去年8月，央行決定改革完善貸款市場報價利率形成機制，隨後在10月8日，將新發放商業性個人住房貸款的定價基準從貸款基準利率轉換為LPR。當這些新發放的房貸利率平穩切換定價基準後，央行又在12月28日發布公告，要求推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換，轉換工作將於2020年3月1日到8月31日之間進行。
目前來看，距離存量房貸利率「重新定價」的啟動也僅剩十幾個工作日了。
存量房貸利率迎來「換錨」
目前購房者在還貸方式上被明顯分為了兩種：一種是去年10月8日以後的新發放的貸款用戶，他們是以LPR為基礎，按照「LPR+加點係數」的房貸利率的新方式。而另一種就是在去年10月8日之前簽訂購房貸款合同的用戶，目前採用的還是「貸款基準利率+浮動係數」的方式，也就是以貸款基準利率為基礎，根據基準利率「打折」或「上浮」。而這次的存量貸款「換錨」政策針對的就是這部分在去年10月8日之前簽訂購房貸款合同的「老購房者」。
根據央行的數據顯示，近幾年個人住房貸款餘額逐年攀升，截至2019年9月，個人住房貸款餘額已升至29.05萬億元。而本次利率「換錨」並不包含公積金個人住房貸款，住房和城鄉建設部數據顯示，截止2018年12月，公積金個人住房貸款餘額為49845.78億元。由此可以大致估算出，從3月起，需要「換錨」的居民存量房貸規模大致為25萬億元。
「新錨」也能選
在12月底央行公告發布後，金庫君就為大家簡單介紹過此次存量貸款定價「換錨」的方式。隨著政策實施的日益臨近，金庫君再為大家重點強調下，主要是這次不同於新發放的房貸利率「換錨」，而是給大家出了一道選擇題：借款人可與銀行協商確定轉換為LPR，也可以轉換為固定利率。兩者的區別是一個是浮動利率，一個是固定利率。
具體來看，根據公告，如果選擇轉換為LPR定價，存量房貸利率將採用LPR加點的形式。加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值，差值也可為負值，並且加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
這麼說有點抽象，給大家舉個例子，比如某人原本的商業性個人住房貸款利率為5.39%，而2019年12月份發布的5年期以上LPR為4.8%，那麼按照新規，加點數值就是5.39%-4.8%=0.59%。因此，第一次轉換，該借款人的利率還是5.39%，這個不變，但是如果重定價周期定為1年，從2021年1月1日以後，要按照重新約定的定價規則進行調整，與LPR掛鈎，每年的利率就等於上一年12月的LPR加0.59%，隨著LPR的變動而變動。此後每年以此類推。當然，大家也可以選擇3年一變或是5年一變。
而如果選擇固定利率的形式，則切換後的房貸利率等於原合同最近的執行利率水平。那就意味著在剩餘期限內，利率水平保持不變，不管以後利率怎麼變動，借款人的利率也不會跟著變化。
房貸利率有望下調？
自2019年12月以來，房貸利率已經連續兩個月平穩下調，融360大數據研究院監測數據顯示，2020年1月，全國首套房貸平均利率為5.51%，環比下降1BP，為5年期LPR加點71BP；二套房貸平均利率為5.82%，環比下降2BP，為5年期LPR加點102BP。其中，20個城市首套房貸款利率環比有所下調。
目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種，會在每月20日公布最新數據，LPR自實行以來的利率走勢如下圖：
從圖中我們也能看出來，自從LPR公布以來，貸款利率持續下行。從11月20日開始連續三個月，不管是1年還是5年的LPR一直沒有發生變化。
鑒於當前的經濟壓力較大，央行放水節奏越來越快。特別是從2020年開年以來，央行一直動作不斷。1月1日，央行宣布了下調存款準備金率0.5個百分點，一舉釋放8000億的長期資金。2月3日，央行表示將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動性充足供應，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。2月3號和4日，人民銀行累計開展了1.7萬億的公開市場回購操作，向市場投放資金。
從當前市場形勢來看，房貸利率下行趨勢也越加明顯。再加上這次疫情來得突然，對經濟造成的影響就更不用說了，預計新一期LPR大機率將會下調。另外，在2月7日，央行副行長也公開表示，「市場預期即將於2月20日公布的LPR有較大機率下行」。這也算是提前吹了風，也給市場帶來了一些信心。
寫在最後
其實我們也能看出這兩種貸款利率轉換方式也是各有利弊，如果未來LPR下降，房貸借款人的利息支出勢必會減少，但也存在一定的利率風險，一旦經濟進入加息周期，不排除LPR可能會走高，進而加重房貸借款人的還貸負擔。而固定利率相對而言更具有穩定性和便捷性。所以大家到底是選擇房貸利率浮動轉換還是固定轉換，還是需要根據自己對房貸利率的承受能力、銀行要求或者是自己對貸款利率水平的行情和變動趨勢進行理性判斷來選擇。
雖然通過上面的分析，短期內房貸利率有下調的趨勢，但選擇的關鍵是要看利率的長期走勢如何。目前雖然有很多聲音表示從國際形勢來看，全球目前利率下行趨勢明顯，歐洲等國家甚至長期零利率，中國未來也有很大機率跟隨其他國家的腳步逐步降低利率。但如果結合我國當前的形勢來看，「房住不炒」仍然是大趨勢，短期內房貸利率水平可能會維持平穩緩慢下降的趨勢，但這絕非意味著房地產調控政策在適度放鬆，所以房貸利率應該很難會有大幅度的下降。而大家目前對於利率下降的說法也只是猜測，至於未來LPR如何走，誰都無法斷言。