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滬房理:究竟什麼才是東京房產泡沫?

1、東京地產泡沫既有長期原因,也有短期原因。長期原因包括日本經濟的長期增長,很強的經濟競爭力,在亞洲的領先地位,以及日本國民的樂觀情緒。短期原因包括匯率升值,貨幣寬鬆。 2、日本泡沫的破滅,是匯率停止升值,央行快速加息,以及國際銀行監管加強的共同結果。

2020-01-01 08:13 / 0人閱讀過此篇文章  

1、東京地產泡沫既有長期原因,也有短期原因。長期原因包括日本經濟的長期增長,很強的經濟競爭力,在亞洲的領先地位,以及日本國民的樂觀情緒。短期原因包括匯率升值,貨幣寬鬆。

2、日本泡沫的破滅,是匯率停止升值,央行快速加息,以及國際銀行監管加強的共同結果。

3、我國的情況,和日本各方面都很不一樣,不用過於擔心泡沫。一定程度上,我國已經吸取了日本的經驗教訓。


1、泡沫被吹起來的短期原因是匯率升值、利率刺激。

第一,1985年的廣場協議,迫使日元快速升值,日元兌美元的匯率,從1985年的250左右升值到1990年末的130左右,升值差不多一倍,每年升值20%左右。日本和中國一樣,外貿占比很大,日元的快速升值影響很大,比如不利於日本的出口企業。

日元升值還有一個非常重要的連帶效果,就是使得投資日本房產的短期收益,一下子大幅增加,使得大量資金湧入日本房地產市場。當時房價是漲的,買個房子,不僅享受房子升值收益,還享受日元上漲的收益。雙重收益之下,買房的人都掙了好幾倍,你讓沒買的人怎麼坐得住?

第二,日本在1986年開始降息。降息的目的是刺激經濟快速增長,因為日元快速升值影響了出口,也影響了經濟增長,降息不失為一種短期的對沖政策。但是也有很大的副作用,就是進一步刺激了房地產價格,因為資金便宜了,買房的人更積極了。

在這兩重因素下,日本主要城市的房子從1985年到1990年又增長了一倍多。這不是在很低的價位上又漲一倍,而是「百尺竿頭,再漲一倍」。本來就貴的離譜,又漲1倍多,才導致東京核心區域房價達到紐約8倍這樣離譜的價格。

泡沫的長期原因:日本的經濟奇蹟

1980年代的日本,是亞洲唯一的工業化強國,而且已經是全球第二大經濟體,技術實力和經濟實力遠超當時正在崛起的亞洲四小龍。當時中國雖然已經開始改革開放,但還是很落後,也不對日本構成競爭威脅。即便是製造業還沒有外流的美國,競爭力也不如日本。當時的國際貿易,日本是順差的,美國是逆差的,看起來美國的公司根本競爭不過日本。「日本可以說不」這樣的口號,就是在這樣的背景下提出來的。

東京不僅是日本的經濟中心,甚至有可能成為整個亞洲的經濟中心,當時整個亞洲將近30億人口,都是日本的潛在市場,日本的企業完全可能占領整個亞洲市場,甚至世界市場。就像紐約不僅美國的經濟中心。而是世界的金融中心。這個原因極大鼓舞了日本企業和居民的樂觀情緒。泡沫就是在這樣的樂觀情緒下成長起來的。

但歷史給日本開了一個殘酷的玩笑。泡沫破滅以後,日本經濟長時間的低迷。到了2003年,日本經濟終於要走出低迷的時候,中國已經開始崛起,日本的老齡化已經很嚴重。此消彼長之下,中國迅速取代了日本在世界經濟舞台上的位置。值得注意的是,這是中國崛起的開始,未來中國的成長不可限量,有一句話是說:中國企業是國外大型企業的粉碎機。

2、刺破東京地產泡沫的三支利劍

第一,日元已經大幅升值了一倍,快速升值的趨勢結束,從1990年到1995年,日元延續了升值的趨勢,但是速度已經大幅減緩,5年總共升值才23%左右,每年4.2%,和之前的每年20%,不可同日而語,因為日元升值而買房的動機已經大大減弱了。

第二,日本央行開始加息。到了1989年的時候,日本的通貨膨脹抬頭,日本開始加息,對抗通脹。加息對於借錢買房的人來說,是個巨大的負擔,因為每月的支出都在增加,這個是非常直接的支付壓力。加息到一定程度,就直接引發了房價的崩盤。

第三,更加隱蔽的原因是1988年的時候,全球主要國家通過了巴塞爾協議,這個協議是要增加銀行的資本充足率,相當於大幅收緊了銀根。這就大大限制了日本銀行的手腳。

在央行加息、升值結束、國際銀行監管這三柄利劍的合力擊穿下,把已經極度膨脹的日本地產泡沫刺破了,給日本經濟留下了一地雞毛。日本用了13年的時間,直到2003年,才最終修復這次泡沫造成的影響。

3、日本的泡沫,有哪些經驗教訓?

從1985年到1990年,重要的事情有5件。這5件事情,像一套組合拳,先是把日本的泡沫吹大,然後再把日本的泡沫刺穿,給日本留下了一個爛攤子。

1、第一件事,《廣場協議》。1985年9月。美國、日本、德國、法國、英國,簽訂《廣場協議》,目的是讓美元貶值,解決美國的貿易赤字問題,美元貶值,當然也就是日元升值。因為這個,日元被迫升值了一倍左右。這是以美國為首的5國一手操辦的,可笑的是,日本也是5國之一。我相信這背後一定有深層次的利益交換,但目前不得而知。我國的金融市場沒有完全開放,經常被市場上一些自由主義經濟學者詬病,足見被人忽悠的不輕。改革開放以來,我國迫於美國強大的壓力,在對美貿易順差的背景下經常要購買美國利益團體產品來緩解壓力。如今的貿易摩擦是我國經濟規模龐大後無法避免的爭端。

2、第二件事,日本大幅降息。簽署廣場協議的第二年,即1986年,日本出現了因日元升值引發的蕭條局面。外貿出口增速,由1985年的4%,轉為1986年的負15.9%,也就是出口下降了15.9%,經濟增長率也從1985年的6.3%下降至1986年的2.8%,為了對抗這個經濟下行,1986年1月-1987年2月,日本央行連續5次降息,把利率降到2.5%,這是當時世界上最低的利率。作為比較,當時美國的利率在5.5%到7.5%的範圍內,超過日本1倍以上,低利率對於資產價格的刺激作用非常大,導致日本的地產價格再次暴漲。

3、第三件事,《羅浮宮協議》。1987年2月,7國在巴黎羅浮宮簽訂協議,日元繼續升值,日本地產繼續上漲。

4、第四件事,《巴塞爾協議》。1988年7月,巴塞爾委員會通過了最初版本的《巴塞爾協議》,協議的核心內容是增加銀行的資本充足率,提高銀行的風險防範能力。這使銀行的放貸能力被限制住了。快速擴張的日本銀行被捆住了手腳,沒法為已經吹起來的泡沫繼續輸血。

5、第五件事,日本加息。在升值,低利率的雙重刺激下,日本的通脹和泡沫越來越嚴重。到了1989年,日本開始加息,對抗通脹。從1989年5月到1990年8月,日本連續加息,利率從2.5%一直上漲的6%,漲了一倍多。

日本央行還明確要求金融機構限制對不動產業的貸款投入,日本貨幣供應量(M2)增長速度從1988、1989年的10.4%和10.6%,跌至1990年的8.5%,1991年再跌至2%。信貸的快速緊縮,最終導致泡沫在1991年開始崩塌,從此開始了日本「失去的10年」「失去的20年」,至今,已經快要30年了。

透過日本地產泡沫,可見我國地產與日本完全不同。

1、目前我國市場情緒低落,房產調控很嚴厲,和日本1980年代的情況正好相反。加上現在房價和東京90年房價差了一個數量級,根本談不上泡沫的。

2、日本的泡沫是在已經很貴的房價基礎上,「百尺竿頭,再漲一倍」,而我國呢,不停進行房地產調控,和日本的情況也是完全不一樣的。

3、日本的政策,有很多的失誤,值得我們借鑑。《廣場協議》之後的日元升值,傷害了日本的出口,這只是在日本經濟上砍下的第一刀。倘若日本不降息刺激經濟,泡沫也不至於吹得那麼大,後果也不至於那麼嚴重。

歷史不能假設,如果日本沒有出現那麼大的泡沫,沒有從此一蹶不振,可能我國的崛起速度也會受到制約吧。

歷史學才是未來學!!!






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