免租倡議成道德綁架？

1月30日，廣州市房地產租賃協會與廣東省公寓管理協會先後發文，倡議全市業主（房東）在影響最大最直接的2月份全月免租（2月1日~2月29日）；在3月1日至4月30日租金減半兩個月。

南都記者了解到，近期全國各地就已經有不少房東給租客免租的消息。

而該《倡議書》發出之後，不少租客就將其發給了房東，並聲稱希望房東響應號召，給予免租。

不過，這種操作也引起了部分房東和網友的反彈，稱這是一種道德綁架。「所有人都應該有契約精神，我們給租客免租了，但是房貸、管理費一分都不能少，我們怎麼辦？」在廣州有房出租的小羅表示。

部分贊同者則認為，目前這種情況不少人回鄉之後都未回到廣州工作，收入也下降，合理減租也是共同對抗疫情帶來的衝擊，「再說這只是倡議，也不是強制要求。」

租賃協會被質疑為「二房東」說話

據了解，廣州市房地產租賃協會，是由「YOU+國際青年社區」、「52團租公寓」等為代表的的長租公寓，以及以「寓米集團」、「一呆公寓」為代表的短租公寓等租賃經營單位共同發起組建的，會員單位主要都是這些「二房東」。

也正因為此，此次《倡議書》發出之後，不少人質疑其是在為「二房東」說話，讓業主們給「二房東」免租。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉指出，行業協會這一民間組織作為政府和企業之間的橋樑和紐帶，代表的是本行業全體企業的共同利益。

「從這一點來看，它更適合對協會下屬的企業發出邀約和倡議，而對個體的小業主（房東）而言，他們一般並不是協會的成員，也不存在直接的權益和義務，這就是《倡議書》引發各界爭議的地方。」

協會會長：年初一就有「二房東」撐不下去

「早在年初一，年初二，就有一些會員企業找到我，表示撐不下去了，已有部分出現棄（違）約情況」。

廣東省公寓管理協會會長、廣州市房地產租賃協會會長劉昕告訴南都記者，此次之所以倡議房東累計減租兩個月，除了疫情爆發大大挫傷住房租賃行業之外，還與這兩年行業供過於求，住房租賃進入低迷期有關。

「2015年至2016年，長租公寓行業入住率起碼超90%。但到2018年至2019年已進入低迷期，2019年很多入住率普遍70%至80%，甚至比這個還低」。

劉昕說，原本指望春節後回暖，未料出現疫情，更加雪上加霜，很多會員企業紛紛向他反饋扛不住。一些經營酒店式公寓的，一年下來可能就是靠春節那麼一兩個月賺錢，但如今因為疫情導致基本收入為零，都打算寧願損失兩個月押金棄約。

「相於其他省而言，廣東是長租公寓行業的『寶地』，到目前為止協會會員單位還沒有出現惡意不交租，或捲款逃跑等『爆雷』事件，相對比較可喜」。

「但如今遇到行業寒冬，如果還要100%交租，可能有些企業就要撤了」。劉昕指出，發出免租減租倡議，也正因於此。

南都記者了解到，就在珠江新城的富力盈力、富力盈豐大廈，近期就有數十家長租和短租酒店管理運營商聯合發布聲明，稱在疫情的影響下，旅遊業已經遭遇大規模的退單潮，已經達到了不可抗力的標準，因此希望和房東協商達成新的協議。

運營商們稱，他們將進入「經營休眠」狀態，從2月1日起將停止支付租金。

合作方式可以臨時改為委託管理方式進入「休眠式經營」，希望業主減免租金至4月30日，攜手共同度過此次疫情。

當然雙方也可以按照不可抗力的約定解約，雙方均不承擔違約責任，業主須退還押金。

律師看法：屬不可抗力，但要確實帶來經濟損失

廣東尚情律師事務所律師李永快認為協會的「倡議」並沒有法律強制力，但此次爆發的新型肺炎疫情屬於不可抗力，租客起訴要求業主減免租金的話，法院會支持。

「『共克時艱』，建議業主根據協會的倡議，減免租金。當然，長租公寓運營商屬於二房東，如果他們要求業主減免，同時也要向租客減免。」

廣東廣之洲律師事務所王美舟律師也認為：這種情況下，租客提出解除租賃合同，是不違約的，業主應返還押金。

不過他強調，「不可抗力」是不可預見、不可克服的客觀情況，但也要明確，這種不可抗力確實帶來了經濟損失，這才是減免的理由。他舉例：如果房子裡本來就有租客在住，這實際上就沒有造成二房東的損失，就沒有理由提出減免；如果是受疫情影響，租賃需求減少，沒有人租房，這時才應該減免。

「在疫情持續的情況下，業主和租客應該是通過協商的方式來確定租金價格。租賃需求減弱，或者原來的租客受疫情影響要搬走，這種情況下，業主本身就會考慮通過降租來攬客或留客，通過市場行為就可以解決價格問題，不需要道德上的呼籲。」

「業主降租，『二房東』也會適當給租客減租」

劉昕表示，對於一直依靠出租為生，比如手握大量房源的城中村業主，還有企事業單位等一個月收租幾十萬元者，適當給運營方減一點租未償不可。

「之所以叫倡議，只是從協會角度發聲，大家一起溝通，要不這個難關過不去，對於企業也是損失。」劉昕認為，現在重新出租，估計『五一』之前租不出去，與其三四個月空置，還不如順水人情，給運營方減租。

而對於只是為了投資還房貸的私人小業主，不減租也沒問題也可以理解，於運營者而言，實在經營不了就棄約。

「如果業主能給經營者降租金，長租公寓經營企業也可以根據受疫情情況影響，給租客適當優惠減租」。劉昕稱，經營企業有意願減租，但關鍵是上家沒有減下來，「上家不減我們也沒辦法減」。

南都記者了解到，大型長租公寓企業魔方公寓昨日就宣布，針對因封城無法及時返回的魔方公寓武漢門店租客，以及其他城市門店因回鄂探親，並被疫情滯留，不能及時返鄉的湖北籍魔方租客，給予2月份房屋租金減半，或租期順延一個月的政策。

「房東可根據實際情況調整，非硬性要求」

對於業主「免租期間房貸還得還」的異議，劉昕認為，房子是固定財產，業主就算不租給「二房東」（長租公寓運營企業），房子空置，房貸也得還。而「二房東」投資者是真金白銀的投入，打理房子，專業管理，對疫情感染的管理和控制，消毒、隔離等等都是租賃企業在做，付出遠比個人管理多。

針對倡議引來異議，劉昕強調，協會只是從行業角度提出倡議，沒辦法代表企業行為。各個房東可以根據實際情況調整，也並非是硬性要求，只是因為目前疫情嚴重，希望大家一起度過這個難關，「冬天過去了，春天就會來了，應對行業還需要長遠地看」。

專家看法：雙方積極溝通，取得諒解共度時艱

廣東省房協理事趙卓文認為，疫情影響的時間目前還很難評估，至少2月份影響會非常大。有能力的開發商和房東減租，有積極意義，應當鼓勵。

「長租公寓和二房東運營者，本來就普遍處於艱難運營期。這次疫情來襲可謂是雪上加霜。然而，長租公寓運營者和二房東的經營，本來就是以盈利為目的的行為。承擔風險，也是其責任。確實運營難以持續的，可以和房東協商。減租要雙方同意，協商一致。」

趙卓文認為，個人房東和個人租賃，則要具體看情況。如果還在使用房屋，付租金是必須的。如果由於疫情原因沒辦法回到並使用出租物業，減免租金就有理由。

地產經濟學家鄧浩志則認為，疫情期間一些業態如百貨、餐飲受影響比較嚴重。但住宅、公寓是否減免就未必，也有可能很多租戶是宅在家裡，的確是有使用的。

肖文曉表示，疫情之下，由於人員流動性減少，租房需求也隨之減少，對於租賃企業的經營確實增加了許多的困難。作為「二房東」，它們身兼租客和房東的雙重角色，當下還是更應該積極和一手業主（房東）溝通，在取得業主諒解的情況下儘可能地共度時艱。

統籌：南都記者林廣

采寫：南都記者邱永芬伊曉霞王艷玲林廣

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