2019年，杭州樓市在富陽土拍和古翠藍庭首次領證中落下了帷幕。
這一年，樓市一波三折：既經歷了杭州宅地出讓金額創新高、新房市場誕生11次「萬人搖」和5次「兩萬人搖」的「高光時刻」；
也走過了近五成樓盤流搖、公正搖號頻出連號、樓盤質量問題頻發的「低谷期」；
同時在這一年，政策不斷調整——土地「限房價、競地價」、搶人大戰升級、LPR新政落地……
在政策越發精細化地調控下，雖然購房者、開發商、房東等多方仍在博弈，但從杭州樓市成交來看，不論是新房還是二手房，總體都比較平穩。
新房方面，全年成交量略有回落、均價平穩上漲。克而瑞數據顯示，2019年，杭州十區共成交新房133393套，環比跌9.85%，成交均價27690元/㎡，環比漲6.31%。
二手房方面，據我愛我家市場研究中心數據顯示，2019年截至12月30日，杭州市（不含臨安）共成交8.06萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。
新建商品住宅
①
全年成交超10萬套 年末量價齊升
12月均價首次突破3萬/㎡
2015年以來，杭州市區年度新建商品住宅成交均價開啟了連續5年的上漲模式，2019年，這一數字被定格在了27962元/㎡，創近十年來新高，均價環比漲7.78%。
和房價不同的是，住宅成交量卻進入了下行通道，連續三年環比下跌。2019年杭州十區共成交100950套新建商品住宅，環比跌0.96%，但總體依舊平穩。
數據來源：克而瑞浙江區域
從各月成交情況來看，由於2018年下半年土拍遇冷、整體市場形勢不明朗，杭州住宅成交可謂慘澹開局，克而瑞數據顯示，1月杭州十區新建商品住宅僅成交6901套，成交量環比跌了近一半。
春節後，受「沁園」漲價事件影響，樓市迎來「小陽春」，期間錢江世紀城等板塊也突破老的房價體系，迎來上漲，給市場再添了一份信心。住宅成交量從3月開始逐漸攀升，至5月達到一個小高峰，並在6月維持著高位。
眼看市場就要失控，新一輪的調控隨之來臨，杭州土拍進入「限房價、競地價」時代，地價和各板塊房價逐漸明朗起來，購房者開始趨於理性。
年末，在開發商衝刺業績下，杭州入市房源激增，成交量水漲船高。11月、12月各成交10916套和12390套，僅次於2018年的1月和12月。
數據來源：克而瑞浙江區域
值得注意的是，12月杭州十區新建商品住宅首次突破3萬元/㎡關卡，達31340元/㎡。
②
餘杭蕭山供應成交雙雙領先
近九成樓盤流搖的臨安不愁賣？
作為杭州新建商品住宅的供應大戶，餘杭和蕭山2019年全年共為杭州提供了55192套房，相當於杭州市區超五成的供應量。
加上兩個區域，均價分別為24359元/㎡和29186元/㎡，置業門檻相對較低，因此成交量也居高不下。
2019年餘杭區共成交商品住宅29386套，位列第一；蕭山區成交23196套，位列第二。
數據來源：克而瑞浙江區域
有意思的是，2019年流搖率高達90%的臨安區，成交數據卻十分亮眼，全年成交18098套房，一舉躍進前三。
成交量Top10的板塊中，臨安區更是占據三席，和全年成交量第一的餘杭區平分秋色，其中青山湖科技城和錦城分別以7954套和5775套領先其他板塊。
數據來源：克而瑞浙江區域
在主城區眾多區域中，江干區由於城東新城、艮北、下沙沿江等板塊新房供應不斷，成為市區成交量排名第四、主城區成交量排名第一的區域，全年成交住宅10487套。
城東新城則以3296套的成交量，成為2019年杭州市區第7大成交板塊，這也是主城區唯一一個入圍成交量前十的板塊。
而主城其他5個供應少的區域，總成交量之和，僅10966套，只比江干區高出488套。
③
上城、下城買房最貴
80-100方最受購房者歡迎
要論杭州哪個區域買房最貴，無疑是上城區和下城區了。
不僅均價最高，平均買一套的總價更是超千萬。
數據來源：克而瑞浙江區域
2019年，上城區全年新建商品住宅成交均價為70024元/㎡，是市區成交均價最高的區域，區域內成交房源以改善戶型為主，平均每套房成交面積達160㎡、成交總價達1122萬元。
下城區成交均價66469元/㎡，雖略低於上城區，但平均每套房成交面積高達254㎡，因此平均每套房花費的總價比上城區高出564萬元，幾乎夠一個普通改善家庭在錢江世紀城買一套120㎡的住宅。
數據來源：克而瑞浙江區域
由於門檻高、房源少，這兩個區域全年住宅成交量之和也極少，僅為1056套。
在杭州新房市場上，80-100方、總價300萬以下的房源依舊是成交主流。
2019年，杭州80-100方住宅，共成交了37031套，比120-140方房源的成交高出近萬套。總價300萬以下住宅，共成交63696套，約占住宅總成交的六成。這些房源主要集中在餘杭區、蕭山區、臨安區三個區域。
不過，這一年，對於剛需購房者而言，主城區依舊有購房機會，譬如下沙沿江的都會錢塘、長睦的杭房城發御東方、濱江區的萬科城市之光等，2019年都相繼推盤，總價300萬以內。
④
成交量Top10樓盤交易了全年14.5%的量
據樂居統計，2019年杭州住宅成交中，約14.5%的量是成交量前十名樓盤完成的。
其中4個樓盤位於臨安，分別是越秀西海岸、苕溪學府、寶龍旭輝城和中天珺府，蕭山區和餘杭區各有3個。
數據來源：克而瑞浙江區域
成交量第一的金地濱江萬科悅虹灣，在全年9次加推下，收穫2030套成交量，圓滿售罄，成交金額近75.2億元。
同樣是成交量Top10樓盤，熱度也有分化，全年僅推盤三次的城北萬象城幸福里，平均中籤率不到3%、搖號人數紛紛破萬、更有兩次兩萬人搖；而苕溪學府三次推盤，均無需搖號。
這一年，由於現房銷售房源的開閘，住宅成交量Top10的榜單中，首次出現了現房銷售樓盤的身影——11月9號首開的綠都東瀾府，全年成交1353套，成交量位居第六。
此外，杭州還出現了首個年度銷售額突破100億的樓盤——澄品，但由於部分房源未能網簽，項目成交量未能排進前十。
新建商業用房
全年成交環比跌近3成
江干區成交6194套奪冠
近兩年，杭州新建商業成交略顯疲態。據樂居統計，自18年以來，商業成交持續走低，成交量連續兩年下跌近三成。
克而瑞數據顯示，2019年，杭州新建商業用房成交32443套，成交量環比下跌29.55%，成交均價26398元/㎡，環比微張0.02%。
數據來源：克而瑞浙江區域
其中，江干區共成交新建商業用房6194套，位居第一。其次是蕭山區和餘杭區，分別成交5168套和5021套。
數據來源：克而瑞浙江區域
商業成交中，全年有23.37%的量由前十個項目完成。
其中江干區占比最多，共4個，分別是杭州中潤中心、中豪湘和國際、金隅江平觀瀾商業中心和越秀招商天悅江灣，分別成交949套、618套、586套和555套，成交量總和，占江干區總成交的43.72%。
數據來源：克而瑞浙江區域
成交量排第一的，是富陽區的浙大網新銀湖科技園，共成交1375套，均價14594元/㎡。拱墅區的萬融城，成交793套，位居第三，均價23512元/㎡。此外，今年首開的未來科技城紅盤——杭州富力中心，成交728套，位居第四，均價31508元/㎡。
二手房
掛牌突破10萬套大關
成交回暖背後壓力凸顯
據我愛我家市場研究中心數據顯示，2019年截至12月30日，杭州市（不含臨安）共成交8.06萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。
從每月成交來看，二手房的波動受市場行情影響更加明顯，成交高點出現在3-5月，最高的4月成交了8821套，彼時正逢沁園漲價。
此後，受市場高位放量及土地新政等影響，市場觀望明顯，成交持續走低。年末最後兩個月，成交意外走高，各成交6141套和7140套，明顯高於去年同期。
數據來源：我愛我家
成交量最高的區域是餘杭區，由於主城的置業門檻攀升，剛需購房者不斷向外尋找置業機會，餘杭區成交逐年上漲，相較2018年，2019年餘杭區成交上漲了3.2%。
2019年，杭州買房的總價門檻也在提高，200-300萬成為置業新門檻。
數據顯示，2019年200-300萬房源成交占比32.18%，成為占比最高的總價段。150萬以下房源的成交量下跌明顯，僅占全年的19.76%。此外，和往年一樣，60-90方依舊是市場成交主力軍。
儘管今年成交回暖明顯，但市場供過於求的壓力依舊凸顯，2019年11月5日，杭州二手房掛牌量正式突破10萬大關，其中住宅約8萬餘套，據杭州日報數據，2018年同期，杭州二手房掛牌量僅約4萬餘套。究其原因，和今年大量新房交付入市不無關係。
2019年杭州近145個新盤交付，交付量比2018年多五成，其中不乏西湖國際城、楊柳郡等搖號紅盤。