前言
歲月不居，時節如流。2019年已經進入尾聲，一年一度的年終盤點如期而至。這一年房地產行業風雲變幻，市場變化亦是天翻地覆，全國樓市都發生了哪些大事件？讓我們一起來回顧！
為全方位呈現2019年房地產行業形勢，樂居特別策劃——2019全國&大灣區&廣州樓市盤點，從政策、市場、交通規劃、土地、城市更新等方面，進行總結回顧和全面剖析，並展望「2020」。
在「房住不炒」的主基調下，2019年的廣州樓市，既平淡亦有一點小驚喜。
上半年，得益於土拍市場升溫、大灣區規劃落地等重磅利好，3-5月一手住宅網簽升溫明顯。但自6月官方重申嚴格把控樓市態度後，網簽量開始下行。到了年末，各區陸續放寬人才購房限制，樓市出現「翹尾」行情，網簽量再次上漲......
下面，就讓我們一起來用數據解碼今年廣州樓市由暖轉冷再回暖的過程。
1 微漲5%！2019年廣州新房網簽近8萬套
按照陽光家緣網數據統計，2019年廣州一手住宅網簽量為86276套，但此數據中涵蓋回遷房、2017-2018年積壓網簽等干擾項。
廣州中原研究發展部剔除以上異常數據後，今年廣州一手住宅共網簽79737套，與2018年相比微漲5%，在近10年中排在倒數第4的位置，比2011、2014、2018年要好。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
放眼到整個一線城市，廣州今年的網簽量屬於什麼水平？
據中原研究發展部統計數據，北上廣深2019年1-11月新房成交面積均同比上漲，其中廣州以成交784.07萬㎡奪冠，位列一線城市榜首，但同比漲幅最小，僅10.2%，體現出廣州市場「慢熱」特徵。
數據來源：廣州中原研究發展部
再來看回廣州具體情況，從整體來看，廣州今年一手住宅網簽面積總體呈高開低走。
2月份受春節假期影響，網簽量達到全年最低，僅3653套。到了3月，粵港澳大灣區規劃綱要正式出台，重磅利好增強購房者信心，這也導致3-5月網簽量出現高峰，4月份網簽量更是居全年最高位，達8724套！
五一前夕，中央會議重申「房住不炒」；五一過後，住建部對佛山、蘇州等樓市過熱城市「亮黃牌」警告，向市場釋放「嚴管不懈」的信號，同時加強對房企融資方式監管。
6月起，廣州陸續出現土地流拍、中止出讓的現象，市場氣氛轉冷。從6月到8月，新房網簽量均維持在7000套出頭水平，「金九銀十」網簽量更為慘澹，兩個月網簽量均未上7000套，成為近5年倒數第二差的「金九銀十」。
到了12月，黃埔、花都、南沙等區陸續放開人才購房限制，在此利好刺激下，樓市出現「翹尾」行情，出現單日網簽近千套現象，導致12月網簽6831套，比「金九銀十」成績還要好。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
2
增城樓盤最受歡迎豪宅成交占比創7年新高
細看各區情況，幾乎霸占每月網簽三甲的增城、南沙、黃埔發揮穩定，分別以網簽21456、13568、10089套的成績成為全年網簽量榜單的冠亞季軍。
但是，以增城和黃埔為例，兩區網簽面積與2018年對比分別有2%、12%的下跌幅度。
究其原因，我們可以發現增城近3年出讓地塊均位於永和、石灘、仙村等邊緣板塊，且邊緣板塊供地存在明顯逐年增加跡象，2018年其占比已高達62%。市區上班族買家對邊緣板塊的認可度不高，即使房企「堅持」推貨，成交表現亦不佳。
而黃埔方面，由於區域自身房價不低，再加上今年地鐵21號線的全線開通，部分意向買家需求外溢至外圍區，直到年底該區放鬆人才購房限制，成交才逐步回暖。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
三甲中唯一一個網簽面積同比上漲的南沙，得益於黃閣、南沙灣板塊多盤推新，網簽面積增加，後勢強勁。
除此以外，中心區越秀表現也可圈可點，網簽面積較2018年上漲188%！這主要是因為粵海拾桂府、瑜舍、世茂天樾等項目入市，供應達6.52萬㎡創近年新高，同比增加34倍。
實際上，中心老五區除天河因供應不足成交下滑外，其餘四區均迎來成交同比增加。得益於年初備案價優化釋放大量市區成交，大量實力買家於一季度入市，從今年中心區以及千萬豪宅成交表現來看，高端需求復甦跡象比剛需更加明顯。
再來看看價格信息，2019年廣州一手住宅均有上漲，網簽均價最高的區域竟然不是天河，而是越秀的65917元/㎡。在越秀，買一套房子均總價高達785萬元！
網簽均價齊齊破5萬元/㎡的天河和海珠，房子套均總價分別為568萬元、598萬元。
需要指出的是，受近年土地成本提高刺激，越來越多優質項目跨過千萬門檻，今年廣州豪宅成交占比創2013年以來新高。
隨著天河新房資源枯竭，荔灣正「接棒」成為千萬豪宅成交第一大區，該區占全市近3成份額，一枝獨秀。而傳統豪宅區天河、海珠則與番禺形成「豪宅第二梯隊」。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
外圍區方面，從化網簽均價依舊是最低，但也近1.5萬元/㎡，想在從化拿下一套房子，3成首付都近50萬元。
增城、南沙、花都三區網簽均價都超過2萬元/㎡，其中以花都較高，達22590元/㎡。
借用此前刷爆朋友圈的2017、2019年對比，我們可以更加直觀地看到，近三年廣州11區新房網簽均價均有上漲，其中新房市場幾乎飽和的天河上漲幅度最少，為25%；而今年多個高端項目入市的越秀上漲幅度最大，達100%。
外圍區中，南沙的網簽均價漲幅是最小的。
2019年十大熱盤榜首由番禺大盤廣州亞運城拿下，其共網簽4169套，售價2.85萬元/㎡。但該盤成交主要集中在第一季度，下半年以來該盤供應能力明顯減弱。
不同於廣州亞運城的後勁不足，增城朱村板塊網紅盤科慧花園得益於小戶型、交通便利、低總價等優勢，再借五一、十一兩個節點推貨、促銷，成交優勢貫穿全年，取得成交3850套的好成績。
南沙金洲、黃閣板塊合計3盤上榜，分別為越秀濱海新城、陽光城麗景灣以及萬科海上明月。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
3
中心區兩板塊成交同漲190%天河、黃埔庫存告急
看完全市11區樓市情況，我們再細看一下各大熱門板塊的成交「戰績」。
讓人意外的是，今年成交量同比漲幅最大的板塊，均位於中心區，漲幅都為190%！
荔灣廣鋼板塊上半年大部分項目採取小幅讓利優惠，再加上今年供應充足，中海花灣壹號、保利和光晨樾、華發中央公園等多盤發力，導致全年新房共成交4720套，同比漲190%。
而同比漲幅同樣達190%的天河東圃板塊就比較特殊。由於該板塊本來新房供應就少，今年主力盤蘭亭盛薈「殺出一條血路」，助力整個板塊新房成交1167套。
其餘區域方面，黃埔知識城、科學城板塊表現也不錯，分別成交5272、1586套，同比漲17%、116%。科學城上下半年各有大盤如保利羅蘭花園、大壯名城推貨，供應相對充足。
東大倉增城的新塘、荔城、官湖板塊分別成交2594、2398、1506套，同比漲97%、84%、340%。在這些板塊中，成交主力盤為香江天賦、碧桂園雲頂、碧桂園中心、廣州院子、品秀星圖以及中海聯睿品。
大灣區門戶區域南沙的成交就比較冰火兩重天。一方面，黃閣、南沙灣成交均同比上漲，黃閣板塊更是由於近年成為土拍熱點板塊，供應充足，漲幅超7成；而南沙灣板塊主打中高端市場，吸引大灣區豪客，成交同比漲幅較緩，但也有16%。
另一方面，由於交通、生活配套都相當成熟，近年來成為成交大熱板塊的金洲蕉門河，因下半年推貨力度大幅放緩，後勁不足，成交同比下跌5%。
事實上，今年眾多作為廣州新房市場「中流砥柱」的熱門板塊，都因為下半年成交下滑，直接影響區域全年表現。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
看完了成交，我們來看看目前各區的庫存。
天河、黃埔接近6個月紅線，庫存告急；經過一整年成交去化，荔灣庫存僅7.2個月；外圍區中增城低於10個月，如果有意在以上區域入市的買家，建議要加快步伐了。
統計日期：2018年12月26日-2019年12月25日 數據來源：廣州中原研究發展部
4 業內：2020年好於2019年
展望即將到來的2020年，廣州樓市情況又會如何？
我們不妨來聽聽專家們的預測！
地產經濟學家鄧浩志：該漲的還得漲
該漲的還得漲。
儘管去年市場不景，但就統計數據顯示，北上廣深的房價，2019比2018還是有遞增的。不但這四座一線城市，二線城市當中房價年度環比上漲的還是占絕大多數。這說明一個問題，只要人口流入的城市，只要經濟持續增長，房價這種隨波逐流的上漲是一定的，而且這將是整個中國一二線城市的最最基本的常態。
我的根本觀點是，大城市房價「永遠」上漲的，是漲一點點還是漲得多而已。而近期，全國各大城市都已經展開了瘋狂的搶人政策，這將讓大城市與小城市的差距越拉越大。
至於房企方面，我判斷2020年，會出現個別「大魚」倒下的情況，倒下未必是破產，可能是逐步由前10、前20一直跌出前50……。當然，他們的「肉」，會被其他大魚肢解。2020銷售額第一的房企，可能總銷量會繼續創歷史新高。
我堅信，房地產稅這種極具爭議的，廣泛徵收的稅種，只會在經濟、樓市都很好的年份用來嚇唬一下過熱的市場。實際上無論從民意還是技術層面都離我們很遠，我已經第N年說未來5年都不會開徵，我也繼續保持這個觀點。
全國房地產經理人聯盟副主席余英：
限購限貸雙向放鬆
1、2020年整體好於2019年。大灣區核心區，上海及周邊，北京是全年亮點；
2、春節後「小陽春」，全年量價企穩，年底「翹尾」；
3、土地供應增加；
4、除二線、部分三線城市，其它三四五線城市商品房投資屬性減弱、流動性降低；
5、政策主基調是托底保「三穩」，限購限貸雙向放鬆。
廣州中原研究發展部：
2020年成交量少於8.8萬套
對於2020年市場展望，廣州中原研究發展部仍維持「審慎樂觀」的態度。
從宏觀角度來看，經濟大環境問題影響著潛在客戶對未來情況預判，同時決定潛在客戶願意繼續持有現金還是入市。
從中觀角度看，雖然「因城施策」給予地方一定政策制定的自由度，但「房住不炒」仍是底線，一旦市場出現過熱跡象，將如2019年年中佛山、蘇州一樣被黃牌警告，面臨「適度調整」。
從微觀角度看，近年土地成本提高導致買家購房成本不同程度提高；部分區域、優質板塊一手資源枯竭問題突出，或影響買家入市步伐。
因此，廣州中原研究發展部認為，2020年大市成交優於2019年的可能性較高，但同時存在一定客觀制約因素，因此成交要恢復至2017年水平（90000套及以上）仍存在一定難度，預計成交量增幅在6-10%左右（85000-88000套）的可能性較高。
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結語
回顧2019年，樓市政策頻出、融資渠道收緊、市場競爭加劇，房企們「活下去」的願望比以往來得更加強烈。各地在「房住不炒」定位下，穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場總體保持穩定。
展望2020年，房地產或將延續今年的步調，依然以「穩」為主，房地產政策也將繼續發揮作用，防止房價大漲大跌。那麼房企們又將以怎樣的方式，繼續書寫「活下去」的時代篇章？我們拭目以待。
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文章來源:廣州樂居、廣州中原研究發展部