最近很多人問我疫情對湖北和武漢樓市的影響有多大，大家都比較關心這個問題，讓我專門寫篇文章分析一下。
因為湖北省是這次疫情的重災區，尤其是武漢。截止下午21點看的數據是，全國確診病例28132，死亡565，其中湖北省就占了70%，而武漢確診數占到湖北省的一半多，10117例。
現在確診人數還在快速增長，這幾天每天都增加三四千個，最後不知道還會有多少，現在沒人敢保證一個數據。
對湖北和武漢樓市的影響百分百是有的，如果防控的好，疫情能在上半年結束，那影響主要就在2020年上半年，疫情防控的關鍵時期。
那影響有多大呢？武漢當然是最嚴重的。
我今天在武漢粉絲群里問大家的想法，回復都是先保命吧，老老實實呆在家裡不要出門，命都沒了，買房子幹啥呢。估計疫情防控期間，大多數人不會考慮買房了，除非是不怕死的。
所以疫情沒有結束之前，武漢的成交量肯定會雪崩幾個月。
他們說武漢得病的這麼多，死亡的人數也不少，買二手房最大的風險就是一不小心就可能買到凶宅了。為了防止掉坑裡，即時疫情結束，很多人更加只考慮買新房了。
疫情影響二手房的成交會比新房還要更久一些。那房價呢？會降多少？
武漢最近一年來，二手房走勢還算相對平穩，屬於橫盤狀態，降的很少。一般對於二手房來說，如果市場沒有成交量，價格想要堅挺肯定是不可能的！但這時候對於賣家來說，如果不是特別缺錢，可能就封盤不賣了，熬過這陣子再說。但如果急於甩賣，只能大降價，比如降15%，20%，畢竟買家少啊！
具體降多少，那就要看疫情發展情況了。
從貝殼找房平台可以看到，1月份武漢的二手房放盤量是最近一年來最少的一個月了，只有8862套，相比去年11月份的26439套明顯大減，2月份肯定會更少，有疫情嘛，門都不能出，那就乾脆不賣了。
而新房呢？
2019年武漢新房成交套數是24.2萬套，其中住宅是20.9萬套。而武漢去年二手住宅成交只有99437套。
新房成交量是二手房的一倍多，可見大家都更喜歡買新房。
武漢新房的庫存還有多少呢？2019年底的數據是還有2002萬平米，按當時的銷售速度算去化周期是9個月。
但如果今年上半年銷售受阻，庫存會明顯上升，去化周期起碼上升到12個月以上。
具體到區，東湖高新供應最為充足，新洲區緊隨其後，洪山區位於第三位，但供求關係上，洪山、江漢、青山等主城 區供不應求較為嚴重，而新洲、東西湖、漢南等遠城區則處於供過於求的狀態。
對於這些供不應求的區域，開發商可能壓力還不算大，大不了就扛一扛，等到下半年市場回暖再賣，但對於供過於求的片區，下半年開發商估計會有打折促銷的壓力，否則年底銷售任務是完成不了了。
所以我建議，今年武漢的同學們，想買新房的，對於供過於求的片區，可以等到四季度去買，估計機會比較多，其他新房供不應求的片區就不用等那麼久了，疫情解除就可以入市了。
大家不用太悲觀，只要疫情徹底解除了，武漢又會回到正軌上來的，畢竟武漢也是中部強市，目前，武漢實有人口超過1400萬，又是湖北唯一的中心城市，對湖北的吸虹效應比較強。
而湖北的房地產又是個什麼格局呢？
我查了下湖北省統計局的數據，整個湖北省2019年商品房銷售面積是8602萬平米。
武漢大概相當於占了湖北省房地產三分之一的份額，其他地級市加起來占了三分之二。
黃岡
黃岡總人口750萬，僅次於武漢，在外務工人員特別多，在武漢交通管制前，約有六、七十萬人從武漢回到黃岡。除了去武漢打工，去長三角和珠三角的也特別多。疫情因為下面有7個縣2個市，市內只有一個區，分散了黃岡的需求，所以市區的房地產成交量規模很小。2019年1-12月，黃岡市區新房供給80.39萬平方米，成交6540套，同比減少24%。二手房成交53.88萬平米，同比增長126%。截至2019年12月末，新房庫存只有3158套，面積34.7萬平方米，去化周期大概5個多月吧，所以市區看起來是沒有什麼去庫存的壓力。
但據湖北的人跟我說，黃岡的人很少到縣裡市里去買房，反正在外務工的，有了錢就直接上武漢置業了。如果上半年成交擱置半年，庫存累積半年，那肯定就不止5個月了。
孝感
孝感呢，儘管總人口只有530萬，還不如黃岡多，但因為市區範圍大些，比黃岡的市縣要集中一些，所以城區統計的房地產規模比黃岡大。2019年新房供給24912套，面積是253萬平米，同比下降5%，銷售17298套，二手房成交5468套，庫存是20415套，面積算起來是232萬平米，去化周期大概是11個月。
宜昌
我看了下，宜昌和襄陽房價中心區都上萬了，據湖北當地人說，這兩個城市在湖北經常爭奪老二的位置，勢力不相上下，房價也很相近，只是各有優勢。
據說宜昌房價也沒怎麼跌，去年下半年跟隨武漢橫盤了半年。襄陽房價還沒跌。
2017年這一輪調控以來，就地級市的行情來說，我覺得調整是必然的早晚的事，而且調整的時常會比二線城市要長，這一次疫情只是會加重調整而已。即使沒有疫情，地級市也會調整的。
具體調整多少，要從當地城市的供需面來分析，而且每個片區也會有分化，城中心如果新房供給量少的會更抗跌一點。
人往往也是很健忘的，只要疫情一過去，行情好轉起來，剛需該買房的還是會繼續買房。畢竟丈母娘等不了太久，小孩上學等不了太久。
有人說工作都快沒了，誰還買房。
這個觀點其實經不起推敲。買房首付款都是好幾十萬上百萬，這可不是靠幾個月就能攢起來的，而疫情只是影響幾個月的工作，頂多影響到這幾個月的收入，讓你擔心工作可能不穩定，怕公司倒閉，或者裁員，所以暫時不敢買房，需要等疫情穩定了才能下手。
一旦疫情過去，一切都回歸正常了，有首付，月供能供上，該買房的還得買。
至於哪些房子值得關注，哪些不能買的？
北京當年的小湯山醫院周邊後來反而成了高端別墅區，因為小湯山醫院的修建，提前實現了土地的開發，配套的完善。
武漢這次幾個新醫院的開建，也是借鑑北京當年非典的經驗。
這次疫情據說讓很多武漢人得出一個教訓，以後買房儘量要買醫院附近的，即使交通工具全面停運，走路去醫院也很方便。
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