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房貸利率重新定價 兩種轉換方式選哪種更划算?

2019年最後一個周末,存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出台,這是央行繼8月LPR新機制改革後的又一重大舉措。

2020-01-01 01:30 / 0人閱讀過此篇文章  

2019年最後一個周末,存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出台,這是央行繼8月LPR新機制改革後的又一重大舉措。

按照公告要求,2020年3月1日-8月31日之間,銀行需要完成所有存量浮動利率貸款的定價基準轉換,這就意味著在3月1日前,銀行需要做好自身的轉換方案、系統開發、人員培訓和客戶溝通等,且理論上要在明年8月底和所有存量浮動貸款客戶協調簽訂新的貸款合同。

那麼,存量房貸利率定價基準具體怎麼調整呢?央行公告給出答案。

央行公告稱,存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

央行網站截圖

按照公告要求,在轉換過程中,重新約定利率的定價機制有兩種選擇:

首先是選擇「LPR+加點(加點可為負值)」利率。

自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變;

其次,也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。

值得一提的是,已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

房貸族如何計算「新利率」,到底哪種形式更划算呢?

下面,中國吉林網用舉例方式,給你抽絲剝繭……

咱們舉例之前,先把「前提」統一。同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

中國吉林網以此為例,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。可以看到如果你選擇固定利率,那麼今後房貸利率就是5.39%。

反之,如果選擇「LPR+加點」利率,計算後可以發現,2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

但需要看到,2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。換句話說,2020年月供水平不變。在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推在這裡可以來一次假設,如若2020年12月發布的5年期以上LPR下降,月供或有減少的可能。

說到這,作為選擇「LPR+加點」利率的核心點,LPR未來下降的可能有多大?

融360大數據研究院分析認為,中長期來看,LPR大機率仍將繼續下行,用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利,未來利息支出會有所減少。當然,相比LPR可能下降帶來的利息支出減少,如果用戶更重視利率穩定性和便捷性,也可以選擇轉換為固定利率。

此外,因為公積金貸款不受影響,未來LPR下行,享受7折的商業貸款用戶,有可能會支付比公積金貸款更低的利息。不過5年期LPR水平未來下降速度不會過快,下降幅度也會比較平緩,若下降3.43%-3.25%=0.18%(當前公積金貸款利率為3.25%)可能會經歷較長的時間。

中國民生銀行首席研究員溫彬日前接受媒體採訪時曾表示,儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價,因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行,LPR處於上升周期,則房貸利率也會隨之走升,而如果此前簽署的是固定利率,則房貸成本不變。

中國吉林網注意到,銀行中長期貸款主要有個人住房貸款、企業貸款和政府貸款類。其中個人住房貸款占絕對大頭,根據央行公布數據,金融機構2019第三季度末中長期貸款餘額38.56億元,而主要金融機構的個人住房貸款餘額就有29.05億元,剩下不到10億為企業貸款和政府貸款。





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