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3月起房貸開始「換錨」換成LPR利率會降嗎?

日前,央行宣布,自2020年3月起房貸開始「換錨」。有員工介紹,LPR可向下減點,比如最近一次報價是4.8%,若用戶之前申請利率是4.165%,可向下減0.635個百分點。

2020-01-03 23:57 / 0人閱讀過此篇文章  

3月起房貸開始「換錨」;多銀行稱還未接具體執行的通知;分析:中長期看利率會下行

「我是2016年做的房貸,當時是基準利率打八五折,利率4.165%。這次調整,我的月供是不是要增加了?」市民周女士向新京報記者表示。

日前,央行宣布,自2020年3月起房貸開始「換錨」。新京報記者諮詢了工、農、中、建四家國有行以及招商、光大、華夏等股份行,多分支行信貸經理表示還未接到具體執行通知,確定後會和用戶聯繫。有員工介紹,LPR(貸款市場報價利率)可向下減點,比如最近一次報價是4.8%,若用戶之前申請利率是4.165%,可向下減0.635個百分點。以後LPR繼續下調,利率也按照0.635個百分點的價差繼續下行。而固定利率也是銀行直接制定給個人的,可以延續前期利率。

業界稱轉換時點內會平穩過渡,中長期看,新政策有更大機會享受利率紅利。1月1日,央行宣布降准,專家認為,降準會帶動LPR下調,進一步影響房貸利率下降。

存量房貸利率短期內會平穩過渡,此前折扣利率可延續

周女士2016年在京郊購房,申請了一家國有行180萬的貸款,當時利率是基準利率的八五折,即4.165%。此次央行政策發布後,她表示擔憂,「房貸利率可能下降,可現在銀行房貸利率都是上浮的,我的月供是不是要增加?」

據央行公告,自3月1日起,重新調整存量房貸利率,存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇,一種是轉換為固定利率,一種是LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原則上轉換工作應於2020年8月31日前完成。

新京報記者諮詢了解到,目前銀行房貸執行的主流利率,是首套房在基準利率上上浮10%、二套房上浮20%,即首套5.39%、二套5.88%。多家銀行都還未接到轉換利率如何執行的通知。「文件是上周末發的,還沒下達那麼快。而且前兩天是年終決算,確認後貸款行會和用戶聯繫。」多位銀行員工稱。

不過,一位國有行員工告訴記者,借款人不用擔心利率上行。按央行給出的方案:一是固定利率,如果用戶獲得的是有折扣的利率,那轉換時銀行還可以直接延續前期利率。一是LPR加減點,央行明確了加點可為負值,也就是說可以在LPR基礎上向下做減法。

按照最新一次2019年12月的報價,房貸掛鈎的5年期以上LPR為4.8%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對新京報記者分析稱,如果用戶之前申請利率是4.165%,那麼明年3月重新調整的時候,可以向下減0.635個百分點,這個點差定好就不會變了。

整體看來,存量房貸利率短期內會平穩過渡,不會有大的變化。央行在公告中明確,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。受訪銀行員工稱,明年3月集中實行,銀行有自主調節空間,兩種方案就算有差別,短期來看也不會特別大,銀行會保證房貸利率平穩過渡。

招商銀行總行資產負債管理部總經理彭家文表示,本次公告明確存量商業性個人住房貸款按照「等幅轉換」的原則轉換,確保個人住房貸款在轉換時點的利率水平保持不變,同時在3-8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,便於客戶理解,也便於商業銀行推動利率轉換工作。

一位股份行員工還提醒,用戶應該看一下前期簽訂的貸款合同,此次可「換錨」的是2020年1月1日之前發放且未按照LPR方式定價的、簽訂了浮動利率的存量貸款客戶,如果一開始就選擇了固定利率,此次就不涉及「換錨」。公積金個人住房貸款客戶也不在範圍內。

貸款用戶可隨行就市,提前還款影響不大

從中長期看,不少業內人士認為「LPR加減點」方案有更大機會享受利率紅利。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱,對於用戶來說,固定利率長期確定,但無法享受利率下行的紅利,但同樣可在利率上行時避免成本上升。以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說,LPR大機率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。

「選擇固定利率的話,想要利率降低只能等央行降息,上一次降息還是在2015年。而選擇LPR基準上加減點,LPR每月就報價一次,雖然不可能連續幾個月都下調,不過大的趨勢肯定是下行。」一位受訪銀行人士說道,並同時建議關注2020年3月全國兩會對房地產政策的定調。

影響LPR的一個因素在於銀行資金成本。1月1日央行宣布降准0.5個百分點,進一步推動銀行資金成本下行。中國民生銀行首席研究員溫彬預計,1月20日新一期LPR報價均會小幅下降5個基點,1年期LPR降至4.1%,5年期以上LPR降至4.75%。

嚴躍進表示,在貨幣金融環境有進一步寬鬆的預測情況下,2020年LPR基礎利率也有進一步下調的可能,這會對房貸利率等產生較為積極的影響。這也意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進一步降低的可能,最終惠及購房者。隨著存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的改革推進,預計後續無論是存量貸款還是增量貸款,都將享受到房貸壓力減少的改革利好。

市民王先生告訴新京報記者,現在是「買方市場」,主動權在買方手裡,南四環70多平米的房子價格200多萬,還能砍價。如果確定換房,他打算提前將現有住房的貸款還清。

「按照國人的傳統,大部分都縮短還款周期。」中原地產首席分析師張大偉告訴新京報記者,提前還款都是有閒置資金,如果有其他收益更高的投資渠道,提前還款就不合適,如果沒有投資渠道則提前還合適。

若從中長期LPR下降帶動房貸利率下行的角度,是否提前還款也不合適?業內人士認為,整體影響不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下調計算,下行前後利差5個基點,若貸款100萬、以30年期等額本息方式還款,月供將減少31元,30年可少還貸款約11160元。

■ 焦點

2019年LPR利率改革經歷「三部曲」 利率市場化再進一步

業內人士表示,此次政策的意義更多在於利率市場化再進一步。

根據易居房地產研究院的報告,2019年LPR利率改革經歷了「三部曲」,分別是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成,11月20日5年期以上LPR首次「降息」,以及本次存量貸款改革。

央行在公告中透露,央行8月發布改革完善LPR形成機制後,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。「但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利於保護借貸雙方的權益。」央行稱。

建行有關部門負責人表示,LPR改革按照「先增量試點、後存量並軌」的路徑穩步推進,充分考慮了銀行經營現狀和維護客戶關係的需要,給銀行和客戶預留了充分的準備期。央行推動存量貸款定價基準轉換,是貸款利率「兩軌合一軌」工作的重要一步,也是利率市場化改革的關鍵一環。存量貸款按照LPR定價, LPR引導融資成本下行的有效性將進一步增強,將會帶動整個社會融資成本出現明顯下行,有助於「穩增長」。

該負責人還表示,目前看,存量改革對銀行的影響可控,從長遠來看,改革有利於提高銀行自主定價能力,為銀行業長期健康發展奠定了良好的基礎。銀行是降低實體經濟融資成本傳導機制中非常重要的一環,將繼續發揮好為實體經濟提供融資的關鍵作用。

本版采寫/新京報記者 程維妙





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