「房價如蔥」以後，馬雲又給出「新態度」，預示買房造富時代走近尾聲。
繼「房價如蔥」之後，馬雲又現「新表態」
從白手起家到多次坐上中國首富的寶座，馬雲的成功與影響力正在逐步改變或者影響著許多中國人的生活方式，比如購物習慣和支付方式。同樣的，馬雲的「房產觀」也對很多人產生了重要的影響。早在2017年，房地產形勢一片大好的時候，馬雲就預言未來房價如蔥，而如今持續下行的樓市似乎已經驗證了這一點，尤其是今年鶴崗、玉門、石嘴山等城市出現了白菜價一般的房子。
不過，繼「房價如蔥」之後，在今年的某論壇活動上，馬雲突然對未來的房地產市場有了新的「態度」：希望國家高度重視房地產的發展，因為它是帶動整個經濟鏈條的重要因素。顯然，從「未來房價如蔥」到「重視房地產行業發展」，突然的轉變，讓不少人認為馬雲的態度發生了變化，如今為樓市站台，意味著房價又要上漲了。可事實真的是這樣嗎？或許，恰恰相反。
筆者認為，重視房地產並不是回到過去。房地產是經濟的支柱之一，上下游涉及家電、建材等眾多行業。但這些年，房地產的快速發展也擠壓了實體行業的空間，對經濟的凈貢獻由正轉負，所以自然需要重視。其實，除了馬雲，任正非、曹德旺等企業家也多次發聲表示房地產加重了企業的成本。因此，馬雲所說的重視，更多的是指重視房地產的高質量發展，給實體行業更多的空間。
其實，通過本輪嚴厲而又密集的調控就可以看得出來，國家早已動手了。最明顯的變化是不斷出台措施嚴控資金違規流向房地產市場，不僅融資渠道收緊，房貸利率也上浮了，流入房地產的資金大大減少。此外，從去年開始，央行多次降准，向市場釋放流動性，都明確了扶持實體行業的目標。顯而易見，在推動脫虛向實和高質量轉型的大背景下，房地產調依然還會繼續。
權威專家「3點」道破未來房價走向
除了馬雲以外，業內專家則從更專業的角度給出了分析。日前，在某活動現場，中國國際交流中心副秘書長黃奇帆表示，過去這些年房價之所以上漲，一是因為商品住房供不應求，二是因為貨幣增長率高，而且資金都流入到了房地產行業。但是，在他看來，未來支撐房價大漲的因素都不存在了。
對此，他給出3個原因：第一點，住房總量夠了，而且過剩了。第二點，過去這三年，M2年增速基本保持在8%-9%左右，未來也會保持穩定，不會再有過多的貨幣進入到房地產這個蓄水池中了。第三點，政策基調確定，房價不會大起大落了。綜合這三點，他預言，未來指望買房賺錢的機率大大降低，也就是說，買房造富的時代正漸漸終結。顯然，無論是馬雲還是黃奇帆，他們都認為房地產已經告別了過去高歌猛進的階段。
長期以來，判斷未來房地產走向的重要參考是：短期看政策、中期看土地，長期看人口。其實，除了上文黃奇帆所說的供需、貨幣因素髮生了變化以外，政策、土地、人口等三大影響因素都在發生變化。
具體來看，對於未來的房地產走向，國家已經一錘定音，明確定調要長期堅持房住不炒，而且不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著房價「永漲論」遲早都會被打破。
此外，伴隨長效機制的推進，如今農村集體土地入市的限制已經被打破，而且國家已經確定北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都、福州、南昌、青島、海口、貴陽等18個城市利用集體建設用地進行租賃住房試點，顯然，未來的土地供應格局將會發生變化。
從長期來看，人口紅利也正在逐步迎來拐點。根據今年中國社科院發布的《人口與勞動綠皮書》顯示，老齡化社會加快到來，二胎生育意願並不高，總人口預計將在2028年左右出現負增長。同時，城鎮化進入下半場，未來人口主要向城市群聚集，疊加城鎮建設已經逐漸成熟，未來主要以存量市場交易為主，新增住房需求整體會趨於放緩。
總而言之，房地產「大牛市」的勢頭正漸漸遠去，靠炒房造富的時代開始漸行漸遠。當然，從大眾心理學的角度分析，長期以來受慣性思維的影響，持有房價「永漲論」的觀點也是人之常情。但是，在筆者看來，不管怎麼說，投資者還是應該認清房地產形勢，做到順勢而為，而不是逆風而上，按照經濟學家李迅雷的觀點來看，房價走平即虧錢，所以盲目入市結果可能得不償失。
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